UGN복음방송 곽재혁의 부동산 나라 곽재혁 사장 부동산 칼럼

2020년 8월의 남가주 부동산 소식

2008년 10월 16일 개설후 각종 부동산 관련 정보를 전해 드렸던 곽재혁의 부동산 나라 블러그가 미주 중앙일보의 전체 블러그 폐쇄 결정으로 더이상 이곳을 통해서 소식을 전해 드리지 못하게 되었습니다. 여러가지 아쉬움이 앞서지만 그동안의 관심과 호의에 감사를 드리며 앞으로도 다른 사이트들을 통해서 계속 컬럼을 개제하고자 하오니 많은 “클릭”부탁 드리겠습니다 .현재 유튜브 채널도 준비중에 있습니다. 아마도 이주나 삼주내로 준비가 될것으로 보입니다. 많은 성원 부탁 드립니다. (제목은 아무래도 “부동산 나라”가 들어갈 것으로 보입니다)

매달부동산 소식: https://www.ktown1st.com/blog/jaekwak11

부동산 매물한글 검색및 기타: www.jasonkwak.com

미주중앙일보 상담글모음: http://ask.koreadaily.com/columnist/expert_profile2.html?cot_userid=investman11

ask미국 각종연재컬럼모음:

http://www.koreadaily.com/news/list.asp?rel_id=5481

 

안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2020년 8월의 남가주 부동산 소식을 업데이트 해드리겠습니다. 팬데믹으로 인한 지난봄의 거래량 감소후 다시금 경제가 재개가 되기 시작하면서 5,6,7월의 부동산 거래량의 증가와 가격의 상승을 이끌어 낸 남가주 부동산 시장의 저력이 다시한번 빛이나는 시기가 지속이되고 있습니다.

다만 7월 거의 마지막주에 다시금 재개된 인도어 비지니스 영업정지 조치로 인해서 대부분의 실내영업이 가능하던 식당들과 피트니스그리고 미용업등의 실내 영업이 전면 금지가 되면서 이전 최초의 70일간의 영업정지 조치 보다도 실질적인 더큰 타격이 될것으로 개인적으로 생각하고 있습니다.이미 재오픈에 많은 자금이 투여되었고 무엇 보다도 거의 매주 바뀌다 시피하는 주정부와 로컬정부의 여러가지 준수 사항속에서 쉬고있던 종업원들을 다시 부르고 여러가지 팬데믹 예방장치를 하는등 다시금 사업이새로운 괘도에 올려놓기 위해서 재오픈후 한달동안 동분서주했던 비지니스 업주들의 사업희망을 꺾어 놓은 졸속 행정조치라고 생각합니다. 지난번 70여일의 봉쇄도 여론에 떠밀려서 너무 성급하게 경제를 재오픈한 결과 이번의 사태를 야기했다는 생각을 지울수가 없습니다. 이번에 타격을 받은 업소들중에서 한인들이라면 익히 알고있는 여러 식당을 포함한 업소들이 영구히 페업 결정을 내리고 있고 미용업등에 경우 실제적으로 식당과는 다르게 야외 패티오 영업이 불가능한 관계로 소송건이 계획에 옮겨지고있는것으로 듣고 있습니다. 이번의 조치가 위험한 이유는 식당을 포함한 영업을 재개했던 비지니스 들이 적지않은 숫자가 문만 열면 돈을 벌수있는 업소들이 많았고 부동산 시장에서도 적지않은 영향력을 행사해온 분들이었기 때문 입니다. 적지않은 분들이 주택을 소유하고 있고 렌트용이나 상가 건물등 투자용 부동산에서도 큰손 이었기 때문에 수입이 없어진 상황에서 부동산 회복에 일정 지역이나 부분에서 부정적인 영향을 줄 가능성이 있다는 것입니다.

중국과의 무역분쟁과 코로나로 인해서 남가주 부동산의 큰손이었던 중국인들의 투자가 눈에띄게 줄어든 상황에서  활기를 읽어가는 중국인들의 부동산 투자 상황과 단단한 기반속에 미국내에서 돈을 벌어서 부동산 투자를 활발히 하고있던 중추적인 한인 자영업 시장이 갑작스러운 경제 재패쇄로 인해서 중장기간 부동산 투자에 신경을 쓸수 없는 상황으로 돌변을 한상황입니다.

남가주 부동산 시장은 마이너리티 들이 투자에 큰 영향력을 행사해온 시장 입니다. 대부분의 이민 역사가 깊고 이미 2세나 3세 이상이 지역에 뿌리를 내리고 있고 신규로 이민을 오거나 아니면 대규모의 해외투자가 활발하게 로컬 이민사회를 통해서 이루어지는 상황에서 로컬 마이너리터의 경제적인 상황이 어려움을 겪게되는것은  부동산 시장 회복에 악영향을 미칠수 밖에 없습니다.  만일 봉쇄가 상당시간 길어진다면 페업을 택하는 경우가 늘어날 것이고 이것은 바로 구심점을 읽어 버리고 기반을 갉아먹는 결과로 초래가 될것입니다.

앞으로도 2,3차 팬데믹이 올수있는 상황속에서 백신의 개발이나 치료약의 개발시기가 앞당겨지기 전까지는 이러한 봉쇄 조치의 해제는 요원할수 밖에 없다고 생각 합니다.

다시금 경제활동이 재개가 되는 시기가 와야만 어느정도 미래에 대한 계획을 세울수 있기 때문에 재오픈이 상당히 추후 부동산 시장을 필두로 해외에서의 투자까지도 결정할 중요한 필수 조건이 되었습니다.

현재 남가주 부동산 시장의 경우 인벤토리가 부족한 상황 속에서 거래는 이루어지고 있고 대부분의 시장에서 셀러스 마켓을 형성하고 있습니다. 특히 대학생을 시작으로 잡을 읽은 사회 초년생들을 포함해서 주로 경제적인 이유로 인해서 부모들과 같이 거주를 하는 인구들이 빠르게 증가하고 있고 여러세대가 같은집에 사려는 목적으로 새로운 큰 하우스를 쇼핑하거나아니면 하우스 뒷쪽에 추가로 게스트 하우스등을 건설하고 주택 리모델링을 하는 경우 그리고 최초 주택 구입자들로 비교적 적은 다운페이로 주택을 장만 하려는 바이어들에 의해서 방이 한개에서 두개등의 콘도 유닛에 대한 수요도 빠르게 늘어나고 있으며 그동안 팬데믹으로 인해서 수요가 줄어 들었던 대도시권의 콘도들 또한 다시금 구입을 위한 클릭이 활발하게 이루어지고 있다고 빅데이타 분석결과가 말해주고 있습니다.

기존의 렌트 계약을 종료하는 경우 리뉴를 할때 가격 인하를 요구하거나 아니면 줄여서 이사가는 경우 들이 늘어나고 있고 특히 신규 테넌트에게 어느정도의 디스카운트를 해주는 일반 콘도나 하우스 렌트도 지역에 따라서 증가추세를 보이고 있습니다.

지역별로 공통으로 각종 부동산 개발 프로젝트는 정체를 보이고 있고 이미 실행하고있는 프로젝트들 또한 공사시 여러가지 안전조치를 강화하고 감염에 대비하면서 완공시기가 느려지고 있고 새주택 단지에 대한 분양이 활기를 띄고 있지만 앞으로 계약이 이미 되었더라도 완성되는 시기가 느려지면서 새주택 구입시 융자등에 바이어들은 각별한 신경을 쓰셔야 될것으로 보입니다.

아직은 구체적으로 연방정부의 주당 $600 특별 실업급여 보너스 제도가 캘리포니아의 경우 지난달 25일 종료가 된후 아직 추가 지급에 대한 안이 상하원을 통과하지 못한 상황에서 일단은 수입이 줄어들 경우 첫번째로 렌트 시장에서 문제가 생길 것으로 예상을 하고 있습니다.

가구당 $40,000 미만 수입의 약 36% 나 그이상이 해고 상태 이기 때문에 이들이 대부분이 테넌트라고 가정을 한다면 이들이 집중적으로 거주하고 있는 아파트나 콘도 또는 하우스의 페이먼트에 당장은 문제가 생길 가능성이 있습니다.

그리고 자영업의 경제 재개가 불투명한 상황 에서는 주택 소유를 하고 있거나 복수의 주택이나 부동산을 보유하고 있던 자영업자들 (개인비지니스 오너포함)이 부동산을 처분할 가능성도 있다고 봅니다.

페이먼트 유예를 일차로 진행한 주택 소유주중 (대부분 90일) 다시 추가로 유예를 원해서 은행과 접촉을 한 여러 케이스들을 살펴보았을때 최근에는 은행에서 유예 대신에 숏세일이나 융자 조정을 권하기 시작하고 있다고 전해 들었습니다.

만일 페이먼트 유예를 선택한 이들이 6에서 12개월 후 다시금 페이먼트를 재개할 가능성이 어느정도 있느냐에 따라서 시장의 가격이 급격하게 하락하기 보다는 시장에 매물이 공급이 되어서 거래량에 영향을 미칠 가능성이 크다고 봅니다.

현재 주택 시장들은 모기지가 3% 미만 (30년 고정의 경우) 이기 때문에 가능한 것으로 보여 집니다. 이자율이 낮은 관계로 기존과 같은 수입으로 더많은 융자가 가능해졌기 때문에 장기간 거주용 주택 구입시기로는 융자만 나온다면 최선의 시기가 될수 있기 때문 입니다.

주식시장이 경제적인 지표가 나쁘게 나오는 최악의 상황임에도 계속 상승곡선을 그리는 이유는 한마디로 돈을 벌수가 있는 소스가 다른곳에는 없기 때문 이라고 생각 합니다.

미국에서 기업들에게 힘든 시기에 파산절차를 가능케 해주는 이유는 다시 재기를 해서 세금을 내고 종업원을 고용해서 기여를 하게 하기 위해서 입니다. 파산에면제부를 줄수는 없지만 일단 망하지 않을 업종들이 파산을 하게되면 오히려 미래의 가치를 보고 바닥 상황에서 투자를 해서 수익률을 극대화 하는 젊은이들이 꽤 많이 증가했고 이는기존의 투자 방식과는 다른것입니다. 결국 인플레가 증가할경우 이론상 부동산등 실물 자산의 투자는 늘어날것입니다.

다만 단기간의 시세차익등을 위해서 너무나 위험스럽게 투자를 하기 보다는 실거주든 렌트용이던 장기보유의 시각으로 투자를 진행 하시는게 중요 하다고 생각 합니다.

얼마나 많은 사람들이 렌트비를 납부하지 못할지 그리고 현재 페이먼트 DEFUALT를 하고있는 캘리포니아의경우 약 6%의 주택 소유주들중 얼마나 많은 이들이 다시금 모기지 유예를 스탑하고 페이먼트가 가능할지 (현재는 모기지 유예와 모기지 DEFAULT를 구분해야만 합니다) 아무도 모르기 때문에 투자를 원하시는 분들은 일단 렌트비를 납부하지 못하고 퇴거소송을 당하는 비중에대한 자료가 나오고 이를 바탕으로 렌트비 체납 비율이 낮은 지역이 가려질때 까지 시기적으로 투자의 시기를 신중하게 결정 하시기를 권해 드립니다.

아무도 그끗을 알수는 없지만 결국은 살아남아야만 최고의 성과를 얻을수 있다고 생각 합니다. 항상 건강하시고 승리 하시는 여러분이 되시기를 바라면서 글을 마칩니다. 감사 합니다. 

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