UGN복음방송 곽재혁의 부동산 나라 곽재혁 사장 부동산 칼럼

2018년 7월 캘리포니아 부동산 소식

안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁입니다. 2018년 7월의 캘리포니아 남가주 부동산 소식을 업데이트 해드리겠습니다.

예상대로 지난 4,5월의 주택 시장의 거래량이 하락한 걸로 캘리포니아 부동산 협회 (CAR)등을 위시한 여러 통계치에서  확인이 되고 있습니다. 각종 언론 매체들을 통해서 보신바 대로 이러한 거래량의 하락세는 전국적으로 일어나고 있고 거래량이 하락 했으면서도 가격이 올라가는 지역(예. LA 카운티의 경우 작년대비 9% 성장) 과 거래량 하락과 더불어 가격의 하락이 이루어 지고있는 시장이 동시에 특징적으로 나타나고 있습니다 (특히 외곽지역 일부와 캘리포니아 동쪽주 지역들). 다만 가격의 상승대비 두자리 수가 아닌 지속적으로 한자리 수를 고수하는 것은 비슷한 추세이기는 하지만 이제 부터 여름의 시기가 지나고 가을 정도가 되면 이러한 시장의 양극화 현상은 뚜렷하게 나타나고 일반인들도 느낄수 있을 정도로 시장의 상황이 변화하게 될것으로 개인적으로 생각하고 있습니다.

확실히 크게 본다면 서부에 위치한 캘리포니아 중에서도 특히 남가주라고 불리우는 LA , ORANGE SAN BERNARDINO, SAN DIEGO나 RIVERSIDE 카운티등의 경우 매물이 부족하고 수요가 많은 상황에서 시장의  “수요공급의 불균형”이 최근의 흐름을 반영하는 주요 원인인것 으로 보여 집니다.

모기지 이자율이 당초의 전망과는 다르게 상승세를 지속하지 않고있고 (특히 모기지 이자율  5%로의 진입이 이루어 지고 있지 않고있고)  또한 페이먼트의 부담이 큰 30년 고정에서 탈피 은행에 따라서 다양하게 제공되기 시작하는 여러가지 변동 프로그램 중에서도 7년 고정등을 통한 융자가 늘어나고 있는 추세 입니다. 이는 내집 장만이나 투자를 지속하는 구매 세력이 꾸준히 시장에 진입하게 하는 중요 동인으로 작용하고 있습니다.

최근의 모기지 시장 에서는 온라인 렌더와 더불어 모기지만 전문적으로 취급하는 렌더들 중에 투자가나 인컴이나 크레딧 등의 문제로 시장 진입이 어려웠던 잠재 바이어 층을 공략하기 위해서 여러가지 과감한 상품들을 출시하고 있습니다.

매물이 부족한 상황 이지만, 일단 융자 시장에 약간의 여유가 생기면서 기존에 없었던 모기지 상품들이 여러 바이어들에게 새로운 기회를 허락할수 있다고 생각이 듭니다.

이러한 융자들은 어떤 경우 다운페이의 부담을 낮게 해주거나 (예. Low downpayment 프로그램등) 아니면 PREPAYMENT PENALTY 등의 다소 불리한 조건등을 제시 하면서 융자의 승인을 조금더 쉽게 해주는 프로그램등  기존의 융자와는 약간은 다른 프레임으로 융자 여부를 결정 가능케 하는 경우들이 늘고 있습니다.

관련해서 적지않은 경우에 자기들의 펀드를 융자를 해주는 portfolio 융자의 형태를 띄는 경우가 많이 있습니다.

가장 중요한 것은 모든 조건에 부합되는 소위 A 페이퍼만이 융자가 가능한 경우가 아니기 때문에 모든 가능성을 염두에 두고 본인의 조건에 맞는 융자가 있는지 알아 보시는게 중요 합니다.  즉 사전 융자 승인이 더욱더 중요해 지고 있습니다.

최근에는 투자가나 실거주자의 경우 도시별로 가장 비싼 가격대의 매물에 대한 관심은 현저히 줄어 들었고 대부분 중간 가격대  (예 오렌지 카운티는 $400,000초반에서 중반대) 의 방두개에서 세개 매물이 많은 사람들이 찾고 있고 과거와 다르게 최소 3-4인 정도의 거주가 필요한 경우 방이 최소 세개인 매물에서 방이 두개정도의 매물부터 고려를 하시는 분들이 적지않고 방이 한개인 경우도 투자나 실거주 (예. 은퇴를 고려 하시는 시니어나 젊은 부부나 독신등) 를 원하는 분들도 많이 고려를 하는 새로운 패턴을 보이고 있습니다.

아직 까지는 렌트 시세는 상승하는 지역들이 적지 않지만 가장 중요한 것은 렌트의 가격이 단기간에 급등을한 지역의 경우 특히 투자시에는 이를 가능한 인컴으로 계산 하시지 마시고 약간은 낮게 여유를 갖고 계산을 하시는게 중요 합니다 (특히 가격이 높은 고점을 유지하고 있는 현재의 주택시장의 상황에서는 보수적인 인컴의 계산이 중요하기 때문 입니다).

그리고 절대적으로 단기간 보다는 장기간 보유를 반드시 생각 하셔야 합니다. 그리고 최근에는, 렌트를 주목적으로 구입하셨던 RESIDENTIAL UNIT 을 1031 EXCHANGE 를 하시는 분들도 적지않고 LLC (LIMITED LIABILITY COMPANY:유한책임회사) 형태로 소유권을 유지 하시고 이를 통해서 택스 혜택을 최대한 받으시는 분들이 적지 않으시기 때문에 (트럼프의 세제 개혁후 여러가지 혜택이 가능해 졌기 때문에 이에 대해서 회계사와의 상담이 상당히 중요 합니다) 주택 보유시 이러한 새로운 혜택등을 이용 하시기 위해서 전반적인 투자 계획을 세우시는 지혜가 필요로 합니다.

어떤 면에서는 이미 많이 오르고 여러가지 렌트 시장에 변화가 생긴 (예. 온라인 시장이 마켓에 영향을 끼치면서 일반 샤핑몰의 공실률이 증가하는 경향과 온라인 업체를 위한 웨어 하우스 창고들의 수요는 증가) 변화 그리고 1031 EXCHANGE 로 인해서 지나치게 오른 매물들로 인해서, 상업용 부동산 지역에 오렌지 카운티나 LOS ANGELES 카운티의 경우 $3-5 MILLION 매물은 거의 수익성이 떨어지는 경우가 많기 때문에 이런 경우 일반 RESIDENTIAL 매물로 투자를 다변화 하는 경우도 고려를 하시는게 좋다고 생각 합니다.

앞으로 몇개월의 시장 동향을 살펴 보셔야 겠지만 아무래도 금년도에는 더이상의 거래량 증가는 거의 없을것으로 보이며 한자리수의 가격의 변동만이 가능할것으로 보입니다. 거래량 이든 가격이든 두자리 수가 아닌 한자리수 가격변동만 있다면 거의 시장은 정체된것으로 보아야 하기 때문에 앞으로 이러한 추세에 변동이 생기는때는 어쩌면 당분간은 힘들것으로 보여 집니다.