UGN복음방송 곽재혁의 부동산 나라 곽재혁 사장 부동산 칼럼

2017년 3월 캘리포니아 부동산 소식

안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2017년 3월의 남가주 부동산 소식을 업데이트 드리겠습니다.

예상대로 아직까지는 크게 뚜렷하지는 않지만 그동안 여러차례 말씀 드렸던 대로 어느정도 “불확실성”이 제거가된 시장 환경이 다시금 세일에 조금씩 불을 당기고 있는것 같습니다.

1월에 주택 판매고가 다시금 올라가고 있고 최근에 새로이 나오는 금년도 매물의 가격대가 낮게 책정되지 않고 있고 여전히 일부 렌트 물량의 공급이 많은 지역을 제외하고 (LA 다운타운 지역) 여전히 새로이 나오는 렌트 물량도 적고 가격은 오히려 상승세에 있는 지역들도 적지 않기 때문 입니다.

여전히 사업체 시장의 경유 프리미엄이 많이 오른 관계로 매매가 좀 줄어든 상태이고 특히 리스의 경우 가격이 만만치 않습니다. 새로이 분양이 되고 있는 상업용 리스의 경우에도 입주시 다른곳에 매장이 이미 있는곳이나 아니면 프랜차이즈 업종을 먼저 선호하기 때문에 처음으로 비지니스를 창업 하시는 start up인 경우 리스 계약을 하기가 여전히 까다롭습니다.

특히 상업용 부동산 시장에 있어서도 중국에서 미국으로 들어오는 자본의 통로가 거의 막혀있기 때문에 특히 투자용의 경우 중국내에서 자금 반출이 힘들기 때문에 많이 주춤한 상태이고 이러한 상황속에서  한국계 자본들이 지난 6개월간 비교적 활발히 미국내 상업용 부동산 구입을 추진하고 있습니다.

LA 다운타운의 경우 새로이 완공이 되어가는 고층 고가의 콘도의 분양들이 본격적으로 시작이 되어가고 있습니다. 이번에 봄부터 서서히 마켓에 선을 보이기 시작 하면서 LA 지역의 향후 부동산 시장에 영향을 미치기 시작할것으로 보여 집니다.  가격에 비해서 임대수입등이 제한되는 것이 사실 이지만 지난번 금융 위기시 뉴욕지역의 비슷한 컨셉의 콘도들의 경우 $700,000-800,000 정도의 유닛들이 현재는 $1.2-1.3 million 을호가하고 있는 경우도 있기 때문에 속단 하기는 이르지만 아무래도 이러한 컨셉들의 경우 뉴욕쪽 보다는 다소 시장 정착에 시일이 소요 될것으로 보여 지고 있습니다.

여러가지로 여전히 $ 3 million -5 million 정도 까지의 투자용 매물중 수익이 제대로 발생하는건 많지가 않기때문에 남가주의 경우 여전히 상업용 부동산 시장은 느리게 움직일것으로 보여 집니다.

지난번 구정때 적지않은 중국인 투자가들이 미국을 방문 하였고 개인 또는 단체들과 상담을 하면서 느낀것이 바로 중국인들의 미국 부동산의 투자 열기는 여전 하다는것 이었습니다. 현재는 힘들지만 앞으로 자본이동에 대한 통제만 어느정도 해소가 된다면 적지않은 중국인들의 미국 투자와 이와 더불어 이민또한 가능하지 않나 예상을 해보고 있습니다

아무래도 현재 까지는 여러 상황을 보면 마땅히 새로운 투자 모델이 나타나지 않았고 어느정도 안개에 싸인 부동산 시장 이지만 향후 반등이 가능 하다면 아래의 두가지 요인이 결정적이 될 가능성이 있다고 개인적으로 생각이 됩니다.

첫번째는 , 방금 언급 드렸던 중국인들의 대미 투자가 늘어날 경우 가능한 부동산 시장의 반등시나리오 입니다.

물론 현재 까지 어마 어마한 자금이 미국 부동산에 몰려 들었고  현재는 개인당 일년 송금액 5만불 규정에 묶여서 자금의 유입이 힘든 상황 이지만 일단 규제만 완화되거나 풀리게 되면 자금이 다시금 들어올 가능성은 충분 합니다. 현재는 다른 원인도 있지만 특히 중국내 부동산 시장의 버블 이 지나치게 커진 상태이고 전세계적으로 중국 자본들의 자국 부동산 투자에 대한 규제등이 생겨나고 있고 (예 캐나다의 경우 추가세금 15% 부과) 소유권의 인정과 안정적인 수익 그리고 추후 처분시에도 비교적 안정적으로 가능한 시장인 미국 시장을 새롭게 주목하는 경향이 커지고 있습니다.  한마디로 여러곳에 다 투자를 해본 경험상 미국 시장에 대한 투자 비중이 상대적으로 커질수밖에 없을것 같습니다.

현재 중국과 미국간의 대결 구조는 완화될수 있기 때문에 (솔직히 양측에 불이익이 되는 이러한 대결 구조를  장기간 지속시킬 가능성은 적다고 봅니다) 어느정도 시기가 지난다면 다시금 투자가 시작될 전망입니다. 특히 이번에는 실제로 이민과 투자를 겸하는 비교적 젊은층의 발걸음이 늘어날 전망 입니다.

두번째는, 현 트럼프 정부의 행보가 결국은 미국내로의 부동산 투자를 늘리게 되는 원인제공을 할것으로 보여 집니다.

트럼프 대통령은 과거의 기존 정치권에서 나온 대통령이 아니기때문에 아무래도 전통적인 정치가들의 행보와는 크게 다르고 또한 모든 상황등을 조화롭게 조정하는 역활 보다는 확실히 사업가적인 방식으로 자신에게 좀더 강한 권력이 오도록 하는 일련의 과정등을 보여 주고 있다고 개인적으로는 생각이 듭니다.  그리고 이러한 새로운 방식의 리더쉽이 모든이들을 당혹스럽게 하면서 혼란이 일정기간 지속되는것이 현재의 상황들 인것입니다.

결국 미국이 지난 몇달간  중국을 포함한 세계 각국의 정부와 기업가 조직등에 압력을 행사해 오면서 이러한 행보들의  최종적인 목표는 미국내로의 투자가 늘어나게 만드는 결과를 위한것이 라는 생각이 들게 되었습니다.

이것이 실현이 된다면 여러 가지 기업등의 투자를 포함해서 결국은 부동산 시장도 다시금 원활해질 가능성이 커질수 있다는 생각이 조심스럽게 들게 됩니다.

이외에 국내적으로도 현재의 추세인 “실소유주 위주의 부동산 구입” 경향이 계속이 된다면 기존의 선호지역이 좀더 외곽쪽으로 방향이 바뀌면서 부동산 거래가 늘어날 가능성이 있습니다.

그리고 좀더 다양한 형태의 새로운 부동산 투자 모델들이 나타나고 크라우드 펀딩등의 새로운 투자금 모집 방식 (이미 적용이 되고는 있지만 그리고 이외에 비트코인등의 움직임도 주목해 보아야함) 등이 부동산 시장에 좀더 활성화를 가져올 가능성도 있다고 보여 집니다.

다만 한가지 중국과 미국의 대결 구도가 장기화 된다면 상당히 영향력을 확대한 중국이 미국 보다는 다른 나라로 투자를 돌릴수도 있겠지만 상황적으로 이러한 시나리오의 가능성은 적지 않을까 개인적으로 생각해 봅니다. 현실적으로 투자는 당장의 그리고 비교적 장기간 가능해야만 이루어질수 있기 때문 입니다.

앞으로 어떠한 상황이 오던지 간에 봄부터는  금년도 부동산 시장의 분위기는 달아오를것으로 보여 집니다. 트럼프 대통령측의 세제 개혁안이 통과가 되어서 좀더많은 가처분 소득을 가지게 된다면 일반인들이 어느시점 후부터는 매입에 나서거나 아울러 트럼프 정부가 추진하는 금융규제 완화가 결국 실현이 된다면 좀더 많은 자금이 부동산 시장에 유입이될 가능성도 크다고 생각이 듭니다.

아무쪼록 봄이되는 3월달 부터는 본격적인 마켓이 오픈 되므로 좀더 신중하게 마켓상황을 지켜볼 필요가 있다고 생각이 됩니다.

 

곽재혁/REALTOR®/MBA

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