UGN복음방송 곽재혁의 부동산 나라 곽재혁 사장 부동산 칼럼

2017년 4월 캘리포니아 부동산 소식

안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2017년도 4월달 남가주 부동산 시장 소식을 업데이트 드리겠습니다. 예상대로 3월부터 남가주 시장에서 지난번 말씀 드렸듯이 실거주 목적의 바이어들이 본격적으로 매매에 뛰어 들면서 아직은 관망세 이기는 하지만 다시금 세일즈 거래량이 실증가 추세로 돌아서고 있습니다.

전반적으로 3월이후에는 1) 리스팅 되는 주택수가 증가하고 있으며 2) 리스팅 가격이 상향 조정이 되고 있으며 (겨울 까지의 평균 매매가에서 최고가 매매가의  중간가 정도) 3) 위치나 특히 내부 업그레이드 상태에 따라서 매매의 속도가 달라지고 있으며 (까다로워진 바이어를 만족 시킬수 있는 주택이 팔리고 있습니다)  4) 렌트비가 눈에띄게 상승하고 있고 (아니면 거의 떨어지지 않고 고가를 대부분 유지중) 이러한 추세는  LA 한인타운 이나 주변 보다는( 한인타운의 경우 약간 렌트비가 하락하는 곳이 눈에 띄임) 주로 오렌지 카운티등의 주거 선호 지역을 중심으로 나타나고 있습니다. 

이야기를 들어보면 미국 중부 지역등의 경우 주택의 매매가 겨울의 시기에 상당히 멈추어져 있었기 때문에 다시금 4-5월 정도는 되어야만 어느정도 거래가 이루어질 것으로 보여집니다.

지역적으로 거래에 걸리는 시간과 함께 거래량의 차이가 발생하는 지역들이 두두러질 가능성도 있습니다. 다만, 앞으로 여러차례 언급 드렸듯이 렌트비가 계속 상승 하거나 높은 고가를 유지할경우 이번 여름까지의 세일즈 경향은 바로이 실거래 중심으로 이루어질 가능성이 크다고 생각 합니다. 즉거래량이 어느정도 증가할 가능성이 높다고 생각이 듭니다.

모기지 이자율은 결국은 상승할 것이고 이에 따라서 앞으로는 5% 이내의 이자율을 금년내에 기록할 것으로 보여 집니다.

렌트비는 상승세에 있거나 고가를 유지하고 있고 젊은 세대들은 주택 구입을 시작하고 있으며 은퇴기를 이미 지나가고 있는 베이비부머 세대들이 일반 주택들과 인컴 프라퍼티의 주요 셀러로써 자리하고 있고 융자는 아직 까지는 까다로우며 시장에 새로이 리스팅 되는 매물들이 제한을 가지고 있다면 결국은 아직 까지는   괄목할 만한 거래량 증가는 단기간에는 어려울것으로 보여 집니다.

특히 이번여름 시즌 까지에 있어서 시장에서 주목할 점들은 신규 주택들이 매매시장에서 적지않은 비중을 차지할 것이라는 것입니다. 최근에 왠만한 낡은 건물들이나 다세대 즉 아파트나 콘도로 허가가 가능한 지역의 땅들이 적지않은 숫자들이 마켓에 나올것으로 보여 집니다. 몇년전 까지의 인컴이 가능한 아파트 위주에서 이제는 콘도나 타운홈등의 건설이 어느정도 주를 이룰것으로 보여지면 특히 평균 매매가가 높은 오렌지 카운티나 외곽 지역등의 경우 신규주택의 매매가 이루어질수록 주변시세또한 상승할수 밖에 없을것으로 보여 집니다.

이러한 신규주택 주변에 주택을 소유 하신 분들의 경우 적절한 매매 시기를 결정 하실때 참고로 하셔야만 할것 같습니다.

그리고 오렌지 카운티 와 LA 카운티등을 보시면 앞으로 일정 기간동안 여전히 건설 프로젝트가 진행이 되고 있거나 마무리 단계 그리고 일부 지역에서는 새로이 시작하는 프로젝트들을 보실수 있을것으로 전망이됩니다. 아직까지 은행에서 construction loan 에대해서는 긍정적으로 검토 하는것 같습니다.

셀러 입장 이시라면 어느정도 equity가 있으시고 매매를 반드시 하셔야만 하는 상황 이시라면, 그리고 특히 지역에 따라서 다르지만 방이 한개나 두개 인 유닛을 보유 하신경우 적절한 매매의 시점을 여름 까지라고 정의해 보시고 계획 하시는게 좋다고 생각이 듭니다.

바이어 시라면, 특히 주변 시세를 철저히 알아 보시고 대개의 경우 금년초 매물들의 매매가에서  해당 지역의 평균 매매가가와 최고가 사이에서 주택의 가격대를 살펴 보신후에  업그레이드가 우수한 콘도나 타운홈 그리고, 주차에 관한 거라지의 싸이즈나 단지내의 진입 도로의 넓이와 편의성 그리고 거라지 공간이 주차 공간외에 어느정도 창고등으로 사용이 가능한곳 그리고 특히 부엌의 업그레이딩이나 바닥 그리고 각각의 방마다의 조명이나 (가능하면 연료절약형 LED) ceiling fan 의 설치 여부 그리고 낮시간에 얼마나 어두운가등을 중점적으로 꼼꼼하게 체크 하시면서 주택 구매를 결정 하시기를  권해 드립니다.

그리고, 구입시 절대로 모기지 비용만 계산 하시지말고, 부대 비용과 함께 재산세 와 mello ross (해당 지역의 경우) 그리고 , HOA와 함께 어느정도의 여유돈 10% 정도와 가능한 렌트 시세등을 체크해 보시기 바랍니다. 주택의 구입시 (거의 모든 부동산 구입시) 가장 중요한 것은 바로  최악의 상황에서도 매매가 가능한 부동산을 구입 하시는것이라고 생각 합니다. 즉 언제나 가치를 인정 받을수 있는 부동산을 가급적 구입 하셔야만 안정적이라고 개인적으로 권해 드리고 있습니다.

앞으로 급속도로 HOA 즉 공동 관리비가 치솟을 경우는 과거 보다는 상대적으로 적을수 있다고 생각이 들지만 모기지 이자 공제에 관한 세제혜택의 변동설등은 업데이트가 가능한 대로 체크를 하셔야만 합니다. 그리고, HOA에서 어떤것이 포함이 되는지와 제외가 되는지를 명백하게 아시고 계셔야 합니다.

지역선택시 여러가지 조건중 알아 두셔야할 것은, 특정 인정이 선호하는 지역을 가능하면 피하시고 직장이나 비지니스등과 관련해서 통근 거리를 반드시 체크 하시고 새집일 경우에도 인스펙션을 철저히하시고 가능하면 재산세 납부기간에 맞추어서 재산세 관련 정보를 업데이트 하시기를  권해 드립니다. 그리고 이사를 가시기전에 여러가지 필요한 업그레이드 즉 그중에서도 집이 비어져 있는 상태에서 특히 가능한 업그레이드는 가능하면 하시기를 권해 드립니다.  마루나 부엌공사 그리고 화장실의 업그레이드이나 유리창의 shutter door 설치작업이나 내부 벽 페인트 색깔 교체등은 신규나 기존의 주택 구입시 공통으로 견적을 받아 보시기를 권해 드립니다. 새집의 경우 대부분 주택의 뒷마당 공사와 내부 추가 공사시 builder와 외부 업자와의 비교를 미리 하셔서 나중에 시에서 occupancy permit을 받으실때 문제가 없으시기를 권해 드립니다.

여러가지 변화가 급속도로 일지는 않겠지만 트럼프 정부가 추진하는 여러 정책들을 볼때 아직 까지는 확실히 부동산 시장을 통해서 일정한 규모의 경제 활성화를 시도할수 있다고 저는 개인적으로 판단하고 있습니다.

워낙 부동산 시장이 연결된 분야들이 많으며 가장 소위 “숫자상”의 업적들이 나타나기가 쉽기 때문에 부동산 시장에서 가장 중요한 “긍정적이고 적극적인 부동산 시장 육성을 위한 정부의 정책”이 가능하다고 생각 합니다.

여러가지 정보의 홍수속에 있지만 확실히 앞으로 몇달간은 다시금 남가주 시장에 긍정적인 영향이 부동산을 중심으로 가능하지 않을까 생각해 봅니다.

  

곽재혁/REALTOR®/MBA

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