UGN복음방송 곽재혁의 부동산 나라 곽재혁 사장 부동산 칼럼

2017년 6월 캘리포니아 부동산 소식

안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2017년 6월의 미국 남가주 부동산 소식을 업데이트 해드리겠습니다.

본격적인 여름 세일이 시작되는 memorial day 연휴가 끝난후 아직 까지 시장의 움직임은 비슷하게 가고 있습니다. 여전히 매물이 부족하고 실거주자 위주로 거래가 움직여 가고있고 매물 즉 inventory도 적은편 이며 바이어들은 여전히 까다롭습니다.

몇달동안 별다른 변동이 없이 마켓이 흘러 가면서 약간은 부동산 구매에 매력이 떨어지고 있은것도 사실 입니다.

확실히 실거래 위주로 딜은 이루어 지고 있지만 지난 몇달간 말씀 드렸듯이 투자자들도 소형 콘도 거래를 위주로 다시금 투자를 하고 있는 실정이고 적잖게 금액대가 주로 $ 300,000대인 경우에는 현금 거래도 적지않게 성사가 되고 있습니다.

실거래 위주라고 하여도 중간 주택 가격대가 높은 지역들의 경우에는 매매가 점점 둔화가 되는 현상이 몇달째 이어지고 있습니다.

여름의 시기가 시작이 되는 6월부터의 부동산 시장이 한해의 부동산 시장의 진정한 시작 이지만 금년에는 왠지 조용한 시장 분위기가 지속이 될수 있다는 생각이 듭니다.

지난 몇주간의  부동산 에이전트간에 가장 중요한 이슈는 트럼프 대통령이 추진하고 있는 세제 개혁중 두번째 주택의 모기지 이자에 대한 감면안이 표결에 부쳐질 예정으로  만일 이방안이 통과가 될시 부동산 주택 시장 거래에 미칠수 있는 영향에 대해서 여러가지로 주로 우려에 찬 의견들이 나왔다는 것입니다.

그동안 기존의 정치권 지도자 특히 대통령들 과는 유별나게 다른 행보를 보여오고 새로운 리더쉽을 시도하고 있는 트럼트 대통령의 최초의 부동산 관련 정책이 과연 어떠한 영향을 미칠지 전망이 쉽지는 않습니다.

다만 본인이 실거주 하고있는 주택과 더불어 두번째 주택까지 모기지 납부액중 이자부분에 대한 면제 혜택이 전면 사라질 경우 일단 모기지를 이용해서 주택을 구매해서 렌트를 주고있는 주택 소유주들 에게는 일단은 타격이 있을수 있을것 같습니다.

주택 부동산을  구입시 가장 큰 동기 요인중의 하나인 모기지 이자분과 재산세 납부분에 대한 택스 감면혜택 즉 전체 소득에서 모기지 이자분과 재산세를 deduction해주어서 과세 가능수입 즉 taxable income을 줄여 주어서 어떤 경우에는 누진세율 (Tax Brasket)이 낮아지게 해주는 효과로 인해서 특히 고소득 직종의 이나 투자자들이 주택을 구입하는데 중요한 이유가 되어왔고 이와 함께 두채 까지의 주택또한 동등한 혜택을 부여하는 이제도가 두번째 주택의 모기지 이자분 감면을 없애는 것으로 확정이 된다면  어느정도는 주택시장에 부정적인 영향이 있을수 있을겁니다.

택스혜택은 미국에서 어떠한 종류의 투자를 고려 하더라도 가장 중요한 고려 사항이기 때문에 이러한 택스 혜택의 축소는 자칫 현재 지방 정부들이 가지고 있는 재산세의 과세율을 높이거나 재산세 세금 감면 혜택 마저도 어느정도 줄여 주는 정책들이 계속 나올 가능성이  클수 있습니다.

솔직히 연방 정부든 지방 정부이건 간에 주택 소유주들로 부터의 재산세등의 관련 세금이 상당한 부분의 세수를 차지 하기 때문에 자칫 지방 정부들 까지 재산세를 포함한 여러 형태의 부동산 거래 관련 세금이나 보유세금등을 만들어 낸다면 주택 시장은 상당히 타격을 받을 전망 입니다.

과연 트럼프가 왜 이러한 정책을 펴는지는 평가가 엇갈리지만 제 개인적인 의견 으로는 캘리포니아 특히 남가주 주택 시장의 경우 몇가지 상황 전개가 가능하다고 봅니다.

첫째로는, 정확치는 않지만 두번째 주택 즉 임대용의 경우 모기지 이자 감면 혜택을 없애거나 축소 한다고 하여도 렌트비가 크게 하락하지 않는다면 투자를 목적으로한 주택 구입등 한채이상의 주택 구입에는 그다지 큰영향을 끼치지는 않을것으로 보여 집니다. 전체 미국을 대상으로가 아니라 남가주만 예를 들어서 놓고 본다면 특히 임대의 수요가 높다고 할수있는 LA 에서 30-40분 정도의 통근 거리에위치하고 보통 30-40일 마일의 드라이빙 거리인 북부 오렌지 카운티등의 경우에는, 렌트 수입이 줄어들지 않는경우라면  주택 가격이 하락하거나 투자 수요가 줄어들 가능성은 적다고 할수 있습니다. 그리고 현재의 상황이 이러한 경향을 보여주고 있습니다. 앞으로 어느 시점 까지는 계속해서 투자자들이 일반 실거주 목적의 바이어들과 구입경쟁을 할것으로 보여 집니다.

두번째는, 투자자들의 시장 참여가 과거의 대도시 위주에서 그주변 지역들로  넓어지고 있거나 또한 임대를 놓는 기간등의 변화등 새로운 방식이 도입되고 있는 점입니다. 어느정도 자본력을 갖춘 투자가들이 아파트 등의 투자 (이미 가격이 많이 올랐고 여러가지 규제등으로 인해서 여러가지 면에서 수익 창출이 과거와 같지 않을것으로 예상이 되는 경우) 에서 벗어나서 관리가 비교적 용이한 콘도나 타운홈등에 투자를 하는 경향이 많이 나타나고 있고 특히 $350,000 정도의 방두개 화장실 두개 또는 $400,000초반 까지의 방세개 정도의 콘도나 타운홈에 대한 수요가 높아지고 있습니다.

특이한 점은 이러한 투자용 매물을 구입하는 투자가들의 경우 1) 대부분이 캐시즉 현금 구매를 선호하고 2) 학군등이 우수해서 테넌트가 장기간 거주자를 찾기가 용이한 지역과 최근 렌트비가 급등하고 비교적 높게 유지가 되고 있고 앞으로 일정기간은 렌트비가 하락하지 않을것으로 예상이 되는 지역에 투자를 하거나 3) 꼭 장기가 아니더라도 에어 비엔비 (airbnb) 와 같은 단기 임대에 더 관심을 가지는 경우도 적지 않으며 ( 에나하임과 같이 시조례로서 단기 임대가 가능한 기간을 일년중 한두달 정도로 제한하는 경우도있지만 아직 까지는 강제로 이를 막는 전국적 또는 주정부 차원등의  법률은 없다고 보아도 무방합니다). 4)  단기간의 시세 차익 보다는 장기간 보유에 촛점을 맞추는 경우가 적지 않다는점등이 눈에 띄고 있습니다.

지난 1-2년간은 단기간 보유후 매각하는 flipping (플리핑)투자가 어느정도 성행은 하고 있었지만 해당 지역들이 가격이 단기간에 급등한 지역들이 많고 특히 낡은 주택들의 경우 퍼밋등에 문제가 없는지를 해당시청등에서 반드시 체크를 하셔야만 합니다. 이렇게 단기간 가격이 폭등을 한경우에는 상당기간 주택 상승이 어려울수 있다고 제개인적 으로는 생각하고 있습니다.

세번째는, 부동산 전문가인 트럼프 대통령이 부동산을 통한 경기부양의 효과를 무시 하지는 못할것입니다. 그리고 지금까지 회자되고 있는 여러가지 부동산 관련 정책들을 보면 아무리 봐도 아직 까지는 부동산 시장에 악영향을 끼치지는 않을것 이라고 생각이 들기도 합니다.

예를 들어서 오렌지 카운티 같은 곳의 평균 주택가는 다는 타지역에 비해서 상당수준 높기 때문에 이러한 곳들의 주택의 가격이 상승 한다면 재산세를 포함한 각종 세제의 수익이 높아지게 되고 (지방 정부의 세수증대가 가능) 만일 모기지 이자의 감면 혜택을 축소 하려고 한다고 해도 논의되고 있는 $600,000이상의 모기지 액수 이상만 모기지 이자 감면 혜택을 준다면 그다지 집값과는 아무런 영향이 없을수 있지 않을까 생각해 봅니다. 왜냐하면 주택 평균 매매가격이 오렌지 카운티의 경우 상당히 높기 때문 입니다. 즉 이러한 가격대가 중간 가를 형성하는 지역들의 홈오너들은 최소한 한채의 주택에 관해서는 계속해서 모기지 이자 감면 혜택이 가능하고 특히 캐시로 두번째 주택을 구입하는 투자자들의 경우에는 두번째 주택의 모기지 이자 감면 혜택이 없어진다고 해도 장기간의 렌트비 즉 임대 수익을 더 중요시 하기 때문에 특별히 시장에 악영향을 주지는 않을수 있다고 개인적으로는 생각합니다.

최근에는 콘도나 타운홈을 중심으로 오렌지 카운티의 경계 지점인 코로나와 같은 지역도 투자가들이 임대용으로 구입을 시도하는것을 보면 주택을 구입하는 바이어의 상당수는 투자자로 채워질 가능성도 높다고 생각 합니다.

점점더 일반인들의 주택 구입은 힘들어 지고 한국의 전세란과 같이 렌트를 구하기가 점점더 힘들어 지면서 주택 구입의 주목적이 높은 렌트비에 있는 현실이 이어질 가능성이 적지 않고 특히 언급한 대로 주택 구입또한 당분간은 어려울 전망 입니다. 렌트비가 치솟으면서 세제 혜택이 제한 되는것 으로는 주택 구입의 매력을 떨어 뜨리지는 않을것으로 보여 지기도 합니다.

주택을 지을만한 오렌지나 LA 카운티 등과 가까운곳의 신규주택 프로젝트로 상당수의 바이어들이 이동할수 있으며 드라이빙 거리가 멀어 진다고 해서 주택 구입 가격이 떨어지지 않고 거의 비슷한 고점을 지속할 가능성도 있습니다.

주택 구입의 목적이 여러가지 상황의 변화로 인해서 바뀌어 가고 있는 변화의 시기가 도래한것으로 보여 집니다. 이번 여름의 주택 시장은 다시금 구입의 바람이 불수 있지만 반드시 장기적으로 긍정적 이지만은 아닌것 같습니다 .

주택 시장을 바라보실 때에도 단순히 “떨어진다와 올라간다” 라는 관점 보다는 변화되는 환경속에서 과연 나의 주택구입 목적이 무엇이 될지를 치열하게 생각해 보고 고민해 보셔야만 할것 같습니다. 

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