UGN복음방송 곽재혁의 부동산 나라 곽재혁 사장 부동산 칼럼

2018년 10월 캘리포니아 부동산 소식

안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2018년 10월의 캘리포니아 남가주 부동산 소식을 업데이트 해드리겠습니다.

여러가지 언론에 보도된대로 시장에 대기 매물이 많아지고 바이어들이 관망세에 있던 마켓의 상황이 지속은 되고 있지만 불과 일이주전 부터 오렌지 카운티를 포함해서 중간 가격대의 매물들을 중심으로 거래 빈도수가 증가하고 있는 추세 입니다.

지난 한두달간은 거래량도 줄어들었었지만 바이어들의 각종 리스팅들에 관한 문의들은 8월말부터 꾸준히 증가 추세였고 실제로 거래가 성사되는 빈도가 증가하고 있다는 것은 상당히 고무적이라고 평가가 됩니다.

결국 계절적인 휴가철등의 이유로 주춤했던 거래가 중간 가격위주 그리고 실거래 위주로 살아나고 있다는것은 일단 가격의 상승 보다도 거래량의 증가가 부동산 시장의 추후 흐름에 더 중요한 영향을 미친다고 생각하는 저로써는 큰폭은 아니더라도 꾸준한 거래량의 증가로 인해서 지금까지 시장에서 관망세로 돌아섰던 바이어들이 마켓으로 다시금 돌아오고 있다는 흐름을 말씀 드릴수 있다고 생각 합니다. 

8월 중후반 부터 그리고 최근의 경우 에이전트 들이 공통적으로 이야기 하는것 몇가지가 1) 리스팅에 관한 각종 문의가 에이전트와 바이어들로 부터 늘어났고 2) 주로 가격의 인하가 가능한지의 문제에 대한 질문들이 많았고 3) 일단 에스크로 오픈후 부터는 여러가지 사안중 주택의 상태에 대한 인스펙션후 수리 관련과 더불어 추가로 셀러의 크레딧이 가능한지와 추가 가격의 조정이 수리 관련등의 사항으로 가능한지의 여부등에 대해서 문의가 많았고 3) 바이어가 상당히 까다롭게 여러자기 조건등을 유리하게 가져 가려고 하며 4) 셀러들이 무조건 바이어들의 요구조건을 다 받아들이려 하지 않는다는 사항등을 공통적으로 이야기 하고 있다고 전하고 있습니다.

아무래도 앞으로 9월이나 10월 그리고 땡스기빙 시즌인 11월 세번째 주까지는 여전히 주택시장의 거래가 전통적으로 활발한 시기 이기 때문에 속단 하기는 그렇지만 렌트 시장의 동향을 살펴보면 가격이 어느정도 적당하고 특히 업그레이드등이 훌륭하고 프리웨이 연결성과 생활 편의시설등의 제반 지원여건들이 좋은경우 테넌트를 구하기가 비교적 용이하며 일부 지역에서는 가격이 오히려 올라가는 경향을 보이고 있습니다.

이러한 렌트 시장의 흐름이 유지가 된다면 주택 가격이 약간 거래량이 감소 하거나 가격이 조정이 되어도 특히 투자가들에게 남가주 주택시장은 여전히 매력적인 시장으로 남을 가능성이 크다고 보여 집니다.

언론에서 일부 보도가 되고 있지만 금년도 11월의 선거 시즌이 다가 오면서 특히 테넌트를 보호하기 위한 각종 법안들과 더불어 부동산 거래에 영향을 미칠수 있는 각종 proposition 들이 제안되고 있어서 여러모로 제반 선거의 결과들이 중요 하다고 할수있고 아울러 중국과 미국의 경제관련으로 인한 분쟁의 결과가 조만간 결론이 나게되면 추가로 중국을 위시한 여러나라에서  미국 부동산에 대한 추가 투자가 가능할수 있을지의 여부가 결과로 들어날 것으로 보여 집니다.

지금 까지는 아직은 관망의 시기가 한두달더 갈수가 있겠지만 11월의 선거 시즌이 끝나봐야 정확히 어느정도의 향후 부동산 시장의 예측이 가능할것으로 보여 집니다.

부동산 시장이 성장을 하려면 가장 중요한것 중의 하나가 바로 부동산 시장에 대한 정부의 정책 이라고 생각이 듭니다.

미국의 부동산 시장에 대한 정부의 정책은 한마디로 우호적이라고 평가가됩니다. 특히 실거주자의 주택 실거주 2년후 처분시의 양도세 혜택과 더불어서 다가구 보유자등의 임대사업자 즉 렌드로드들에 관한 여러가지 세제혜택등이 투자를 촉발시키는 역활을 하고 있습니다. 그리고 이러한 각종 세재상의 혜택들이 장기간 지속이 되고 있는것 또한 국내 뿐만이 아니고 외국에서 미국 부동산에 대해서 주택을 포함한 여러 분야에 투자를 유도하는 가장 확실한 동기부여의 요인이 된다고 생각 합니다.

그리고 누구에게나 부동산에 대한 소유권을 보장해 주고 이를 문서화 해서 (Grant Deed; Deed) recording 해주며 소유권 보장을 위한 타이틀 보험이 존재하는 제도적 뒷바침이 특히 투자시 중요한 동인의 역활을 해오고 있습니다.

동남아를 포함한 적지않은 국가들이 외국인에 의한 토지의 소유를 인정치 않고 토지는 일정기간의 임대만 보장하고 부동산 소유시에도 소유 가능한 부동산의 종류를 제안하는등으로 견제를 하기 때문에 외국인들은 더욱 높은 가격의 일부 매물에 관해서만 투자가 가능하고 매매시 에도 특히 후진국 국가의 경우 어려움이 많은 기형적인 형태의 부동산 투자 결과가 공통적으로 나타나고 있습니다.  아무래도 이러한 나라들은 계속해서 외국인을 상대로 하는 비교적 고가의 아파트등에대한 건설이 많고 이러한 매물들은 자국민 보다는 외국인만 보유가 가능한 수준이기 때문에 주변에 비슷한 종류의 매물이 추가로 건설이 이루어 진다면 매매시에도 가격의 상승이나 바이어를 찾기가 힘든 경우가 적지 않습니다. 

그리고 강한 달러 정책이 지속되고 금리의 인상이 지속이 된다면 아무래도 대규모 자본이 신흥국 시장에서 이탈해서 미국으로 몰려들수 있기 때문에 추가적인 몇가지 상황들만 미국 투자에 유리한 환경이 조성이 된다면 미국으로의 투자는 계속 이루어질 가능성이 점점 커질수 있다는 점을 주목해야만 합니다.

앞으로 몇달간의 부동산 시장의 상황을 지켜 보시면서 가장 중요한 점은 이제는 본인의 투자 계획에 대한 결론을 내리셔야만 하는 시기가 되었다고 생각이 됩니다.

여러번 말씀을 드렸지만 가격이 올라가는 시장에서의 투자의 가장 중요한 고려의 사항은 바로 장기간 보유와 꾸준한 수익의 보장이 된다고 다시한번 강조 드리고 싶습니다. 수익률이 가장 높은 투자 보다는 꾸준히 수익률이 가능한 투자 매물에 대한 투자고려가 그리고, 단기간 보다는 비교적 장기간 보유가 가능하도록 택스 혜택에 관한 전반적인 계획이 필요로 하다고 생각이 듭니다.

현재 한국 부동산 시장의 경우 얼마전 부동산 대책이 나온후 부터 거래가 뜸해진 강남 지역의 경우 정부의 부동산 시장에 대한 정책이 비우호적이며 시장의 논리 보다는 정책에 의해서 부동산 시장을 지나치게 통제 하면서 결국 시장 전체의 상황을 악화 시키고 있다는 생각이 많이 들었습니다. 어차피 강남의 경우 고가의 주택가격으로 인해서 일반 서민들의 구입이나 임대는 거의 불가능한 경우가 많은 태생적인 환경이기 때문에 굳이 정치적인 논리에 의해서 시장에 개입 하기 보다는 시장 본연대로의 흐름에 맡겨서 거래가 이루어지도록 해야 하며 오히려 정책적인 부분에 있어서는 주택 소유율을 높이거나 적당한 가격의 임대에 촛점을 맞추는 정책을 설립하는게 장기적으로 더나은 결과물이 나올수 있다고 생각이 듭니다.

그리고 오히려 임대업에 관한 여러가지 세재 혜택을 늘려서 임대 사업 부분을 제도적으로 뒷바침 해주어야만 부동산 시장이 균형적으로 발전하고 오히려 실사용자들에게 적당한 임대 가격을 포함한 혜택들이 돌아갈수 있다고 생각이 듭니다.

부동산 시장은 기본적으로 수요와 공급의 원칙에 의해서 돌아가야만이 가장 좋은 시장의 형태가 유지가 되고 예측도 어느정도 가능해 질수 있다고 생각이 듭니다.

여러가지 면에서 투자를 하실때에 목표부터 명확히 하시고 나서 제반 사항들을 종합적으로 점검해 보셨으면 하는 바램을 드려 봅니다.