UGN복음방송 곽재혁의 부동산 나라 곽재혁 사장 부동산 칼럼

2018년 6월 캘리포니아 부동산 소식

안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2018년 6월의 캘리포니아 의 남가주 지역 부동산 소식을 업데이트 해드리도록 하겠습니다.

본격적으로 6월에 접어 들면서 부동산 시장에 소위 “대목”의 시기가 찾아 왔지만 분위기는 조용한 편입니다. 가장 중요한 원인은 시장에 인밴토리가 거의 없고 세일이 특정지역의 매물들로 한정이 되어서 몰리고있고 오렌지 카운티를 포함해서 주로 도심 지역의 렌트시장이 여전히 활발한 편이고 커머셜 시장의 경우에는 거래량이 줄어드는 경향을 보이고 있습니다.

투자목적의 투자자들이 시장에서 활동하고 있지만 아직까지 플리핑 을 통해서 투자 수익을 실현 시키거나 장기간 렌트 인컴을 위해서 여러채의 거주용 주택을 매입한후 이를 회사 이름으로 유지 하면서 세재 혜택을 기대하는 투자자들이 적지않게 보이고 있지만 플리핑을 통한 투자는 점점 줄어들고 있습니다 .

유산 상속시 의 상속인이 불분명한 경우에 생길수 있는 probate sale 등이 어느정도 매물로써 시장에 나오고 있고 특히 외곽 지역을 중심으로 신규 주택들이 건설이 되고 있고 일부 대도시 권에서도 적은수 이지만 주택들이 건설이 되고 있지만 은행에서 이들에 대한 construction loan을 까다롭게 심사하고 있고 분양 가격또한 주변 시세보다더 높게 형성이 되고 있기 때문에 그동안 시장에 인벤토리가 부족한 상황에서도 비교적 활발하게 이루어지던 매매의 속도가 점차 줄어들고 있습니다.

모기지 시장의 이자가 상승 하면서 특히 밀레니엄 세대의 경우 인터넷을 활용해서 좀더 다양한 옵션의 저렴한 이자와 비용을 제공하는 온라인 융자 회사를 통해서 찾거나 30년 고정이 아닌 다양한 옵션의 adjustable rate program 즉 변동 이자 상품을 이용해서 주택을 구입하기를 시도하고 있습니다. 온라인 업체들의 경우에도 잘만 활용 한다면 비용이나 이자율 그리고 어느정도 본인에 맞는 다양한 상품을 선택 가능하고  융자시 소모되는 기간이 단축이 되기 때문에 오퍼를 할때 여러모로 유리한 경우도 있습니다.

최근에는 7년 변동 모기지 상품의 이자율이 좋은것으로 많이들 이용 하신다고 융자 브로커나 은행권에서 이야기를 하고 있습니다.

주택을 구입시 주로 장기간 거주를 염두에 두고 계시기 때문에 주택의 상태나 업그레이드가 좋은것들은 그동안의 평균 매매가격보다 높더라도 복수의 오퍼가 경쟁해서 계약이 되고 있고 가격도 중요 하지만 주택 (일반주택,콘도 그리고 타운홈 공히) 의  내부 관리상태나 업그레이드가 구입 결정시 가장 중요한 결정요인으로 작용하고 있는것 같습니다. 그리고 특히 콘도등의 경우 HOA 가 적게 책정이 되거나 비싸더라도 주로 유틸리티가 일부 포함이 되거나 (주로 물과 trash) 보험중에서 지진 보험등이 포함된 경우등이 인기가 높은편 입니다.

최근에 공실이 발생하고 있는 상가등의 상업용 부동산의 경우 헬스관련 업종인 Gym 계통의 프랜차이즈 업종의 장기 임대 계약이 최근 몇년간 늘어나고 있고 식당들의 경우 각종 배달 서비스 회사를 아웃소싱 하는 주로 공간을 많이 차지하는 과거의 패밀리 고객들을 타겟으로 하는 것에서 탈피 독신이나 소가족 중심의 주로 배달을 선호하는 형태 그리고 매장의 크기를 작게하는 형태의 프렌차이즈나 자영 식당들이 주추세로 자리를 잡고 있습니다.  각종 온라인을 통해서 활용이 가능한 서비스들이 늘어나고 있어서 기존의 업종중 비지니스 오프라인 위주의 retail업종들은 줄어 들거나 없어질 확률이 더 크다고 생각이 개인적으로 듭니다.

여러매체에서도 언급을 하지만 이제는 온라인과 오프라인을 동시에 이용하는 비지니스가 가능성이 높다고 보는 이유중에 하나가 바로 임금이 상승하고 있기 때문입니다. 앞으로 프랜차이즈도 과거와는 달리 종업원을 적게 쓰면서도 가능한 업종으로 크게 변화가 일어나고 있고 당분간 그러한 추세를 유지할 것으로 보여 집니다.  그리고 풀타임 종업원 보다는 파트타임으로 운영이 가능한 업종의 신규 창업이나 프랜차이즈 비지니스 업종의 개발이 늘어날 전망 입니다.

요즈음은 Airbnb와 같은 공유개념의 주로 휴가용 주거시설이 국내 뿐만이 아니고 국제적으로 대중화 되어있고 이외에도 기존의 택시 대신 이용하는 우버 그리고 싱가포르 베이스인 Grab 공유 서비스들이 그들의 사업영역을 다양하게 확장하고 있는 추세 이기 때문에 어쩌면 자영업을 시작 하시려는 분들의 경우 철저하게 이들과 경쟁할 필요가 없는 기존 의 local 사람들을 상대하는 비교적 오래도록 비지니스가 가능한 업종을 찾아 보시는게 좋다고 생각합니다.

주로 캘리포니아 남부의 남가주 부동산 시장이 거래가 비교적 활발한 편이며 그이웃인 아리조나와 네바다의 경우 비슷한 추세를 유지하고 있지만 아무래도 중부쪽의 경우 거래가 활성화 되어있지 않은편입니다.

실업률이 하락하고 있다고는 하지만 entry level의 일자리가 적지않기 때문에 이들이 본격적으로 현재의 융자 조건에 맞게 주택 구입 자격을 갖추기 까지 적지않은 시간이 소요될 전망입니다. 이렇게 된다면 실업률의 하락이 주택 구입에 영향을 크게 미치지 않게 되고 이럴경우 주로 기존의 주택 수요가 높고 특히 외국에서의 이민이 활발한 지역 중심으로만 딜이 이루어지는 기형적인 형태의 거래 패턴이 고착화될 가능성이 큽니다.

모기지 승인 조건이 완화가 되더라도 별반 상황은 달라지지 않을수 있습니다. 결국에는 은행측에서도 일정 자격 조건이 되어야만 다양한 혜택이 가능한 모기지 정책을 고수할수 밖에 없기 때문일것입니다. 과거의 악몽을 다시는 반복하고 싶지 않기 때문에 트럼프 현대통령이 재선되지 않는다면 이러한 융자 완화 정책이 실제로 주택 시장 거래량에 미치는 영향은 별반 많지 않을것입니다 .

최근 몇년간 중국 정부의 대외 외환 유출에 대한 규제 강화로 인해서 대규모 자금의 이동이 어렵게 되면서 미국내에 있는 중국계 은행들의 융자가 거의 불가능하게 되었습니다 이로 인해서 여러가지 그나마 쉬웠던 (?) 융자들도 선택의 폭이 줄면서 조건이 나빠질 가능성이 많아지고 있습니다. 중국인들 조차도 이제는 한국계 은행의 융자를 많이 이용하기 시작 하면서 대출시의 여러가지 조건들이 강화되고 있는 추세 입니다.

여러가지로 환경들이 변화화고 있고 여기에 날씨마저 변하면서 남가주 주택 시장의 경우 주로 겨울이나 봄시기의 집중 호우로 말미암아 최근 몇년간 지붕 누수로 인한 문제들이 적지 않았고 습도가 높아지면서 터마이트 문제 그리고 임대용 주택에 정기적인 pest control 즉 방역을 해주어야만 하는 경우가 늘어나고 있습니다. 이는 방역이 안되면 모기등으로 인해서 피해가 발생하게 되면 소송에 휘말릴 가능성이 커진다는 의미 입니다.

아직 까지는 임대를 통해서 수익을 창출하는 것이 가장 안전한 투자라는 공식이 증명이 되고 있기 때문에 적어도 금년까지는 투자가들의 주로 중간 가격 위주의 임대용 주택에 대한 구입의 수요는 꾸준하게 이어질 전망이며 내집 장만의 기회는 경쟁이 더욱더 치열할 전망입니다.