UGN복음방송 곽재혁의 부동산 나라 곽재혁 사장 부동산 칼럼

2020년 1월의 남가주 부동산 소식

안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2020년 1월의 새해 첫 부동산 소식을 업데이트 해드리겠습니다.

12월은 땡스기빙에 이어서 크리스 마스 휴가 그리고 1월 중순 까지 이어지는 연휴의 흐름 속에서 대개 부동산 거래량이 많이 줄어드는 전형적인 비수기의 모습을 보여주는 시기입니다.

금년에는 특이 하게도 지역적 차이가 있겠지만 11월에 비해서 12월에도 세일이 이어져 가는 분위기가 있으며 거래량이 의외로 유지가 되거나 11월에 비해서 오히려 늘어나는 경향을 보여주는 곳들이 눈에 띄게 늘어난 느낌을 주고 있어서 예년과는 다른 모습을 보여주고 있습니다.

11월에 리스팅 되었거나 아니면 리스팅 된지 보름이 채 안된 매물들중 위치가 좋고 업그레이드가 좋은 매물들이 주로 실거주를 원하는 바이어들에 의해서 거래가 성사되고 에스크로가 오픈이 되고 있고 (오렌지 카운티의 예) 지역에 따라서 다르겠지만 주로 실거주를 원하는 수요자를 중심으로한 거래는 꾸준히 이루어지고 있는 느낌 입니다.  거래를 원하는 바이어들은 줄어든 경향이 있지만 그렇다고 헐값에 거래가 이루어 지는 경우는 적은것으로 파악이 되며 예외로  주택의 상태가 나쁜 경우나 바이어의 사정이 급한 소위 급매물을 중심으로 그리고 리스팅이 오래된 매물들의 경우에 한해서 약간은 디스카운트가 가능하지만 그렇다고 완벽한 바이어스 마켓은 아닌것으로 개인적으로 판단하고 있습니다. 

리스팅이 오래된 매물들중 매매가 안되는 경우에는 대부분이 계절적인 원인 보다는 원래 최초의 리스팅 가격이 지나치게 높았던 이유가 주 원인으로 파악이 되고 있습니다. 

거래를 원하는 바이어들과 셀러들은 줄어든 경향이 있지만 그렇다고 가격이 큰폭으로 하락하거나 무조건 팔자의 분위기는 아닌것으로 보여 집니다.

해는 바뀌었고 여러가지 전망들이 쏫아져 나오고 있지만 일단은 렌트관련으로 해서 테넌트에게 유리한 법률등이 실질적으로 효력을 지니기 시작하면서 이에대한 기존 렌드로드들의 각별한 주의가 필요한 시기가 현재의 상황으로 보이며 특히 아파트의 경우 퇴거시 이사비용을 렌드로드가 부담토록 하게되는 경우에 해당이 되는 경우 그리고 새롭게  적용이 되는 렌트비 상한선에 대한 법률안에 대한 숙지가 해당이 되시는 분들의 경우 필요 하다고 봅니다. 이러한 새로운 법률에 따른 새로운 상황에 대한 대처야 말로 앞으로도 꾸준한 인컴과 세제 혜택을 최대한 누릴수 있게 되는 중요한 준비과정 이라고 생각 듭니다. 특히 봄부터의 본격적인 렌트 시즌을 앞뒤고 다소간 워밍업을 하시면서 실제적으로 준비할 시간적 여유는 바로 1,2월 이기때문 입니다.

이러한 이유로 2020년도의 투자가들의 구입의 시도는 다소 늦게 시작될 전망 입니다.

보통 3월은 되어야만 나오던 새로운 부동산 주택시장의 매물들이 최근 매매가 12월에 꾸준히 늘어난 지역들의 경우 1월달에도시장에 나올수 있을것으로 보여지며 일단은 어느정도 렌트에 관련된 법률에 대한 적응기간이 지나야만 투자가들이 세금 보고 시기 이전정도부터 본격적으로 새로운 새해의 투자 계획을 세우고 집행할것으로 보여 집니다. 금년도에는 확실히 실거주 주택 수요자 부터 부동산 시장을 선도해 나가고 이어서 투자가들의 샤핑이 약간은 늦게 따르는 경향을 보일 겁니다.

금년 2020년에는 과연 주택의 가격이 하락할 것인가의 문제 그리고 어떠한 방면에서 인컴 프라퍼티의 투자가 유망한지와 더불어 식당의창업을 중심으로한 창업 시장이나 사업체 매매시장의 새로운 움직임 그리고 커머셜 시장의 주로 리스 시장의 변화와 더불어 특히 IT 첨단 기술 군을 중심으로한 커머셜 분야의 새로운 큰손들의 투자 변화가 이루어질것으로 예상이 되고 있습니다.

아무래도 경기의 침체에 대한 우려와 더불어 장기간을 대비하는 투자시 가장 각광을 받을수 있는 분야가 바로 부동산 투자이고 개인들의 경우 하우스나 콘도를 투자하고 임대를 놓는것이  강화된 렌트법 즉 주로 테넌트 보호를 위한 목적의 법개정 속에서도 그나마 집주인에게 좀더 우호적인 환경을 제공하고 최대한 혜택을 주는 방향으로 결과가 나올수 있을것으로 보여지며  중국과의 무역 분쟁중에 합의문이 일단 서명이 된다면 추가적으로 중국 에서의 투자가 다시 이루어 지거나 이민의 형식을 빌려 서라도 어느정도의 부동산 시장으로의 투자가 이어지는 해가 될수도 있다고 생각 합니다.

최근 몇년간 꾸준히 이어져 왔던 한국에서의 미국으로의 프랜차이즈 진출또한 어느정도 이어질 전망이며 중국과 태국 그리고 그외 나라들에서의 대표적인 요식업을 필두로한 브랜드들의 진출또한 이루어질 전망 입니다.

아무래도 미국에서의 프랜차이즈를 구성하고 운영해 나가는 것이 법적으로 상당히 까다로운 측면도 있기 때문에 본국에서의 경험과 자본을 바탕으로 미국 시장으로의 진출과 이를 통한 자국내에서의 인지도 상승과 더많은 투자자와 가맹점 확보시 유리한점등을 이유로 그들의 투자는 프랜차이즈 본사 차원에서 현지 법인 설립을 통해서 꾸준히 이어질 전망이고 이와 함께 미국내의 프랜차이즈로의 직접적인 투자를 비자와 연계한 경우들도 늘어날 전망 입니다.

요식업의 경우에도 특히 기본금의 인상과 렌트비를 포함한 각종 오버해드 코스트의 상승으로 매장의 사이즈를 줄이고 (기본 1500sf 내외로 음식점을 시작케 하거나 주로 투고 형태로 운영이 되는 키아스크 형태의 매장을 셋업 가능케 해주는 프랜차이즈 점등이 증가추세) 투고 형태로 운영이 가능한 형태로 급속히 메뉴와 매장 운영 인원을 줄여주는 방향으로 변화가 계속 이어질 전망 입니다.

그리고 창고나 오피스 등은 특히 위치에 따라서 콘도나 아파트로 개조 하거나 아니면 오피스도 고급화를 지양해서 결국에는 임대 가격을 최대한 올리는 방향으로 나아갈 전망 입니다.

금년의 개인의 주택 시장의 투자 전략은 가격이 떨어질떄 까지 기다리는 것보다는 본인이 먼저 준비를 하고 나서 본인의 능력에 맞는 주거용 주택을 최대한 빨리 구입하도록 하는 목표를 가지시는게 좋다고 보며 구입 목표는 주로 해당 지역의 중간 가격에 중간 사이즈 정도로 하시는것이 좋다고 봅니다. 아무리 에너지 절약이 가능한 새로운 Green 주택이 늘어나서 어느정도 유지비를 줄일수 있다고 하여도 추후에 중간 가격대 이상의 고가를 형성할수 밖에 없는 중간 크기 이상의 싸이즈가 큰 주택들은 구입시 한번더 신중하게 판단 하시라고 고려해 드리고 싶습니다.

구입시에 파실때를 생각 하신다면 일반적이고 중간 가격과 사이즈로 되어있는 주택들이 추후에 평균 매매가격도빨리 올라가고 매매시 감정 가격도 잘나오며 수요도 그만큼 많아온 경험적인 결론속에 선택을 권해드립니다. 그리고 무엇 보다도 주택 유지비도 적게 든다는 크나큰 장점이 있음을 고려 하셔야만 합니다.

일단 상황을 지켜 보시 더라도 융자 승인과 최소 구입 가능하고 장기 거주 가능한 지역으로의 선정이라도 끝내신후 기다리시다가 적정한 매물이 나타나면 계약 하시고 움직이실수 있는 여러분이 되시기를 조언 드리면서 2020년 첫번째 달의 남가주 부동산 소식 업데이트를 마치 겠습니다. 

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곽재혁 ask 미국 부동산 컬럼 모음

1) 사업체 오픈을 위한 입지선정시 필요한 리스계약과 한국에서 미국 진출 하시는 지상사를 위한 오피스 계약및 기타 관련 리스계약지상사 요원들 렌트계약 (retail, 공장,창고및 사무실 리스)

2) 각종 은행차압(REO),HUD,페니메나 프레디맥등 각종 차압매물 매매

3) 각종 투자용, 임대용 주택, 4유닛 그리고 장기보유 목적의 토지 (농지포함) 매매

4) 개개인의투자 액수와 신용도등 본인에게 맞는 맞춤형 부동산 투자 상담및 지속적인 실시간 정보의 제공

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2) 각종 은행차압(REO),HUD,페니메나 프레디맥등 각종 차압매물 매매
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