UGN복음방송 곽재혁의 부동산 나라 곽재혁 사장 부동산 칼럼

2020년 10월의 남가주 부동산 소식

안녕하십니까? 여러분의 부동산에이전트 곽재혁 입니다. 2010년10월의 남가주 캘리포니아 부동산 소식을 업데이트 드립니다. 10월달에 들어서면서 거래량 하락이 느껴지고 있습니다. 아직 거주 선호지역의경우 여전히 매물부족 속에서 나오는데로 조건이 맞는 경우 바로 매매가 되고는 있지만 시장에 나오는 매물들이 줄어들고 있고 이자율이 3%대를 왔다갔다 하면서 약간 매매가 주춤하는 경향이 나타나고 있습니다.

이자율이 작년대비 1%나 그이상 낮은 현상이 지속이 되고 있었지만 1년전에는 4% 그리고 지금은 3%이자율이 모기지 구입의 일종의 저항선으로 형성된 것으로도 보여 집니다. 그리고 장기적으로 외곽 지역으로의 이전은 늘어날 전망이며 주택 판매후 타주로 부쩍 이사를 가거나 은퇴 하시는 주류 사회의 움직임이 한층더 두드러지게 나타나고 있습니다. 그리고 투자의 경우도 대도시 인근또는 약간 거리가 떨어진 외곽으로의 하우스 투자를 고려하시는 분들도 생겼났었고 역시 진행중 입니다. 또한 선호 하우스의 구조또한 과거의 탁트인 개방형에서 팬데믹 상황 속에서 폐쇄형으로 바뀌고 있고 지난번 언급드렸듯이 솔라의 의무화와 에너지 절약을 위한 여러가지 첨단 설비를 갖춘 green 형 주택의 선호 그리고 빠른 인터넷이 가능한 주택을 선호하고 비교적 외곽이라도 각종 편의시설이 가깝거나 LA나 오렌지 카운티등의 대도시 인근에 위치해서 일주일에 한두번정도 불편없이 이용가능한 곳을 선호하고 있습니다.

모든 사람들이 팬데믹 상황속에서 무조건 외곽으로만 빠져 나가거나 대도심 구역의 인구 조밀지역이 부동산 시세의 타격이 눈에 띄게 심하게는 나타나고 있지는 않은것으로 보입니다. 일례로, 타주의 뉴욕의 경우를 보면 코로나 초창기 많은 이들이 외곽이나 인근 코넥티커주 등으로 빠져 나가면서 콘도나 아파트의 공실률이 증가하고 콘도의 경우 20-30%의 가격하락등이 이루어 졌으나 최근 조사에서 외곽으로 이주한 경우에도 실제로 콘도를 매각하고 이주한 경우는 적었고 여전히 콘도를 보유하면서 제2의 주택지를 구입한 것으로 파악이되고 있습니다.

이러한 상황속에서도 거의 전부의 대학들이 온라인 수업을 실시하고 대학이나 대학원 재학생들이 집으로 돌아가고 있으며 기타 직장의 실직등 여러사유로 거의 50%의 18-29세 미국 청년층이 부모와 거주하는 사상 초유의 사태가 벌어지고 있습니다. 이러한 일련의 사태속에서 이사태가 장기화 된다면 기숙사 형태의 투자 매물이나 아파트가 공실률이 상승한 관계로 인컴이 줄어들고 매매가가 하락할 가능성이 있으며 하와이나 캘리포니아와 같이 관광업의 비중이 상대적으로 높은 지역의 경우 호텔(적지않은 5성급 호텔들이 영업을 중단하고 있고 여름 휴가철에 일시적으로 50% 정도의 투숙률을 회복한 경우도 있지만 대다수가 여전히 낮은 occupation rate을 기록하며 최소 25%에서 그이상의 호텔들이 은행 융자금을 연체하면서 은행과 협상중인것으로 파악되고 있음) 과 식당 (드라이브 through나 커브사이드 픽업이나 패티오 영업이 가능한 경우만 어느정도 매출유지중)  그리고 바등의 매출이 급감하면서 종업원의 해고나 영구실직 그리고 영업시간의 단축과 영업이익의 하락으로 월급의 삭감이 이루어지고 있고 특히 재택 근무가 가능한 높은 페이의 업종들의 경우 여론 수렴을 걸쳐서 내년 직원 채용시 이를 반영해서 새로운 임금을 제시할 것으로 보입니다. 현재도 최소 10%의 임금 삭감이 현실화 되고있고 특히 외곽으로 이주한 직원중 영구히 재택 근무 형태로 채용이 변경될 경우 합법적으로 기준을 만들어서 임금 삭감을 실시할 예정 인것으로 압니다 그리고 일단 영업이 개시된 식당등의 경우에도 거의 30% 정도의 임금이 삭감이 된 상태이며 직원들의 삭감이나 맥도널드등의 경우에도 신규 사원들이 늘어난 것으로 보여집니다 (드라이브 through 창구에서 이들의 대응이 상당히 느린것으로 보아서는 임금이 작은 entry level의 채용이 는것으로 보여집니다). 임금이 줄어든 다는 의미는 앞으로 렌트 시장에 중대한 영향을 미칠것으로 보입니다. 그리고 고소득층의 임금 감소 또한 주택 시장에도 바이어의 감소로 이어질수 있습니다.

1년전과 비교해서 3% 미만의 이자로 거의 1%의 이자율 차이로 펜데믹 이후에도 상당한 주택 구입의 동기를 제공했던 모기지 이자율 또한 다시 약간씩 높아지고 있으며 이또한 특히 고가주택 구입자들에 어느정도 영향을 미칠수 있습니다. 채권에 장기 투자되었던 막대한 자금들이 서서히 다음 투자처를 향해서 자금을 인출하는 현상도 나타날것으로 보여 집니다. 그리고 계속되는 매물의 줄어드는 현상이 특히 비수기로 접어들면서 심해질수는있지만 에큐티가 상대적으로 많은 주택들을 소유한 자영업자들의 매물이 이번 늦가을부터 봄이전까지 나올 가능성이 많습니다. 이러한 주택들은 임대용도 있겠지만 보통 주거목적의 바이어들에게 좋은선택지 일수 있습니다.

그리고 이번 코로나 사태가 시작이되면서 특히 은행들은 에큐티가 많더라도 cash out은 거의 불가하게끔 정책을 펼쳐 왔습니다. 이유는 지난번 주택시장의 붕괴시 가장 문제가 되었던 2차 이상의 융자로 인한 재앙을 다시는 격지 않으려는 방안이라고 생각이 됩니다.

그리고 가능하시다면 가급적이면 캐시 아웃은 단기간이 아니라면 고려를 하지 마시고 자영업을 위해서 추가로 자금이 운영시 필요 하시다면 차라리 카운티나 시에서 제공하는 무료 그렌트나 단기 자금 그리고 비영리 기관이나 private lender를 이용하시는 방안을 고려해 보시는게 좋다고 봅니다. 이유는 그래야만 부채가 주택등에 연결이 되어서 악순환을 만들지 않게 되기 때문 입니다. 그리고 특히 부동산 투자를 위한 캐시 아웃은 고려를 안하시는게 좋을것 같습니다.

앞으로 10월 중순 전후에 획기적인 대책이 나오지 않는다면 지난 일년간의 비지니스를 망친 (특히 여름의 시기) 비지니스들 망친 자영업자들의 재기가 불투명 해질겁니다.

은퇴시기를 앞당기고 비지니스를정리할수 있는 베이비 부머세대와는 다르게 실질적으로 대안이 없는 다른 세대들의 경우 전염병으로 인한 페쇄라고는 하지만 강제적인 비지니스의 크로징으로 인한 피해의 회복이 불가능하게 된다면 추후 전반적인 경제의 붕괴와 함께 대 혼란으로 이어질 가능성이 크다고 봅니다 .

앞으로 최소한 3년 정도는 이러한 악순환이 지속이 될것으로 보여지기 때문에 모두의 대비가 절실하다고 생각 합니다.

앞으로의 부동산 투자의 경우 임대수입은 각지역별로 중간 가격대 정도의 임대료 책정이 가능한 수준의 주택 구입 (하우스나 단독처럼 생활이 가능한 타운홈이나 독립적인 공간 활용이 가능한 콘도나 제한적으로 임대가 가능한 모빌홈등) 그리고 이자가 낮지만 어느정도 임대료로 모든 재산세와 모기지등의 임대 비용이 처리되고 나머지 최소 10% 정도는 남는 수준까지 다운을 생각 하셔야 될것으로 보입니다.

펜데믹으로 인해서 모두가 당장 대도심을 떠날수 있지는 않습니다. 다만 주류 사회와 이민 사회의 코로나를 포함한 위기 대처 능력에 상당한 차이가 있기 때문에 투자에도 더욱더 여러가지 요건을 생각하셔야만 하고 또한 최근 신규 건축이 집중이 되고 있어서 임대의 경쟁이 앞으로 예상이 되어지는 한인타운과 다운타운 지역의 경우 분양 가격을 체크 하시고 비슷한 가격대의 특히 방 두개 정도의 콘도나 상대적으로 임대수익의 저조가 예상이 되고 테넌트 관리에 영향을 받을수 있는 2-4유닛등의 경우 매매를 진지하게 생각해 보시는게 좋다고 생각 합니다. 아무래도 이민 사회의 경우 대도시권을 당장은 벗어나기 힘들며 3년정도 앞으로의 고통의 순간을 본인들의 삶의 터전이 있는 대도시 권에서 생존을 해야만 하는 상황이 올것으로 보여 집니다.

끝으로 최근엔 다운타운이나 한인타운 그리고 west la , hollywood과 베니스비치등도 노숙자로 인해서 여러가지 주거환경에 악영향을 주는 경우들이 속출하고 있습니다. 가장 큰 문제는 공히 위의 지역들에서 경찰력이 노숙자들을 단속하지 못하는 상황이 지속되기 때문에 장기적으로 임대 수익은 높지만 주거환경의 저하가 불가피한 지역 에서는 구입에 신중하셔야 될것 같습니다. 주거 환경이 나빠진다면 장기적으로 롱텀의 테넌트의 유치가 어렵고 특별히 가족 단위의 렌트가 어려우며 렌트를 리뉴하는 사람들이 적어질 것입니다. 아직 까지는 매매가 이루어지고 있지만 얼마전 페북에서본 어느 미국인 에이전트의 글과 사진이 기억에 남습니다. 헐리웃 지역의 콘도를 방금전 구매 완료후 에스크로 크로징후 찍은 사진배경에 수많은 노숙자 텐트가 자리하고 있었고 이에 대한 설명속에 이제는 당분간 이들의 텐트와의 동거가 일정기간 계속될 것이라고 하는 코멘트 였습니다. 이콘도의 매매가격은 $1백 3십만불 이었습니다.

대통령 선거가 실시되기 전후에 빠른 시기내에 실질적인 경제 부양책이 나와야 하며 4월달에 컬럼에서 썼듯이 거의 유일한 방법은 “양적 완화” 뿐이라는 생각이 점점더 굳어져 가고 있습니다. 모두의 바람대로 이사태가 단기간에 끝이 나면 좋겠지만 앞으로 수년은 지속되거나 아니면 큰 위기상황이 올수 있다는 점을 유념 하셔서 대비를 해야만 할것 같습니다. 

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