UGN복음방송 곽재혁의 부동산 나라 곽재혁 사장 부동산 칼럼

2019년 2월 캘리포니아 부동산 소식

안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다 2019년 2월의 미국 남가주 부동산소식을 업데이트 해드리겠습니다.

최근에 미국 전역 특히 캘리포니아의 경우 겨울 폭풍과 작년의 여러차례 화마가 휩쓸면서 이에 관련해서 특히 주택 시장에 예기치 못했던 영향력을 미쳐 왔습니다. 일단 홍수나 화재가 난경우의 보험처리 문제가 대두 되었고 화재의 경우 기존의 주택 보험에서의 커버리지 크레임이 늘어 나면서 늘어난 손실을 보존 하기 위해서 재난 지역의 신규또는 보험 리뉴를 불허하는 정책을 추후  최대 2년까지는 정부 차원에서  못하게 하는등의  정책을 펼치고 있지만 결국 주택 보험의 프리미엄인상은 추후 큰폭의 상승세를 보일것으로 전망이 되며 주택 보험으로 대부분 처리가 불가능한 홍수와 이로인한 산사태등의 여러 가능성이 대비한 보험의 가입을 신중히 고려 하셔야만 하는 상황 입니다.

그리고 이와 아울러 가능할수 있는 또다른 재해 상황인 지진에 대비한 보험 가입에 대해서도 보험사등과 컨설팅을 받아 보셔야 될것으로 보여 집니다. 중요한것은, 어떤 경우 콘도와 같이 일정 커뮤니티에 속한 프라퍼티의 경우도 일정 커버가 가능한 지진보험이 가능한 경우가 있다고 광고를 하는것을 보았습니다. 이에 대해서도 일단 상담은 해보시는게 좋다고 생각 합니다.

제가 보험에 관련된 일을 하지 않고 있기 때문에 개인적인 의견임을 전제로 말씀을 드리자만, 부동산 거래를 진행해 오면서 부동산 거래시 가장 중요한 고려항목중 하나가 바로 “보험” 이라고 생각 됩니다.  각종 보험을 정확히 이해하고 확실한 보험들을 가입해 놓으시는것이 부동산 소유시 발생 가능한 여러가지 문제점을 사전에 예방하고 원만한 보유를 가능케 해준다고 생각을 합니다. 이는 실소유 목적의 주택이든 투자용 커머셜 부동산 이건 공통적으로 적용이되는 경우라고 생각 합니다.

주택 구입시에 셀러가 구입해 주는 바이어를 위한 워런티 (보통 1년에서 최근에는 2년까지 가능하며 에스크로가 종결이 된후 부터 혜택이 시작되며 여러가지 옵션에 따라서 수리등이 가능한 일종의 보험으로 보통 셀러가 부담) 그리고 바이어를 위한 owner policy용 소유권 보증보험 (title insurance) 그리고 융자시 필요한 렌더가 요구하는 별도의 타이틀 보험과 (융자 액수에 맞게 렌더가 요구하는 선의 커버리지가 필요) 주택보험 (과거에는 hazard insurance라고 했으나 좀더 광범위 하게 여러가지 집소유와 관련된 여러 옵션 추가가능, 은행 에서는 담보권의 손실을 염려해서 들게함) 그리고 과거 몇년전까지 콘도 구입시 요구하던 HO6 (보통 융자 액수의 20% 커버) 그리고 추가적으로 연방정부가 정한 100년 홍수 가능한 조닝에 들어간 지역의 주택 구입시 필수로 요구하는 홍수보험과 캘리포니아의 경우 특히 최근에 강조되는 지진 보험등이 주택 구입과 관련해서 필요한 보험 상품들 입니다.

그리고 별도의 POLICY 로 주택 구입후에 보통 융자를 진행한 렌더나 그외 다른 렌더나 보험사등에서 제공을 하는 페이먼트가 힘들시에 (hardship) 모기지 페이먼트를 대납해주는 보험등이 파생적인 형태로 존재 합니다.

그러므로 이러한 보험에 관해서는 주택을 포함한 부동산의 구입이나 각종 부동산의 리스시에도 (residential 임대시 테넌트가 가입하는 renter insurance와 상업용 부동산 리스시 요구가 되는 business insurance나 종업원이 있을경우 렌드로드가 요구하는 proof of workers’ comp 즉 종업원 상해 보험이나 업종별로 별도의 liability insurance) 요구가 되기 때문에 보험은 부동산에 관련 되어서 상당히 중요 하다고 볼수 있습니다.

년초의 1,2월의 경우  앞으로 2019년에 대비한 부동산 관련 예측이나 향후 전망에 관련된 세미나등이 많기 때문에 가능하면 이러한 세미나에 참석 하면서 한해를 대비 하곤 합니다. 금년에도 세미나 외에 각종 부동산 분야 관련된 패널들의 토론회등에도 참석 하면서 여러가지 생각과 전략을 점검하는 시간을 가졌습니다.

일단 여러가지 자료들을 읽고 있고 생각을 해보고 관련해서 여러가지 부동산 투자 클럽의 맴버들과 토론도 해보고 이메일등을 교환해 보면서 느껴지는 것이지만 일단 금년도 주택 시장의 방향은 바로 거래의 주도를 “실제 거주를 위한 실바이어들”이 이끌어 갈것이라는 생각이 많이 들었습니다.

일단 몇가지로 정리를 해보자면 첫째, 금년도 초부터 거래가 이루어지고 있는 주택들의 특징을 보자면 일단 가장 중요한 것은 “가격” 이었습니다. 셀러들이 시장에 매물을내놓기전 가장 고려해야만 하는 사항은 바로 적절한 가격의 책정입니다. 이러한 가격은 가장 최근에 매매가된 가격이나 아니면 가능 하다면 작년 보다는 금년도초에 pending 즉 에스크로에 들어간 가격에 기준해서 정해야만 지역별 차이를 고려 하더라도 비교적 좋은 조건에 주택을 매매 할수 있고 바이어들의 관심을 이끌수 있음을 명심 해야만 합니다.

두번째, 금년도 초의 시장은 대략 최소10% 정도는 가격의 하락이 일어날 것으로 생각이 되어 집니다. 일단 오래된 리스팅들이 (최소 100여일 전후) 처분이 되고 있고 이러한 주택들의 최신 매매 가격이 앞으로 금년 2019년의 주택 시장의 리스팅 가격을 결정하는데 영향을 미칠 것입니다. 현재 까지로는 최소한 10% 정도의 가격이 인하된 상태로 리스트가 되어서 매매가 본격적으로 활발해질 택스 시즌이 거의 종료가 되는 3월이후에 까지도 리스팅 가격은 상대적으로 낮아질 전망 입니다.

세번째는, 여름전후부터 거래량이 증가할 가능성이 있고 실거주 바이어들이 주체가 되어 매매가 이루어질 전망 입니다.

시장에 나올 매물들이 상당수 있어서 이런한 매물들이 기존의 매물들과 함께 비교적 낮은 가격에 리스트가 되고 에스크로가 진행이될경우 여름전후 부터는 바이어들이 본격적으로 주택 구입을 결정 하면서 거래량의 증가가 일어날 가능성이 있습니다. 어떤 실거주 목적의 바이어 들의 경우에는 매매가격이 낮아졌다는 언론등의 보도가 나오고 그러한 움직임이 최소 몇달간 반복이 되나면 주택 구매를 “무조건” 강행할 이들도 적지 않을것으로 보여 집니다. 물론 제 개인적인 추측이지만요.

네번째는, 대폭락 보다는 완만한 거래의 증가와 더불어 가격은 보합세를 보일수 있고 일부 선호지역의 경우 장기간 보유의 조건이 되는 매물들은 가격이 약간 상승하는 지역도 있을수 있습니다.

다섯번째, 소위ibuyer라는 개념으로 대표되는, 새로운 형태로 부동산 주택 매매시장에 등장하고 있는 IT 기술을 기반으로 하는 여러 회사들인open door, knock,Ribbon이나 homie등의 영향력은 남가주의 경우 일정시점 제한될 전망입니다. 이러한 회사들의 특징은 바로 직접 “all cash(전액 현금)”으로 주택을 구매하고 매매절차를 빠르게 진행한다는 장점이 있지만, 첫째로 이러한 회사들은 일반 부동산 회사와같은 brokerage  회사의 기능 보다는 주로 바이어의 입장으로 딜을 진행하고 (현금으로 주택을 시세보다 약간 싸게 구입하고 시장에 내다팜) 두번째, 아직은 ibuyer 프로그램을 제공받을수 있는 서비스 지역에 제한이 많으며 (일부 지역에서만 가능 주로 에리조나의 피닉스 지역이나 네바다의 라스베가스, 남가주 에서는 주로 인랜드의 리버사이드나 샌버나디노등 그리고 건축 년도나 매매 가격이 중간대 정도 까지만 취급 하는 경우가 대부분) 세번째, 아직 까지 이들의 서비스 방식이 바이어 입장이 관계로 앞으로 주택의 가격이 하락하거나 일정 기간 recession 이 진행될 경우 당장 매입후 매각이 힘들거나 장기간 보유시 렌트만으로 유지가 안될 가능성이 있고 네번째, 아직까지 매입은 회사들이 직접 진행을 하지만 재판매시에는 기존 부동산 에이전시를 통해서 진행을 하는경우가 많은데 이럴 경우 커미션을 지난치게 깎기 때문에 (대략 1-1.2%를 제시) 대량 매매가 아니고서는 기존 에이전시에서 리스팅 받기를 꺼려하고 있습니다. 다섯번째, 이러한 회사들중  Open door와 같은경우 부동산 중개인 보다는 it 관련 마케팅 관련자와 에스크로 인력 소수등만을 채용하고 있기 때문에 진정한 의미에서 기존의 전통적인 부동산 회사는 아니라고 봅니다. 아직 짜지는 여러가지로 실험적인 성격의 부동산 거래 회사라고 저는 생각하고 있습니다.

이러한 ibuyer 방식의 회사들중 특히 여러가지 첨단 기술 (tech)을 기반으로한 회사들의 경우 주로 젊은층의 고소득층이 많이 분포하는 실리콘 밸리 지역에서 두각을 나타내는 경우도 있지만 아직 까지는 대부분의 주택 소유주들이 굳이 이러한 방식이 아니라도 기존의 부동산 회사를 통한 매매 과정에 상당히 의존하고 있기 때문에 ibuyer를 필두로한 여러가지 새로운 형태의 부동산 회사들이 시장에서 정착 하기에는 시간이 걸릴수 있다고 생각 합니다.

그리고 이러한 회사들의 적지않은 분들의 경우 부동산 관계의 background 가 아닌 투자 회사의 fund manager나 각종 it 업체 종사자 들이 적지않고  exp realty와같이 종업원에게 거래시 마다 일정부분의 자사 주식을 구입할수 있게 해주면서 나중에 nasdaq에 상장하는 목표(exp realty는 작년에 상장한걸로 압니다) 를 가지는 경우도 있는등 실제로 전통적인 부동산 회사와는 차별화 하는 경우가 대부분 입니다.

앞에서 예를 드렸듯이 실리콘 밸리 등에서는 이러한 새로운 회사들이 젊은층을 대상으로 마케팅에 성공을 거두고 있고 가장 특이한 예가 얼마전까지 거의 한개당 $2만불 정도 까지 밸류가 올라갔던 비트코인으로 주택을 매입한 경우들이 최근 몇년간 실리콘 밸리 지역에서 있었습니다. 제가 듣기로는 It 쪽의 바이어들이 비트코인이 상당히 저가일때 ($100불정도) 주택 매입에 코인으로 거래를 한 경우가 있었습니다. 보통 이러한 전자화폐 (Cryptocurrency) 시장은 가상 화폐의 일종이기 때문에 이화폐로 무엇을 구입할수 있어야만 시장에 확산이 되지만 비트 코인의 경우 시세가 올라가면서 시장이 형성이 되어졌기 때문에 이러한 구매가 가능했던 것입니다. 지난 2년간 중부의 몇몇 주에서 주정부 차원에서 가상화폐로 주택 구입이 가능하게끔 법제화 한걸로 알고 있습니다. 제가 생각 하기에는 이 가상화폐를 구입하는것만 으로 투자가 가능하거나 수익률이 가능하지는 않을것 으로 생각이됩니다. 다만 부동산 시장에서는 가상화폐 거래시 사용되는 블락체인 (BLOCKCHAIN)기술을 이용한 부동산 시장의 거래가 활성화되고 신용도를 높이는 좋은 툴로 자리매김을 할것으로 보여 집니다.

이기술이 발전을 하게 된다면 거래시 투명성이 보장이 되고 대단위거래시에도 안정성이 보장이 되고 특히 테넌트를 선정해야 하는 렌트 계약시에도 과정이 단순화 되고 객관성이 보장이 되는등 여러가지 장점이 있을수 있습니다. 이러한 점이 부동산 시장에 미치는 파급 효과는 상당히 크다고 생각이 됩니다.

추후로 이시스템이 발전이 된다면 부동산 거래만을 위한 코인이 나올 가능성도 있습니다. 하지만 이런 상황이 현실화가 되려면 여러가지 극복해야할 단점들이 상당히 있는것 또한 사실 입니다. 코인 거래가 활성화 되거나 블락체인이 활용이 된다면 사이버 범죄가 늘어날 수 있고 각종 돈세탁이나 탈세에 대한 우려로 정부의 규제 조치가 강화 될수있고 가격이 필요 이상으로 높이 조작이 되거나 ico시 부정이나 문제가 있을수 있습니다.

지난달 30일부로 FED즉 연금이 기준 금리를 2.25-2.5%로 동결을 했기 때문에 여러가지 영향이 시장에 나타날수 있을것입니다. 보통 기준금리가 오르고 내릴때 실제로 시장에 영향이 미치는 것은 시간이 걸릴수 있지만 부동산 시장에선 특히 equity loan등의 이자가 상승할수 있기 때문에 (금리 인상시; 지난 3년간 equity loan의 이자율이 평균 4.5% 정도에서 현재는 6.5% 이상으로 상승) 가급적이면 투자를 계획 하시는 분들의 경우 기존 주택의 equity loan을 통한 방법은 고려를 하시지 말고 새로이 자금을 마련해서 계획 하시고 최소 30% -40% 정도 까지 다운을 하셔야 하며 장기간 보유를 하시는 방안을 계획 하시는게 좋다고 생각 합니다.

또한 세재 개혁으로 EQUITY LOAN$100,000 까지에 대한 세제 혜택도 사라졌기 때문에 이점에도 주의를 기울이셔야만 합니다.

여러가지로 변화가 있겠지만 기본적 으로는 시장의 현상황에 대한 가장 최신 업데이트를 통한 실질적인 조언이 가능한 컨설턴트의 역활을 할수있는 전문인과의 상담과 관련 회계와 법률 등의 지식이 필요하다고 생각이 됩니다. 모든것은 장기전에 대비를 하셔야만 그리고 내자신에게 맞는 플렌을 하시고 실천 하셔야만 가능할수 있다고 생각을 해봅니다. 

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