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- 필립 박 대표



효자 부동산(?)

2017.10.31 21:04

윌리암아빠 조회 수:211

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한 달 수입이 얼마 정도 되야 행복 하냐고 물으면 나이 65세 이후 되신 분들은

소셜 세큐리티에서 나오는 2 천 내지 3 천불 수입으로는 빡빡 하단걸 느낀다.


그래서 좀 아쉽지. 

그 때 드는 생각이 있다.  야- 요거 한 2천불만 더 수입이 나와도 하면서

아쉬워 한다. 


여기 그런 준비 미리 미리 하시고 사시도록 은퇴에 아주 딱! 인 건물을

소개 한다.


여기 소개 하는 건물을 트리플 넷 리스 건물이라고 부른다.

사실 테넌트는 크레딧 기관에서 기관 투자 등급을 받은 업체들이고

BBB  뭐 이런 등급으로 투자 기관 회사들도 이런 트리플 넷 건물을

포포리오로 매입해서 홀드 하면서 자산을 늘려 가고 있다.




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지금 사진에 보이는 건물은 식당 후렌챠이즈 건물,  가격은  $1,980,000 나온 건물

이 건물에서 매년 칼스 주니어는 $158,400 을 주인에게 지불하고 있다.


건물은 2009년에 지었고 오리지날 20 년 리스를 받았으며, 지금 9년 반이 남아있다.

그리고 옵숀이 5년 씩 4 번을 연장 할 수 있게 되어 있고,  매 5년 마다 5%를

올릴수 있다.


만약 60 만불을 다운 하고 융자를 받아서 이 건물에 투자 하게 되면 어떤 결과를

가져 올까?


년 수입이 네트로 나오니까 $158,400 이 수입이다.  그리고 이 수입에서 매 년

84,910 불에 은행 상환금을 내면  73,489 불 정도가 남는다.  이 돈은 한 달

6,000 불 이상의 수입이 되어 퍽퍽한 인생에 작은 행복과 기쁨을 준다.



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이 건물이 사야 할 이유는 많지만 아래 몇가지로 요약 해 본다.


1. 아파트나 샤핑 센터나  관리는 어렵다.  이 건물은 한 테넌트만 상대로 하기에 관리가 용이하다.

2. 테넌트가 프로퍼티 택스, 보험 그리고 관리 유지 비용을 다 내게 되어 있다. 랜로드 입장에서

    트리플 리스가 가장 이상적일 수 밖에 없지.

3. 유산으로 상속 또는 비영리 단체에 기증 하기도 쉽고 좋아 한다.

4. 블경기 때는 가격이 내려가지 않고 호경기에도 크게 영향을 받지 않는다.

5. 어느 지역에 있던 트리플 넷 리스는 지역/위치에 영향을 많이 받지 않는다.

6. 데모그라픽 또는 한 지역에 오래 있다보면 랜마크가 되어 부동산이 사람들 머리에 박힌다.

7. 부동산으로도 그 가치를 올려 놓아서 다른 업종이나 또는 다른 건물을 쉽게 올릴수 있다.

8. 대게 땅 사이즈가 크고 상가 지역이라 용도를 다양 하게 땅 자체로도 가치가 있는 부동산이 된다.



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처음 투자 하시는 분들은 아파트 4 유닛을 찾는다.  지금 로스 엔젤스에선 4 유닛도

곧 2 백만불이 넘는다.  렌트는 그걸 따라가지 못하기 때문에 적잖은 적자를

감수 하고 부단한 고난을 달게 감수 할 끈질기고 인내 할 마음이 없다면

부동산 투자를 쉽게 포기 하는 이유가 여기에 있다.


그리고 지금은 부동산 값이 많이 올랐어도 관리에 시달리고 평생 테넌트들 등살에

떠밀려 산다면 당장 트리플 넷 건물로 익스 체인지 하실 것을 강력 하게 추천 한다.


유태인들은 지금 30 년 전 아니 그 이전 부터도 미국 다른 주에 투자를 함으로

현찰을 쥐고 나누고 베풀고 섬기는 삶을 누리고 있다.


이제 우리 한국인들의 눈이 뜨기를 기대 한다.

자식들에겐 재산 보다도 지혜를 물려주고 명철을 상속 해 주는 아버지가 되고

지혜의 엄마가 되길 소원 해 본다.



글/사진/ 필립박




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