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-곽재혁의 부동산나라



2017년 2월 캘리포니아 부동산 소식

2017.02.03 18:20

UGN 조회 수:618

UGN복음방송 곽재혁 사장 부동산 칼럼


2017년 2월 캘리포니아 부동산 소식



안녕 하십니까? 여러분의  부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2017 2월의 캘리포니아 부동산 소식 업데이트를  드립니다.

대통령 선거도 끝나고 금리 인상여부도 금년에 수차례 인상 하는걸로 전망이 나오고 있고 (금년에 처음열린 FOMC 에서는 기존의 0.5-0.75% 금리를 계속 유지한다고 발표) 모기지 이자율 또한 인상되는등 여러가지 불확실 했던 상황들의 결말이 나면서 캘리포니아 부동산 시장에 대한 일말의 불안감은 많이 극복이 되어진 것으로 보여 집니다.


최근에 모기지 이자율이 30 고정 기준으로 conforming loan 4% 넘어 섰고 금년내로 5%전후에 근접할수 있다는 기존의 전망대로 현재 상황이 흘러가고 있고 아직 까지는 아니지만 조만간 주택구입을 위한 바이어들의 구체적인 움직임들이 언론을 통해서 보도될 것으로 보여 집니다.


작년 가을이후로 주택을 시장에 내놓기를 주저하던 셀러들도 새로이 매물들을 시장에 내놓고 있고 지난달 1월의 경우 매매가 어느정도 활발하게 이루어 지기 시작하고 있습니다. 파셔야할 셀러분들은 이제는 마켓에 매물을 내놓으셔도 괜찮을것 같습니다.


최근 시장에서 눈에 띄는 특징을 지난 한달동안 상담해왔던 고객들의 케이스별로 정리를 해보자면 금년도 부동산 시장의 경우 1) 어느정도 시점이 지나면 다시금 중국 본토에서 중국계 실바이어 중심의 투자가 재계될 가능성이 높으며 2) 기존 주택 시장의 매매나 가격은 꾸준할 전망이며 3) 새로이 비지니스를 오픈 하는 수요가 높을전망이며 4) 부동산 임대 시장의 가격은 몇몇지역을 제외하고는 특별히 하락하지 않을것으로 보여 집니다.


지금까지 2007 이후의 중국인 부동산 투자는 주로 대규모 자본을 동원한 투자가 주를 이루어왔고 최근에는 중국 최대의 보험사인 안방보험등과 같은 기관 투자가 그리고 주택 시장을 중심 으로는 “all cash” 주택을 구입 하는 개인 투자가들이 거의 8-9년간 주로 “Buy” 해온 상황이 전개 되어왔습니다.


작년부터 중국 정부에서 외환 특히 달러의 해외 반출에 대한 강력한 규제 조치를 시행 하면서 대형 커머셜 부동산 매매가 많이 취소가 되어왔고 아울러 주택 시장에서도 급하게 주택을 처분 하거나 (이런경우 이미 상당 액수의 시세차익을 이룬 바이어들이 많은수 차지) 아니면 까다로운 바이어들의 가격 인하를 포함한 여러가지 조건들을 수용하면서 매매가 이루어 지면서 일부 중국인 선호 지역의 경우 가격이 하락하는 경우가 발생하여 왔습니다 .


적지않은 본토출신 중국인들의 경우 금년 구정을 미국에서 이곳에 이미 와있는 가족들과 지내는 경우가 많아지고 있어서 몇몇 중국 손님들을 직접적으로 만나볼 기회가 있었습니다. 단정지을수만은 없지만 새로운 실제 거주를 원하는 이주자들이 어쩌면 중국인들의 새로운 패턴으로 자리잡지 않을까 생각하게 되었습니다.


새로운 중국인 그룹은 주로 미국등의 서구지역에서 교육을 받았고 한두명의 자녀를 두고 있으며 영어로 의사소통에 문제가 없고 자녀들의 교육문제의 해결이나 기타 이유로 영구 이주 또는 한시적인 이민을 계획하는 특징이 있습니다.  그리고 주로 30-40대의 젊은층 그리고 당장의 취업등에 문제가 없는 경력과 실력을 갖춘 전문직 종사자들도 적지않은 수를 차지할것으로 보여 집니다.


주로 원하는 가격대도 결국은 자기들이 추후 거주하기에 좋은 조건들을 만족하는 지역에서 중간가격대를 선호하고 있고 (물론 여러가지 생활 편의시설과 우수한 학군 그리고 렌트가 쉽게 나갈수 있는지역) 아울러 앞으로는 한인들 사이에 과거에 유행했던 e2 비자또한 성행할 가능성이 있다고 조심 스럽게 생각해 보게 되었습니다.  그리고 과거 한국의 2000 초반과 같이 조기 유학생 붐도 다시금 형성이될 가능성이 높다고 생각이 듭니다이들은 달러를 이동 시키는 정책이 약간 이라도 우호적으로 바뀔경우 아마도 즉시 송금을 시도할수 있고 차근차근 하게 이민을 준비하게 될것으로 보여 집니다.  


중국 정부와 대립의 각을 세웠던 미국 정부의 의도를 어느정도 중국정부가 파악 한다면 적당한 선에서의 타협(?)등으로 다시금 미래의 사업의 파트너로 복귀할 가능성 또한 점쳐지고 있습니다.


금년도의 부동산 시장 매매는 결국은 매물이 얼마나 시장에 활발하게 나오게 되느냐에 따라서 좌우될 전망 입니다.

지금 까지의 가격이 유지된 가장 원인은 시장에 매물이 상대적으로 적었기 때문 입니다. 그동안 주택 시장에 매물을 많이 공급해주던 은퇴 연령의 베이비 부머 세대가 상대적으로 적게 매물을 내놓았고 특히 렌트비가 급격히 상승 하면서 기존 주택을 처분 하는 경우가 상대적으로 줄어든 상황이 반복 되면서 수요가 공급을 초과하는 지역의 경우 상대적으로 가격이 거품은 있지만 아직 까지는 터지는 않고 오히려 일종의 지지가격대가 형성이 되는 상황이 반복이 되고 있습니다.


금년도에도 특히 신규주택이 새로이 공급되는 확률이 적은 대도시권의 경우 작년의 추세가 꾸준히 이어질 전망이며 렌트비 또한 아파트등의 임대 물건이 대규모로 공급이 되지 않는다면 가격이 인하 되기가 힘들지 않을까 합니다그리고 최근에 가장 바쁜 분야가 운데 하나가 바로 여러가지 비지니스 관련해서 커머셜 리스의 수요가 상당히 많은것입니다기존 비지니스 매매가가 여전히 높은 이유중의 하나가 바로 마땅히 비지니스를 오픈할만한 좋은 공간의 확보가 부진하기 때문 입니다.


과거 2007 이후 주택 시장의 위기상황이 오고 나서 부터, 그리고 정확히 다시금 주택을 포함한 부동산 시장의 신규 건설이 시작 되면서 부터 대부분의 프로젝트는 당장 임대수입이 가능한 주로 residential 위주로 아파트 등의 건설이 개별 도시별 차이는 있지만 대략 30-40% 이상을 차지 하였기 때문에 상대적으로 임대 수입을 목표로 하지만 샤핑몰등의 신규 건설은 부진한 편이었습니다. 그리고 또한 인터넷 사업이 본격화 되면서 off line 매장이 타격을 받고 샤핑의 패턴이 변하면서 더더욱 신규 샤핑몰이나 retail 중심의 매장이 상대적으로 부족해 지면서 (지역별로는 차이가 있을수 있지만) 기존의 retail 스페이스에 대한 수요가 몰리게 되는 결과가 초래 되었습니다.


이러한 이유와 더불어 신규 창업을 위한 리스 스페이스의 부족은 영업이 잘되던 안되던 간에 기존의 사업체의 프리미엄을 올려놓는 역활을 해온것 또한 사실 입니다이러한 추세가 반복이 된다면 당분간 커머셜 리스 공간은 부족한 상황이 이어지지 않을까 생각이 됩니다. 그리고 앞으로의 retail 등의 프로젝트는 특정한 테마를 위주로 그리고 특정한 인종이나 그룹을 대상으로 하는 형태로 전문적인 형태로 발전할 가능성이 높다고 봅니다.


예를 들어 southern California 경우 이민이 증가하고 있고 소비 성향이 고급인 아시안을 타겟으로 일종의 원스탑으로 모든 가능한 서비스 제공이 가능한 몰들이 계속 오픈될것으로 예상이 됩니다여러가지로 상황을 볼때 새로운 대통령 체제하의 미국은 아무래도 여러가지 이유로 말미암아 당분간은 경제에 집중이 되고 성과를 기대해 볼수있는 방향으로 모든 정책이 우호적으로 전개될 것으로 보여 집니다.


그리고 부동산 주택 시장의 경우에도 최소 3,4 부터는 거래량을 포함한 부동산 시장에 대한 전망이 우호적으로 결과가 나오기 시작하지 않을까 생각해 봅니다


중요한 점은 현재의 현상이 유지될수 있기 때문에 그어느때 보다도 치밀한 준비 필요 하다고 생각이 들며 이제 까지의 기다림에서 조금은 움직이기 시작 할때가 아닌가 생각해 봅니다.



***제가 2 13일부터 23 까지 출장을 가게 됩니다. 혹시 상담 필요 하시면 카톡 (아이디: kwakjason) 또는 kwak11@yahoo.com 으로 문의 하시기 바랍니다****



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