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-곽재혁의 부동산나라



2017년 12월 캘리포니아 부동산 소식

2017.12.08 17:32

UGN 조회 수:258

UGN복음방송 곽재혁의 부동산 나라 곽재혁 사장 부동산 칼럼


2017년 12월 캘리포니아 부동산 소식



안녕 하십니까? 여러분의 곽재혁 에이전트 입니다. 2017 12 마지막달의 남가주 부동산 소식을 업데이트 드리겠습니다. Thanksgiving 연휴가 끝나고 시장이 소강상태로 비교적 조용하게 년말로 넘어가고 있습니다. 통계치로 보면 10 까지의 세일이 상당히 좋았다고 나오고있지만 그후에 11 부터는 세일이 부쩍 줄어들고 시장에 나오는 매물의 양도 감소 하면서 거래량이 보합세를 보이고 있습니다.

 

그리고 더불어서 렌트또한 문의가 줄어들고 있고 년말이 되어 가면서 저의 경우 각종 부동산 세미나를 들으면서 내년도 사업 계획을 정리하고 있습니다 . 최근에 가장 큰이슈가 되고있는 공화당 주도의 새제계혁안이 (tax reform)안이 하원을 통과하고 다음주 정도인 12 둘째주에 상원에 통과여부를 결정지을걸로 보여 집니다.

 

가장 중요한것은 1) 모기지에 대한 이자상의 세금 공제액을 기존의 1백만불에서 50만불로 줄이고 2) 부동산 재산세에 대한 세액 공제도 $10,000까지로 제안하고 3)기존의 모든 항목별 공제 (itemized deduction) 없애고 (이렇헤 되면 재산세도 $10,000이상일 경우 혜택이 없어짐)  대신 표준 공제를 거의 두배로 늘여주는것 (이렇게 되면 대부분의 family들에게는 더욱더 이득이 된다는 의견도 있습니다) 등이 추진되고 있습니다 .

 

세제 개혁안에 부정적인 의견을 제시하는 이들은 특히 캘리포니아 남가주의 경우 오렌지 카운티나 LA 카운티 그리고 일부 인랜드 지역과 샌디에고 카운티등이 대부분 주택의 가격이 상당히 높은 상태 이기 때문에 신규 구입자의 경우 대략 $620000-630000 정도 이상의 주택구입시  부터는 모기지 이자혜택을 그이상으로 받을수 없게 되기 때문에 특히 고소득층의 세금 부담 증가로 주택 매매시장에 큰타격이 되고 또한 공제혜택의 축소는 결국 주택 소유주들의 부담을 늘이게 되면서 경제에 막대한 악영향을 미치게 할수 있다는 주장을 하고 있습니다. 이와 함께 관련 법안을 저지하기 위하여 캘리포니아 부동산 협회 (이하 CAR) 전국 부동산 협회 (이하 NAR)에서 지속적인 대정부 로비활동을 해왔지만 실제적으로 저지에 실패 하면서 많은이들이 우려를 하고 있습니다. 결국은 주택 매매활동이나 보유시의 부담으로 부동산 시장에적지않은 악영향을 준다는 의견들이 론을 통해서 상당히 비중있게 기사로 다루어 지고 있습니다.

 

개인적인 생각으로는 이러한 비관적인 생각속에서도 과연 반드시 이러한 법안으로 인해서 부정적인 결과만 오는가에 따른 의문을 품게 되었습니다.

 

여러분들의 부정적인 의견도 있지만  누군가는 이번안들의 혜택을 입을 가능성도 있다고 생각이 들었습니다. 개인적인 의견 이지만 예를 들어서 2019 부터 법인세률이 20% 감면이 된다면 이는 어떤면에서는 투자자 위주로 앞으로의 부동산 시장의 매매주류가 바뀌어 지지 않을까 하는 생각이 들었습니다.  

 

투자가들의 경우 제가 세법에 대해서 함부로 이야기할 전문적인 자격을 가지고 있지는않지만, 회사 형태(California corporation) 투자를 해서 세제상의 이득을 이전보다 보게 된다면 많은 외국의 개인뿐만 아니라 기관 투자가나 여러 펀딩형태의 투자도 캘리포니아로 올가능성이 높다고 생각을 해보게 되었습니다.

 

2013년에 외국인들의 캘리포니아 부동산 구입 특히 주택 시장에 대한 투자가 가장 피크를 이루었고 이들중 아직도 렌트용으로 부동산을 보유하고 있는 투자가가 상당히 있을것으로 짐작이 되고 있습니다. 어느곳 보다도 남가주 부동산 시장의 부동산 특히 주택 시장의 매력을 이들은 아직도 알고 있고 특별한 투자처가 마땅치 않은 상황속에서 앞으로 이들이 다시금 매입에 나설려고 한다면 세재 개혁안이 새로운 매력으로 다가설 가능성이 있습니다 .

 

한국의 경우 환율이 이전보다 떨어지고 있기 때문에 만일 현재의 1070원대에서 (11월말기준) 1050원정도로 떨어져서 1100 이내가 된다면 추가적인 자금의유입이 가능할수 있습니다. 이는 추후 환차익이 가능하다는 추가적인 투자 촉발의 원인이 될수 있습니다.

 

최근까지 달러화의 유출을 꺼리던 중국의 경우에도다시금 미국의 분야에 대한 투자를 문의하는 개인이나 소규모를 포함한 여러 형태의 투자 다시금 시작될 가능성이 있습니다.

 

특히 캘리포니아의 경우 작년 11 합법화된 마리화나 (recreational 목적) 내년 11일부터 민간에게 판매가 허용 됨에 따라서 지금 한창 외국인 투자가들을 포함한 다양한 투자 세력들이 이를 겨냥해서 움직이고 있습니다. 여기에는 반드시 부동산적인  투자 가능성도 포함이 될수밖에 없기 때문에  이또한 캘리포니아 부동산 시장에 또다른 상승요소가 가능성이 있습니다.

 

지금까지 주택을 매매한 분들중 30% 정도가 타주로 이주를 계획하고 추진한 경우로 통계치로 CAR 데이타에 잡히고 있기 때문에  부동산의 가치가 상승한 지역이나 렌트의 수요가 높고 임대료가 상승한 지역등 에서는 이에 따른 기존 인구의 이사등을 통한 그리고 새롭게 그자리를 대신하는 인구의 유입등 변동이 발생할 가능성이 그어떤 때보다 높다고 생각이 됩니다.

 

북쪽의 실리콘 밸리 지역에서 남가주 지역으로 내려오거나 신규 창업을 기획하는 IT 회사들에 의해서 (물론 아직은 남가주의 IT 업체중 크게 성공한 회사가 없기 때문에 다소 회의적인 시각도 존재 합니다)  그리고 최근의 아마존 2센타의 유치를 두고 남가주의 얼바인등의 도시들이 경쟁을 하고 있기 때문에 여러모로 신규로 새로운 형태의 일자리를 유치하게 되면 새로운 인구의 유입도 예상이 가능합니다.

 

내년 2018년도부터 남가주의 경우 패니메나  프레딕맥 융자 액수가 1유닛의 경우 기존보다 상승한 $ 453,100 high cost 지역일 경우 $679,650으로 상승될것으로 발표가 며칠전에 나왔습니다. 이는 내년도에도 적극적으로 지난 몇년간 상승된 주택 시장의 시세에 맞추어서 융자 액수를 상향 조정함으로써 보다 적극적으로 부동산 시장에 대한 지원을 해주겠다는 의지라고 보여 집니다. 그리고 역으로 남가주 부동산 주택 시장에 대한 은행권의 믿음도 여전 하다는 반증이기도 합니다.

 

내년초 까지도 주택 시장의 매물은 여전히 낮은 수준을 유지할것으로 보여 지고 약간은 바이어들이 관망을 어느정도 하느냐에 따라서 앞으로의 시장 전망이 달라지겠지만 일단은 거래량은 보합세나 줄어들고 가격의 상승은 줄어들 전망 입니다.

 

개인적 으로도 한국에서의 문의가 늘어나고 있음을 느끼고 있고 중국이나 기타 동남아시아의 바이어들도 가세할 가능성이 있습니다. 물론 이들의 구매력이 그다지 시장에 영향을 미치치는 않을수 있지만 작년부터 금년까지의 흐름을 보았을때 예를 들어 남가주 부동산 시장에서 태국의 경우 커머셜 매물을 대략 3천만에서 4천만불의 구매를 한것으로 통계치로 나오고 있는걸로 보아서는 어느정도 경제가 성장한 동남아 국가들 에서도 충분히 개인이나 펀드형태의 직접 부동산 투자가 미국으로 이루어질 전망 입니다.

 

인터넷에 나오는 정보와 더불어 실제로 현장에서 체험하는 여러가지 경우들을 포함해서 결국은 본인의 재정상태를 정확히 아시고 남들이 투자하지 않은 새로운 투자처에 관한 진지한 고민들이 필요한 때라고 생각이 듭니다.

 

마리화나 비지니스 관련 그리고 한국등의 환차익까지 노린 투자 세력의 대두와 중국등 기타 국가들에서의 미국 부동산에 대한 투자등이 가능하다는 점에서 그리고 택스 개혁안에 따라서 향방이 갈리겠지만 투자자층의 투자 수요는 여전히 부동산 시장에 존재할 것으로 생각이 됩니다.

 

지나가는 한해 잘마무리 하시고 다가오는 새해에는 계획 하시는 모든 일들이 순탄 하시기를 기원 드립니다. 새해에 복많이 받으시기 바랍니다

 

곽재혁/REALTOR®/MBA
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