UGN복음방송 곽재혁의 부동산 나라 곽재혁 사장 부동산 칼럼

2018년 8월 캘리포니아 부동산 소식: 바이어들은 다 사라진 것일까 ?

안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2018년 8월의 캘리포니아 남가주 부동산 소식을 업데이트 해드리겠습니다.

남가주 부동산 시장에 썰렁한 분위기가 계속 유지가 되고 있습니다. 7월 휴가철에 맞물려서 이러한 상황이 계속이 되고 있고 일단은 8월 중순 정도까지의 움직임을 살펴 보시는것이 중요하다고 생각이 듭니다.

최근에 리스팅들을 딜해보면 일단은 다음의 특성들이 나타나고 있습니다. 1. 가격대에 상관이 없이 기다리는 바이어들이 대부분 이고 2. 가격을 깎아서 딜을 해보려는 오퍼들이 대부분 이며 3. 구입 시기를 미루면서 7월의 휴가철을 지나고 나서 구입을 시도 하거나 구입 시기를 내년으로 미루는 경우들 4. 아예 집구입을 포기 하거나 타주로의 이주를 계획 하시는 분들도 꽤 있는것으로 보여지고 있습니다.

현재의 상황을 보면 최근 1-2주간 렌트쪽으로 많이들 방향 전환을 하신것으로 보여 집니다. 오래 되었던 렌트매물들의 소진 속도가 최근에 눈에 띄게 빨라지고 있습니다. 그리고 정확히 8월이 되면서 특히 중간가격대에 있는 경우 문의가 늘어나고 있고 또한 오퍼들도 증가 추세에 있는걸로 보여 집니다. 확실히 7월과 8월의 분위기는 달라지고 있고 달라질 것으로 전망이 됩니다. 8월의 1일에 이컬럼을 쓰면서 섣불리 이야기 드리기는 곤란 하지만 앞으로 추세는 약간은 시장의 움직임이 활발해질수 있다고 생각이 듭니다.

가끔은 가격이 급격하게 올라가는 시기에 소강상태가 한두달 정도 이어지는 경우들이 있습니다. 이런 경우가 2000년 초반에도 있었습니다. 그리고 주택 구입이 활발했던 2005년 전후 에도요 이런 경우에 그다음번 나타난 현상들은 2000년 초반의 경우 가격의 상승이 빨라지고 남가주의 외곽인 인랜드 지역을 포함한 전역의 부동산 시장의 거래량이 늘어나고 몇년후 까지 가격의 상승이 본격화 되었고 2005년의 경우에는 거래가 뜸해 지기 시작하다가 대략 2007년 전후부터 주택 시장의 하락이 본격화 된적이 있습니다.

아직까지의 시장의 분위기는 그많았던 바이어들이 다 어디로 사라져 버린듯한 느낌도 가지게 했고 에스크로 오픈 실적이나 융자(재융자 포함) 등도 하락 곡선을 그려왔던게 사실 입니다. 7월을 정점으로 그이전의 시기에 경험했던 거래량의 둔감 상황을 놓고도 여러가지로 설왕설레들도 많았지만 정확한 원인에 대해서는 모두가 수긍할만한 답변들이 나오지 않은게 사실 입니다. 다만 거의 확실한 것은 앞으로의 거래량의 회복이 괄목할 만하게 이루어 지기에는 아직까지 여러가지 제반 상황들이 준비가 되어 있지 않다는 것입니다.  

가장 힘든 준비과정인 모기지의 경우  모기지 시장의 상황이 30년 고정에서 변동 상품으로 옮겨 가면서 모기지 지출액을 절약 하면서 주택 소유의 관련 부담을 줄여 보거나 부모님이 친척들을 통해 다운페이 먼트를 준비 하는등 바이어들의 여러가지 노력에도 불구하고 현실은 여전히 모기지 최종승인을 받는게 어려운 상황이 이어지고 있습니다.

그리고 실업률은 4% 이하대로 감소 하고 있고 거의 완전 고용에 가까운 현상황 에서도 대부분의 직장들이 고소득이 가능한 분야보다는 비교적 소득이 적은 잡들이 상대적으로 여전히 많은 편이며 단기간의 임시고용이 적지 않은 상황에서 새로운 바이어 계층이 나오기에는 여전히 힘든 상황이 이어질 전망을 조심 스럽게 개인적으로 해봅니다.  한마디로 젊은층을 포함해서 주택 가입이 가능한 바이어층이 형성되기가 어렵다고 생각이 듭니다.

최소한 융자 승인을 위해서는 직장을 통한 인컴의 증명이 2년은  필요하고 부채의 비율또한 낮아야 하며 무엇 보다도 다운페이의 마련이 쉽지않고 상대적으로 융자 승인 액수 또한 적다면 새로운 바이어들이 시장에 진입 하기 까지는 적지않은 시간이 걸릴수 있다고 생각이 듭니다.

결국 일반적으로 생각 하시는데로 금년이나 내년부터 가격이 하락하거나 거래량이 줄어들어서 가격을 포함한 제반 바이어의 조건들이 우선적으로 반영이되는 “바이어스 마켓”이 본격화 된다고 판단 하기가 힘든것 같습니다.

만일 이상황에서 거래량이 줄어들고 급매물 요인을 포함한 가격이 하락 한다고 하여도 렌트 시세가 유지가 된다면 여전히 투자자들 즉 실소유 목적인 아닌 바이어들이 시장 전면에 다시 나설 가능성이 크다고 생각 합니다.

한마디로 이러한 상황과 여건들을 본다면 가격이 떨어 진다고 하여도 쉽게 바이어스 마켓으로 진입 하기에는 힘들다고 볼수도 있고 또한 각 지역별 중간 가격대의 매물의 경우 점점더 구입이 힘들어 지는 경우들도 생겨날수 있다고 생각 합니다.

최근에 들어오는 오퍼들은 대부분이 가격을 깎거나 중저가의 경우 실바이어 인 경우 적은 다운 (FHA나 VA 또는 5% 일반 융자이용등) 의 융자로 주택 구입을 시도하는 경우들이 적지 않습니다. 이러한 LOW DOWN 다운페이 먼트 오퍼의 경우 현재의 상황에서는 중저가 매물인 경우 시도해 보실만한 가치가 있다고 보여집니다.

그리고 이상황이 비교적 장기화 된다면 (만일 그렇게 확신이 있으실경우) 모든 모기지를 포함한 준비가 끝나신 분들의 경우 앞으로 8월 중순 까지의 상황을 주목해 보시고 나서 구입을 추진 하시는것도 좋다고 봅니다. 일단 이러한 추세가 성수기에 이루어 진다면 앞으로 몇달간은 실 바이어들의 주택 구입에 좋은 시기가 될수 있다고 생각이 됩니다 (실바이어에 주택 구입후 장기간 보유 가능한 경우).

모든 상황들은 구체적으로 현실에서 일어 나야지만 정확히 알수 있기 때문에 속단은 못하겠지만 적어도 중간 가격대의 매물의 경우 (비교적 선호 지역에 속하는 경우)에는 바이어스 마켓에 진입했다고 확신은 못하는 상황이라고 생각이 듭니다.

해외에서 미국 부동산에 투자를 하는 개인이나 기관 투자가를 포함한 투자 세력들이 숨고르기를 하고 있고 특히 중국인들의 경우 수익률이나 보유시 세금 그리고 양도시의 양도세의 세율등이 상대적으로 저렴한 동남아시아에 투자를 집중하는 현실을 지켜 보면서 앞으로의 미국 시장의 투자는 줄어들수도 있지만 기본적으로 동남아등에 투자와 미국의 투자에는 큰차이점이 있다고 생각 합니다.

그것은 바로 수익률 보다는 안정성에 있어서 미국의 부동산이 가지는 여러가지 우월한 장점들이 있다는 것입니다. 아직 까지는 수익률에 더 대형 자본들이 집중을 하고 투자가들의 시선이 모이겠지만 (예. 한국의 경우도 베트남의 대표적 주택 개발 업체인 Vinhome에서 직접 한국에 직원을 파견하고 매물의 분양 세미나를 진행하고 있음) 소유권에 대한 확실한 보장 (미국의 경우 title insurance를 통한 소유권 행사시 보증을 해주는 보험제도와 확실한 등기 즉 recording 제도 그리고 대부분이 땅까지 포함된 매매라는점등) 을 포함한 여러가지 장점과 더불어 구입후 렌트를 주어서 임대소득을 기대 하거나 팔때에도 자유롭게 (가격을 포함한 여러가지 조건들) 매매가 가능하다는 큰틀의 장점들이 더 부각될수 있고 그러한 시가가 올수 있다고 조심 스럽게 전망을 해봅니다.

일례로 동남아의 경우 소유권의 행사가 리스권으로 일정 기간동안만 보장이 된다거나 (베트남의 경우 50년 보장후 한번의 연장이 가능) 여러가지 부실 공사로 인한 하자에 대한 책임 소재가 불분명 하고 외국인이 살수있는 매물이 제한 되거나 (땅의 매입은 회사를 설립하는등의 특수한 경우만 몇몇 나라에서 인정을 받는 경우를 제외 하고는 거의 불가능) 나중에 매매시 너무나 많은 프로젝트들이 새로이 시작이 되는 상황으로 말미암아 바이어를 구하기가 상대적으로 힘들수 있고 너무 많은 비슷한 매물들이 고가로 쏫아져 나오면서 이들의 주요 테넌트가될 외국인들의 수요가 계속 늘어나지 않을경우 실 렌트 수입을 보장 받기가 힘들다는 단점들이 존재 한다는것을 고려해 보시기를 바랍니다.

그리고 무엇 보다도 외국인에 대해서는 투자금의 유치를 위해서 여러가지 우대 정책을 펼치지만 과연 자금이 나갈때 문제없이 가능한지는 문제가 될 소지가 있다고 생각하며 여러가지 할인을 내세운 사기 분양이나 상식밖의 이자율 보장등에 대해서는 주의가 필요 하다고 생각 합니다.

그리고 무엇 보다도 미국 특히 캘리포니아에 정착을 원하는 이들이 세계적으로 여전히 많은 상황이 지속이 된다면 이또한 부동산 시장에 긍정적인 요인이 될것으로 생각하고 있습니다. 아무리 현재에는 이민 정책이 부정적 이어도 임기가 정해진 대통령이 연임을 한다고 하여도 그후에 정책은 우호적으로 바뀔수 있기 때문에 더더욱 현재의 상황으로 모든걸 속단 하기에는 이른 시기라고 생각이 듭니다.

결론적 으로 캘리포니아 부동산 시장의 경우는 더이상 가격이 오르고 내리고의 문제 보다는 개인을 포함한 구입 당사자들이 어떠한 목적과 어떻게 장기간 해당 주택을 포함한 부동산을 유지하고 추후 매각 하느냐에 대한 장기전을 대비한 준비를 철저히 한다면 그래도 실패 하지 않는 투자가 아직은 가능하다고 생각 합니다.

부동산에서 가장 중요한 것이 바로 정부의 부동산에 대한 정책일 것입니다. 그리고 우호적인 정책과 골자가 장기간 유지가 되어야만 모든 투자조건의 근본이 튼튼할수 있다고 봅니다.

아직 까지는 미국의 시스템에 대한 신뢰도는 인정받고 있다고 봅니다.

이런면에서 다른곳 보다는 실 소유든 투자건 정확하게 준비 하신다면 캘리포니아 부동산에 대한 투자가 여러곳과의 비교해 볼때 안전한 투자가 될수 있다고 개인적으로 생각합니다.

8월의 상황을 지켜 보면서 대비 하시는 여러분들 되시기 바랍니다.