UGN복음방송 곽재혁의 부동산 나라 곽재혁 사장 부동산 칼럼

2018년 11월 캘리포니아 부동산 소식:중간선거후 한두달이 투자의 성패를 좌우한다

안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2018년 11월의 캘리포니아 남가주 부동산 소식을 업데이트 드리겠습니다. 전반적으로 가격이 평균 고가인 지역에서의 부동산 거래량은 많이 움츠려 들고 지역별로 매매에 격차를 약간씩은 보여주고 있지만 지난 한두달간의 남가주 주택 시장의 특징은 크게 두가지 특징을 보여주고 있습니다. 첫번째는, 가격이 아주 고가인 지역의 매매는 주춤하고 (여름 이후의 추세가 반복) 비교적 실수요로 장기간 보유 가능한 지역들의 매매는 거래가 이루어 지고 있고 두번째는, 외곽 지역을 포함해서 주로 중저가 위주의 주택의 매매가 비교적 활발하다는 특징을 보여주고 있습니다.

외곽 (주로 리버사이드와 샌버나디노를 포함한 인랜드지역) 중에서도 프리웨이 access가 편리하고 (대부분 신흥 주택 단지중 외곽지역은 프리웨이에서 먼곳 보다는 가까운곳을 더선호) 쇼핑몰등이 가까운 지역등의 중저가 매물이 비교적 활발이 거래가 되었고 그중에서도 senior 은퇴단지등 일반 매물보다 매매가격이 더 낮은 경우 딜이 이루어지는 특징을 보여주고 있습니다.

그리고 환율이 인상이 되는경우  임대 수요가 떨어지는 지역 (얼바인등을 포함한 사우스 오렌지 카운티 지역) 이나 중국 에서의  달러의 송금이 제한을 받는 중국인 거주 비율이 높은 얼바인이나 아캐디아와 로렌 하이츠 인근 지역등의 지역의 경우 임대료가 하락하고 거래가 뜸하지만 오픈 하우스를 통한 직접 방문이나 리스팅 에이전트에 대한 문의는 꾸준하게 이루어 지고 있다고 지역 에이전트들로부터 소식을 전해듣고 있습니다. 이는 바로 이상의 열거한 지역들의 경우 바이어들이 지속적으로 구입등에 관심을 가지고 있지만 여전히 현재의 주택 시장 상황을 관망하고 있는 현재의 추세를 보여주고 있는 특징을 발견할수 있다고 생각이 됩니다.

보통 이러한 지역들은 과거에 주로 캐시 바이어들을 포함해서 거주용과 임대용 투자가 주로 이루어 지고 있었던 지역들 (주로 사우스 오렌지 카운티의 얼바인과 인근지역) 로써 어느정도 환율이 안정화 되거나 (주로 한국 바이어분들) 중국등에서 송금이 원활해질경우 (중국인 바이어들) 다시금 임대가 활발해 지거나 구입이 어느정도 활성화될 가능성이 높은 지역이라고 보여 집니다. 즉 주택 시장에는 아직도 구입 능력을 갖춘 상당한 숫자의 바이어들이 존재하고 있음을 간접적으로 보여주고 있다고 보여 집니다. 물론 모기지 이자율이 거의 5%에 육박 하면서 정통적인 첫주택 구입자 (주로 대학 졸업후 결혼을 했거나 직장생활을 시작 하면서 독립이 가능한 젊은 구매층)를 포함한 전통적인 구입 가능자의 주택 구입 가능성 이나 능력은 과거 어느때 보다도 특히 높아진 주택 가격 때문에 주춤 하기는 하지만 높은 렌트비로 인해서 비교적 어느정도 투자층의 수요 또한 살아 있다고 개인적으로는 생각하고 있습니다.

보통 오렌지 카운티 에서도 북쪽의 플러튼을 중심으로 하는 지역들은 전통적으로 장기간 이민 생활을 하시고 어느정도 생활에 안정권에 들어서신 분들이 주로 구입과 거주를 선호 하시는 지역으로 이러한 지역은 주로 장기간 거주를 위한 여러가지 조건에 맞는 가격을 포함한 조건들을 만족을 시킬경우 주로 융자를 통해서 주택구입이 이루어 지는 곳들 입니다.

이러한 곳은 구입 패턴은 주로 단기간 가격의 상승 보다는 주로 주거 환경을 포함한 거주 조건을 중심으로 거래가 이루어 지므로 오히려 거래는 꾸준한 양상을 띠고 있습니다. 그리고 융자또한 일단 에스크로가 오픈할 경우 특별한 인스펙션을 포함한 다른 가능한 문제등을 제외 하고는 감정 가격이나 융자 승인 또한 미리 준비를 하신 바이어들의 경우 무리가 없이 가능한 것으로 결과들이 보여주고 있습니다.

그리고 산타아나 를 중심으로 해서 주로 실거주자 보다 (일부 Orange, Costa Mesa 지역이나 Anaheim 포함) 렌트를 하는 테넌트의 비중이 더 많은 지역들의 경우에는 이번 중간 선거의 결과에 따라서 렌트비의 인상 여부를 로컬정부가 관할토록 하는 proposition 10을 위시한 각종 부동산의 투자가 바뀔수 있는 proposition의 통과 여부에 따라서 투자가들의 투자 결정에 영향을 끼칠 가능성이 있습니다.

아무래도 앞으로의 투자 기조는 “높이 오른 가격” 보다는 어느정도 미래에 대한 불확실성이 제거가 되고 “어느정도 방향성이 명확해 지는” 시기가 왔을때 예측이 가능해 진다고 개인적으로 생각하고 있습니다.

이를 위해서는 아무래도 이번 11월 6일의 중간 선거결과가 나오고 최소 한달에서 두달정도의 시간이 지나가야만 부동산 시장의 중단기 예측이 가능 하다고 생각이 듭니다. 한국의 경우 이미 부동산 시장이 얼어 붙어있고 환율이 급등 하면서 여러가지로 관망세를 보여 주고 있지만 년말에 달러가 다시 들어오고 단기적인 시장의 불확실성만 제거가 된다면 대체투자의 여부에 따라서 미국 부동산에 새로운 방향으로 목표를 가진 투자가 이루어 질수 있는 가능성이 적지 않을수 있다는 생각을 해보고 있습니다.

아직은 섣부른 예측 이고 워낙 한국내에 현재 베트남을 중심으로 여러가지 투자 가능한 옵션들이 상대적으로 많지만 아직까지도 미국에 대한 투자의 관심도는 단기간은 줄어 들었지만 장기적으로는 꾸준히 존재 한다고 생각하고 있습니다.

금리가 장기적으로 미국을 위시해서 한국등에서 오른다면 일단은 미국에 투자금을 포함한 달러가 모여들 환경이 조성이 되어지고  제도적으로도 아직은 부동산 투자를 통한 적지않은 세재 혜택등을 고려 한다면 그리고 상속이나 증여의 문제의 대안등으로 미국 부동산 투자에 대한 관심은 꾸준하게 수그러들지 않을것 같습니다.

그리고 최소한 몇년간은 한국에서 프랜차이즈등의 미국 시장 진출이나 개인 창업등을 포함한 사업체 구입을 통한 비이민 비자인 E2의 수요도 있을것으로 생각이 듭니다. 어차피 미국 이민 자격의 강화가 기정 사실화 된다면 역으로 영주권 취득외에 장기적으로 체류가 가능한 비자의 수요도 높아질 가능성이 있다고 봅니다.

여러가지로 한국이나 제 3국에서의 재이민 수요는 있을 것이고 한국과 중국 에 이어서 베트남등의 이민으로 인한 이민 수요도 꾸준할 것이기때문에 관련해서 좀더 큰 관점과 정보 하에 부동산 투자를 고려해 보시는 지혜가 필요할것으로 보여 집니다.

단순한 쇼핑몰 구입 보다는 아이디어를 가지고 여러가지 장기적으로 계획이 가능한 형태의 상업용 부동산 구입을 고려 하시거나 (단순 수익률 보다는 장기간 보유 가능한 꾸준한 임대물건으로서의 가능성) 꼭 영주건이 아니더라도 비이민 비자를 통한 장기체류 방향으로 미국 진출을 고려해 보시는것도 경우에 따라서는 필요 하다고 여겨 집니다.

여러가지 변화가 있을수도 있지만 앞으로 선거후 한두달의 상황을 예의 주시 하시면서 장기적인 안목으로 투자를 계획 하시고 준비 하시는 여러분들이 되시기를 바랍니다.

 

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