UGN복음방송 곽재혁의 부동산 나라 곽재혁 사장 부동산 칼럼

2017년 5월 캘리포니아 부동산 소식

안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2017년 5월의 캘리포니아 남가주 부동산 소식을 업데이트 드리겠습니다.

예상한대로 남가주 주택시장의 매매가 다시금 조금씩 살아나고 있습니다. 가장 큰 바이어층은 여전히 실거주 목적의 바이어들이고 일부 지역에서는 렌트비가 아직도 상승한 구입가 대비해서 좋기 때문에 투자가들이 다시금 바이어들로 나서고 있는 지역들도 눈에 띄고 있습니다.

투자가들의 경우 오렌지 카운티와 LA 카운티의 경우 방두개 이상에 화장실 두개 이상의 매물부터 월 렌트비가 대략 $ 1800-1900 선 그리고 콘도의 경우 HOA가 $300선에 재산세에 추가로 부가가 되는 맬로루즈 (Mello Ross: 주로 신규 건설 콘도 지역에서 부가가 되는 여러가지 신축단지가 들어설때 필요한 공공 부대시설 건설의 일부 금액을 입주자들에게 부담 시키는것) 택스가 없는 지역으로 해서 가격대는 $400,000 이하의 매물을 많이 찾고 있는 상황이고 외곽 지역의 경우에는 한가족 단위로 거주가 가능한 건축년도가 대략 2000년후의 방이 3개나 4개 그리고 화장실이 두개반 이상의 단독주택 (Single family residence: SFR) 의 매매가 비교적 활발한 편입니다.

한때 상당한 인기를 끌었던 4유닛 정도 까지의 다세대 주택 매물 (multiple unit)들의 경우에는 팔려고 나오는 매물이 증가추세에 있으며 대부분의 셀러들이 어느정도 시세차익을 이미실현 했고 이미 렌트비가 구입시보다 상승하고 여러가지 업그레이드 작업등으로   바이어의 관심을 끌만한 매물들을 시장에 내놓고 있습니다.  보통 셀러들의 소유기간이 3-4년 정도 된 매물들이 이에 해당이 된다고 보시면 됩니다.

그리고 1031 exchange 혜택을 보기 위한 기존 상업용 부동산 소유주들 (여기에는 임대 목적의 투자용 주택매물도 포함) 의 움직임이 여전히 활발한 편입니다.

다만 어떤 분들의 경우 추가로 마땅한 투자용 매물을 구입 하시기가 어려운 경우 1031 혜택을 포기 하시고 택스를 납부 하시려는 분들도 있는것으로 보여 집니다.

현재 남가주 부동산 시장의 경우 임대용 아파트의 경우 대략 cap rate 기준으로 평균 4.5-4.8을 유지하고 있는것으로 나타나고 있고 아무래도 아파트의 투자는 이분야에 경험이 많으신 투자가들 위주로 시장이 움직이고 있습니다.

또한 여러 대형 프랜차이즈 업종들이 파산을 하거나 사업 축소등을 하면서 비교적 대형 상가들의 경우 고전을 면치 못하는 경우가 적지않고 오히려 소규모 신규 창업이 활발한편인 식당, 스포츠 센타등이 입주한 지역 상가 즉 regional center 또는 neighbor center 등의 수익률이 안정적인 편입니다

최근 인터넷 상거래의 증가로 월마트나 아마존 그리고 중국의 알리바바등의 물류 센타 직접 설립과 개발이 활발한 편인 관계로 , warehouse등의 개발등이 비교적 활발한 편입니다. 미국내로의 공장등의 이전을 추진하는 업체들이 공장 부지나 건물을 장기 임대 하거나 직접 개발하는 식으로 투자를 확대하고 있습니다.

이러한 물류 창고등의 industrial 분야의 경우 아무래도 대형 기관 투자가들 위주로 딜이 이루어 지고 있으며 외국계 투자 회사등에서 이에 대한 투자를 강화하는 경우도 있습니다.

보통의 경우 임대용 warehouse등의 경우 싸이즈가 비교적 적은 대략 1500-3000 sf 등의 매물에 대한 수요가 높은편 이며 주로 start up 인경우에는 임대를 기본적으로 2-3년 정도 가지고 가는 계약을 선호하고 있는편 입니다

외국에서 프랜차이즈 회사들이 미국 진출을 위해서 시장조사도 하고 여러가지 세미나등을 새로이 시작하고 있습니다. 이런경우 공통적으로 이야기 하는 사항들중에서 미국내의 비용문제를 적지않게 고민하고 있음을 보게 됩니다.

아무래도 한국등 자국내와는 상이하게 다른 시장 환경외에도 전반적인 노사 관계관련 근로자 보호법령 (최저임금이 상대적으로 더높고 오버타임등의 세부적인 문제들) 등이 까다롭고 여러가지 법률적인 문제들과 함께 셋업 코스트 등이 더 높기 때문에 이를 고려 하시는 업체들은 사전에 철저한 사전 조사와 함께 각분야 전문가들과 네트웍킹을 하시는게 중요 하다고 조언 드리고 있습니다.

당분간의 상황으로 보았을때 주택 시장의 경우에 지금 까지와 마찬 가지로 마켓에 매물이 적을것 이기 때문에 셀러스 마켓의 상황은 계속 이어질 전망 이지만 최근에 렌트비가 지나치게 상승 하면서 주택의 구입을 포기 하거나 미루는 상황이 다시금 발생하게 된다면 주택 시장의 거래량에도 영향을 미칠 가능성이 커지고 있습니다.

이번 여름 까지는 비슷하게 어느정도 뜨겁게 주택 시장의 거래가 이루어지고 부분적으로 가격도 상승을 할수 있지만 전반적으로 주택 구입에 대해서 열기가 식을 가능성 또한 배제할수가 없습니다. 이는 가격이 떨어지는 것과는 별개의 문제이기 는 합니다만 주택 시장에 관심이 줄어든다면 이또한 주택 시장에 추후 부정적인 영향을 미칠수도 있다고 개인적으는 생각 합니다.

그리고 또한가지 중요한 변수는 트럼프 대통령의 새로운 미국 세제 계혁안의 통과 여부 입니다. 기본적으로 언론등을 통해서 나오는 이야기들을 종합해 보면 일단 표준 공제를 두배로 늘여주고 항목별 공제가 가능한 항목을 줄이겠다는 안이 부동산 시장에는 가장 중요한 영향을 미칠것으로 보입니다.

일단 표준공제를 늘려주게 되면 지금까지 주택 구입시 가장큰 모티브의 하나였던 모기지 이자부분과 재산세에 대한 tax deduction 효과가  표준공제시의 혜택보다 낮을경우 (연간 대략 $24,000-25,000) 주택 구입 바이어들을 돌아서게 할 가능성도 있으며 만일 1031 exchange와 같은 세금 default가 사라진다면 (1031 exchange가 없어질 가능성은 실제적으로 적기는 하다고 합니다) 투자용 부동산 시장에도 악영향을 미칠 가능성도 클수 있습니다

일단은 통과 여부를 지켜 봐야 겠지만 새로운 세제의 개혁안의 통과 여부에 따라서 주택을 포함한 부동산 시장에 전반적으로 긍정적 또는 부정적 영향을 미칠 가능성이 있는것은 사실 입니다.

여러가지 상황이 있고 이에 대한 전망이 서로다 다르지만, 일단은 앞으로 상당기간 주택 시장의 경우 구입의 중요한 모티브는 바로 렌트비의 상승으로 인한 주택구입이 될것이고 최근에 모기지 이자율이 4.5% 정도 까지 상승 했다가 4% 아래로 형성이 되는걸로 봐서는 이또한 동인이 될 가능성이 있고 투자용 상업용 부동산의 경우에는 여전히 세제안이 확실시 되기 전까지는  1031 exchange 가 어느정도 구입의 대세가 될 전망 입니다.

아파트 등 수익형 부동산들의 수익률이 더 낮아질 가능성이 있으며 매매 가격의 경우 약간은 더 상승할 가능성이 있는것 같습니다.

Start up의 경우에도 아직 까지도 식당이나 커피숍등 요식업에 집중될 가능성이 높은편 입니다. 한국에서 과거와 같이 E2 비자등의 투자 비자건은 심사가 까다로워지고 실제 경기회복이 둔화 된다면 성사율은 줄어들 전망 입니다.

주택 구입을 위해서는 일단은 융자의 승인이 아주 중요 합니다. 그리고 가격대에 따라서 융자가 필요하실 경우에는 다운페이등을  세제혜택이 어떤식으로 확정 되는가에 따라서 모기지 이자 공제가 표준 공제 현제의 안보다 높을경우에는 가능하면 다운페이를 적게 그리고 세제 개혁이 현재의 대통령 안으로 확정이 된다면 공제 혜택에 따라서 다운페이를 많이 하시는것도 고려 하시기를 바랍니다.

곽재혁/REALTOR®/MBA
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