UGN복음방송 이 원석 변호사 법률칼럼

리스 계약서 작성시 주의 사항

오늘은 라디오 방송과 신문을 통해 여러분들께 말씀을 드렸지만 다시 말씀을들어도 꼭 필요 하다고 생각 하는 리스 계약시 꼭 아셔야 할 것들에 대해서 주어진 시간에 몇가지 말씀을 드릴려고 합니다.

경험을 하셨겠지만, 비지니스를 사고 파실때 중요한 것은 비즈니스 그 자체도 좋아야 하지만, 그것 이상으로 중요하게 보셔야 하실 것은 리스의 조건들이 어떤지를 확인 하는게 더 중요하다고 말씀드릴수 있겠읍니다. 가 얼마나 유리한 조항들로 되어 있는 가 하는 것입니다.

첫째, 여러분 들이 아시다시피 아무리 좋은 조건의 사업체라 하더라도 남은 LEASE 기간이 얼마 없다면 구매자로서는 당연히 Option to Renew 가 있는지를 알아보아야겠다. 많은 경우 LEASE 계약서를 자세히 읽어 보면 “OPTION” 은 본 계약의 원입주자에게만 주어진다는 내용을 많이 볼수 있다. 즉, 원래 건물주와 계약을 한 입주자 외에는 Option 을 인정 안 한다는 내용인 것이다. 때문에, 비지네스를 파는 현 비지네스 주인는 Option 을 행사할 권리가 있지만, 비지네스 구매자에게는 그 Option 이 없다는 것입니다.

또한, Option 을 행사 하실려면, 리스를 잘 읽어 보시고, 리스가 요구하는 때와 방식으로 건물주에게 통보해야만 옾션을 인정 한다는것입니다.

이외, 현 임대자가 끝나는 날로부터 12 개월 전의 1년 동안 LEASE 의 어떠한 조항이라도 위배한다면 Option 을 행사 할수 없다는 조항도 많이 볼수 있으므로 비지네스를 구매 하실때 계약서에 리스 옾션을 행사 할수 있어야만 비지네스를 구매 하겠다는 조건을 꼭 넣으시는게 좋겠읍니다.

둘째는 현 리스를 비지네스 매매자로 부터 양도 받을떄 꼭 건물주로 부터 서면으로 허락을 받아야만 나중에 건물 주인으로 부터 퇴거 또는 재정적으로 많은 비용을 책임 지는것을 피할수 있다는것입니다.  가끔 비지네스를 매매 하시면서 여러 가지의 문제 때문에 건물주인에게 허락을 안 받고 비지네스를 떠 맡는 일들이 있는데, 이런 상황에서는 언제든지 퇴거 당할수 있다는것을 염두에 두셔야 할것입니다.

또한, 비지네스를 매매 하면서 현 리스를 구매자에게 양도 할때 비지네스 가격을 더 쳐주는 사람보다는 비지네스를 잘 운영을 해서 리스 계약이 끝날떄 까지 잘 리스 페이먼트를 낼 사람에게 파는것도 중요 합니다.

만일 구매자가 비지네스를 구매 한후 건물주인에게 월 리스 페이먼트를 잘 못해서 퇴거 당할경우, 건물주인은 구매자는 물론 비지네스를 판매 하고 나간 판매자에게 조차 남을 리스 기간에 대한 손해 배상을 청구 할수 있다는것을 인식 하셔야 합니다. 개중에는 비지네스를 매매 한후, 7년 후에 건물주로 부터 소송을 당해서 많은 돈을 물어준 케이스들도 있는것이 현실입니다.   

건물주와 임대자간의 분쟁은 언제 든지 생길수 있기 때문에 모든 대화를 서면으로 하시는것이 좋고, 통화를 했으면 서면으로 통화 내용을 서면으로 확인 시키는것이 그때의 상황과 각자의 입장을 법정싸움시 증거로 쓸수 있는것입니다.  또한, 현 California 의 법은 부동산 거래, 즉 매매와 리스 등의 모든 부동산 거래는 서면으로 하여야만 유효한 계약서로 인정을 받을 수 있다는것을 명심 하시고 꼭 서면으로 남기시기는것을 기억 하시기 바랍니다. 

문의: fredleelaw@gmail.com, 714-634-1234