UGN복음방송 곽재혁의 부동산 나라 곽재혁 사장 부동산 칼럼

2018년 3월 캘리포니아 부동산 소식

안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2018년 3월의 남가주 부동산  소식을 업데이트 해드리겠습니다. 

아직까지 추운 날씨 속에서 지난달과 비슷한 추세가 이어지고 있습니다. 확실히 거래량은 줄어 들었고 아주 좋은 매물이 아니면 매매가 이루어지지 않고 있고 바이어들도 더 까다로워지고 중간에 에스크로가 캔슬이 되는경우도 눈에 띄고 있습니다.

 지난 이주간 치솟은 모기지 이자율로 인해서 매매에 다소 영향을 미치고 있으며 모기지 이자율이 5% 선이 된다고 하더라도 부동산 구입을 계획한 분들은 매입을 계속 추진하겠다는 경우가 적지 않지만 결국은 이자율이 상승될 경우 거래량에 영향을 미치고 부동산 시장의 가격 상승세에도 부정적인 영향을 미칠 것으로 보여 집니다.

 최근 미국 언론 보도에 따르면 여전히 미국 경제 전망을 밝게 예상하고 있습니다. 다만 현실적으로 느껴지는 경제 상황은 여전히 나쁜 편이고 새로이 하이테크 관련해서 고수입을 창출할수 있는 고용기회가 상대적으로 많은 샌프란시스코 인근 실리콘 밸리와 관련된 사업들을 유치하고 있는 지역들의 경우 주택의 가치 상승이 일어날수 있습니다.

 다만 이러한 현상은 지역적으로 제한을 두고 일어날 것이고 대부분의 지역들의 경우에는 주택 구입에 여전히 곤란을 겪을것으로 보여 집니다. 또한 가격상승폭 또한 제한될 것입니다.

한국의 경우와 비교해 보면 조만간 (4월부터) 다세대 주택 보유자들에 대한 처분시 양도세외에 추가 세금 부담금에 관련된 새로운 법안이 시행이 된다면 이에 따라서 매매는 줄어들고 (매물의 감소) 실제로 한채만 소유한 주택 소유주의 매물 이외에는 더더욱 매물은 시장에서 고갈될것이므로 아무래도 주택의 가격이 상승하는 현상이 나타나거나 강보합세를 유지할것으로 전망들을 하고 있습니다.

 어쩌면 이러한 비슷한 현상들이 미국 남가주 시장에서도 가능하다고 생각이 들며 샌타아나나 에나하임 지역의 경우 실주택 소유주 보다 테넌트의 비중이 더 높아진 대표적인 지역으로 판명이 되고 있습니다.

또한 주택을 구입할수 있는 젊은 세대들이 아직은 적기 때문에 부모의 도움을 받아서 주택을 구입 하거나 부모님과 계속해서 같이 거주하는 비율이 몇년간은 높을것으로 보고 있습니다.

이에 따라서  은퇴를 하고 계시는 베이비부머 세대의 경우 현 주택을 처분 하거나 보유하면서 리모델링을 하거나 아니면 추가로 주택구입을 하면서 은퇴를 하거나 은퇴를 아예 미루는 패턴이 지속될 것으로 보이며 주택 구입이 가능한 30-40대의 경우 구입을 위해서 좀더 신중하거나 타주로의 이주 그리고 새로이 좀더 보수적으로 주택 구입을 고려할 것이며 젊은 세대들의 경우 향후 거의 5년간은 테넌트로 머물 가능성이 큽니다.

현재 불거지고 있는 중국 자본들의 미국대형 상업용 부동산 시장에서의 일부 철수설은 3년전부터 나온 이야기 이지만 최근 중국 정부에서 경영에 개입하고 있는 안방보험사 소유와 상하이의 Green land의 다운타운 프로젝트들은 일단은  중단이 된채로 매각이 확실해 지고 있습니다.

최근에 한국의 회사들의 미국 상업용 부동산 구입이 다시 늘어나고 있지만 주로 지분의 투자나 대출을 통해서 이루어 지면서 안정성 위주로 갔던 작년 까지의 상황과는 다르게 직접적인 소유로 흐름이 금년도 에는 바뀔 가능성이 큽니다.

이에는 새로운 세법 개정을 통해서 법인세가 20%로 적용이 되면서 이러한 것들이 주요 동인으로 작용을 하고 있다고 생각 됩니다.  다만 다소 신중을 기하고 큰 건물 보다는 내실이 있는 건물을 택하시는 쪽으로 방향을 잡으시는것이 더 유리하다고 판단이 됩니다.

사업체 시장의 경우에도 기존의 사업체 인수나 프랜차이즈 인수외에 한국이나 기타 제 3국에서의 사업경험등을 통한 창업과 이민을 겸한 새로운 투자형태가 활발히 진행될 것으로 보입니다. 그리고 이러한 현상은 현재 진행형 입니다.

비지니스의 판도가 기존의 오프라인 위주에서 온라인 위주로 바뀌면서 관련되어서 새로운 형태의 사업체 매매 가격의 책정이 오프라인과 온라인을 겸하거나 아니면 조만간 온라인만으로 사업체 밸류를 측정하고 매매가가 결정되거나 아니면 이러한 온라인 업체에게 주는 융자가 활발해질 가능성도 있습니다.

부동산 시장에도 가상 화폐에 적용이 되는 블락체인 기술이 도입이 되면 가상화폐로 주택을 사고 팔거나 아니면 투명한 대량 거래가 가능해 지면서 부동산 에이전트 들도 변화에 대비를 해야할 시기가 곧 도래할 것으로 생각이 됩니다.

무엇 보다도 본인의 투자 포트폴리오를 짜셔야 하고 가능성이 있는 부동산 투자라면 현 남가주 뿐만이 아니라 타주의 물건 그리고 해외 물건에도 정보를 가지고 계셔야 하며 장기적으로 큰판의 계획을 짜셔야 합니다.

더이상 이러한 계획들은 대형 자본을 가진 일부의 사람들에만 해당이 되는 이야기는 아니라고 생각이 됩니다.  개인들도 그리고 년령대에 상관이 없이 부동산 구입과 그절차 그리고 관련해서 융자와 특히 보험등과 같은 세부적인 사항에 대해서도 준비가 필요하며 이러한 지식과 준비는 비단 자격증을 가진 에이전트만 가능한것도 아니고 돈이 많고 경험이 많은 투자자들에만 국한이 된게 아니라고 생각이 됩니다.

앞으로는 모두가다 전문가적인 지식을 인터넷이라는 툴로 쉽게 갖출수 있게 될것이고 (현재도 가능합니다) 이러한 지식과 정보력에 걸맞는 경험을 본인이 직접 실천해 보는 사람만이 추후 미래에 성공적인 투자가 가능하다고 생각 합니다.

인터넷에 나오는 모든 정보를 검색하고 이에 대해서 적절한 자기 상황에 맞는 판단이 가능하다면 언제든지 부동산 시장에서 성공은 가능하다고 봅니다.

현실적으로 그리고 항상 대비를 하신다면 본인에 맞는 성공 스토리는 가능 하다고 봅니다.

봄이 되어야만 알겠지만 만일 매물의 공급이 원활치 않고 거래량 또한 보합세를 보이는게 확실해 진다면 진지하게 여러가지 가능한 대체 투자나 가능성에 대한 조사를 하셔야만 할것 같습니다.

당분간은 렌트비를 잘받을수 있고 매매가 쉽게 가능한 대도시의 중간 가격대의 매물과 더불어 하나의 계획이 있는 투자 계획을 세우시고 본인이 주체가 되어 이를 마케팅이 가능한 쪽으로 새로운 부동산 시장의 모델을 만드시는 분들이 앞으로 유연하게 미래를 대비 하실수 있다고 생각이 됩니다.

 

***저는 3월 17-29일 까지 베트남 출장을 갑니다 .혹시 문의사항이 있으시면 카카오톡 (+12136635392 또는 카카오 아이디 kwakjason ) 으로 문의 하시기 바랍니다 $$$

 

 

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