UGN복음방송 곽재혁 사장 부동산 칼럼

2017년 1월 캘리포니아 부동산 소식

안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2017년 1월 캘리포니아 부동산 소식을 업데이트 해드리겠습니다.

11월의  남가주 주택시장의 6개 카운티의 주택 거래량은 이전달에 비해서 증가추세를 보였습니다. 약 19,000채 정도의 주택이 거래된 것으로 “코어로직”이 발표하고 있고 실제로 모기지 이자가 상승 하면서 주택 구입을 서두르는 소비자들이 증가한것으로 보이며 아무래도 11월에 에스크로가 종료가 된경우라면 9,10월부터 에스크로가 들어간 매물들이 꾸준히 주택시장의 거래량을 상승 시킨것으로 보여 집니다.

아직도 주택 시장의 대부분은 “ 실거래 목적의 바이어”가 주도를 하는 상황이 이어지고 있고 모기지 이자율은 4%를 이미 넘어섰고 내년에는 5% 정도 까지도 높아질수 있다는 전망이 지배적 입니다. 아무래도 모기지 이자의 상승이 거래량을 줄어들게 할수 있다는 전망이 아직은 우세 하지만 어느정도 실거래량을 증가 시키는 동인이 될 가능성 또한 적지 않다고 봅니다.  한마디로 더 늦기전에 주택을 구입해야 하는 바이어들을 서두르게 할수 있다고 봅니다.

한해를 마무리 하면서 여러가지 앞으로의 부동산 시장의 전망에 대한 많은 질문들을 받고 있습니다. 함부로 예측을 할수는 없지만, 몇가지 동향에 대해서는 말씀을 드리고자 합니다.

첫번째는, “실거래 위주의 젊은층에 의한 (흔히 말하는 밀레니엄 세대) 그리고 특정 지역에 집중되는 (특히 투자자들) 그리고 비교적 장기간 거주를 원하는 (최소 10년) 바이어들”이 주택시장에 대세를 이룰것으로 예상이 됩니다.

이러한 동향은 금년도의 부동산 시장 흐름과도 거의 일맥상통 한다고 보시면 되며 30대에서 40대가 앞으로 몇년간은 실거래 위주의 주택 시장부터 투자용 부동산 매입에 이르기 까지 시장의 주요 고객으로 더욱더 두각을 나타낼 것으로 생각이 듭니다.

최근에 여러가지 세미나를 참석해 보면 바로이 젊은 밀레니엄 세대의 특징을 분석하고 이에 맞는 투자 마케팅 전략을 제공하는 내용들이 주를 이루고 있음을 알게 됩니다. 아무래도 이전 세대 보다는 인터넷등을 이용해서 정보 수집을 하고 이를 바탕으로  SNS 를 통해서 신속한 의사소통과 더불어 신속한 결정을 하는 세대로 정의가 되는 이 밀레니엄 세대는 추후 몇년간 부동산 시장의 흐름을 좌우할것으로 보여 집니다.

그리고 이러한 흐름속에서 비교적 장기적 거주를 계획하고 여러가지 조건상 외곽의 큰집을 선호하는  (이러한 흐름에 대해서는 이미 년초부터 여러차례 언급을 드렸고 실제로 실거래량에 반영이 되고 있습니다)  바이어들이 꾸준히 증가할 것이고 기존 주택의 구매와 동시에 신축된 주택의 매매에도 좀더 적극적으로 나설 전망 입니다. 이러한 신규 주택들의 경우 여러가지 첨단 신기술을 접목 시켜서 주로 생활의 편의성과 더불어 각종 유틸리티등 유지비를 절약 가능하도록 하는 장점들을 지니게 될것입니다. 그리고 앞으로는 큰 lot이 있는 단독 주택 보다는 비교적 관리가 필요한 lot과 잔디밭이 적은 타운홈이나 단독주택에 대한 관심이 늘어날 것이고 실제로 각 건설사들의 프로젝트도 이러한 새로운 트렌드를 반영하고 있습니다.

여기에 젊은층들과 더불어  투자가들의 경우 주로 중간 가격대의 매물과 렌트비를 비교해서 투자를 결정하는 경우가 주를 이룰것으로 보여 집니다.

아직도 대도시 지역의  렌트가 선호가 되는 지역의 경우 아직까지 투자가들의 수요가 적지 않음을 알수가 있습니다.  여러 투자가들을 인터뷰 해보면, 여전히 최소 방두개 이상의 콘도가 여전히 투자 대상매물 로 분류가 되고 있음을 알수가 있었습니다.

두번째는,  이번 겨울의 시기에도 소위 말하는 비수기에도 거래량이 크게 줄지는 않을것으로 보여 집니다. 이미 왠만한 위험 요소들 즉 미국 대통령 선거나 금리인상등의 불확실성이 결론이 나왔기 때문에 각자의 필요와 계획에 맞게 조건에 맞는 매물에 대한 투자가 줄어 들지는 않을것 같습니다.

세번째로, 모기지 이자의 상승이 주택 거래량에 크게 부정적 영향을 미치지는 않을것으로 보여 집니다. 물론 모기지 이자율이 상승을 한다면 아무래도 재융자 시장에는 영향을 미칠것으로 보여 집니다. 다만 신규 주택 구입의 경우 이자율이 크게 급등하지만 않는다면 구입시의 모기지에는 영향이 적을것으로 보여 집니다. 워낙 융자 시장의 상품들이 다양해 지고 있고 인터넷등을 통한 (예. Quicken loan) 저비용의 융자가 가능해 지면서 샤핑을 하기에 따라서는 약간씩 높아지는 모기지 이자 보다는 오히려 주택시장의 공급량의 유지가 거래량에 더 영향을 미칠것으로 보입니다. 이러한 관점으로 본다면 내년에는 신규 분양 주택 물건들에 대한 정보의 업데이트도 또한 중요 하다고 생각이 됩니다.

네번째로, 한국의 경우에도 저금리 시대가 끝나가는 추세 속에서 의외로 땅등의 거래가 늘어날 가능성이 있습니다. 미국 에서도 만일  장기적 관점으로 투자를 고려해 보신다면 좋은 땅을 보유해 보시는 방안도 고려가 필요 하다고 봅니다. 지금 당장은 몰라도 어차피 추후에 주택등건설 수요가 가능하고 꾸준한  지역이거나 특별한 이슈가 가능하다면 (예를 들어서 개발계획등)  좋은 “땅”매물에 대한 관심도 중요 하다고 생각이 듭니다. 예를 들어서, 캘리포니아의 경우에는 지난 몇년간 마리화나의 합법화 이슈에 편승해서 외곽 지역의 경우 땅 실제 거래가가 상승한 예가 있습니다. 앞으로 추후 캘리포니아가 마리화나의 메카가 될 가능성이 높다고 전망하는 이들이 적지않기 때문에 이에 대비해서 재배지용 땅을 확보 하거나 경작 기술을 확보하는 등의 노력들이 이루어지고 있고 이에 편승해서 관련 땅의 수요가 늘어날수 있다고 생각 됩니다.

다섯번째로, 환율이 1300원을 내년에 찍는다면 역으로 한국내에 투자 수요가 생길 가능성이 조심 스럽게 전망이 됩니다.  4-5년전 있었던 달러당 1500-1600원의 상황은 아니더라도 그때와 비교해 본다면 주로 재외 한인들의 경우 주식 시장이나 환차익 관련 투자등이 적지 않았고 한국내 유산 상속 관련해서 특히 부동산의 처분이나 월세를 받기 위해서 주로 역세권 오피스텔 투자등에 대한 관심이 있을것으로 생각이 됩니다. 물론 투자 환경이 미국과는 사뭇 다르고 특히 정부의 정책이 부동산 시장에 부정적인 한국의 상황을 고려 한다면 신중하게 투자를 결정 하셔야만 할것 같습니다.  이미 많은 재외 교포들이 지난 몇년간 거소증 즉 F4 비자를 이용해서 거소지를 한국에 두고 있고 이러한 추세가 꾸준하게 증가 한다면 환율의 상승에 따르는 역 이민과 함께 역투자 수요도 어느정도 있을것으로 전망이 됩니다.

여섯번째로, 여러가지 변화와 더불어 특히 부동산 시장의 경우에는 새로운 “흐름 (trend)의 변화”에 주목을 해야 할것으로 보여 집니다.

예를 들어서 소비 패턴이 이미 확실히 인터넷을 통해서 구매 하는 방향으로 돌아선 업종들이 적지 않습니다. 굳이 설명 드리지 않더라도 이러한 관련 업종의 창업을 생각 하시는 경우 더이상은  오프라인 마켓으로 창업 (기존처럼 매장을 얻어서 사업을 시작) 하시는 옵션을 선택하지 마시기를 다시한번 말씀 드립니다. 

최근에기존 투자자들이나 에이전트들과 간단히 티타임을 가졌을때 요즈음은 빌딩주들이 더이상은 백화점을 테넌트로 주고 싶어하지 않는다는 이야기를 들은적이 있습니다. 대형 자본을 가지고 큰 매장들을 유치가능 했던 백화점들이 더이상 사람들의 방문이 적어지고 실 구입이 줄어 들면서 아무래도 빌딩주들에게 렌트 인하등을 요구할수 있고 백화점옆의 예를 들어서 food court 와 같은곳들의 비지니스들은 줄어든 방문객으로 인해서 적지않은 타격을 입는 경우들이 있기 때문에 더이상은 특히 자리를 많이 차지하는 single tenant를 앵커로 두는 빌딩주가 줄어들수 있고 오히려 대형 프랜차이즈들의 경우 지금까지와 같이 자신들이 빈땅에 건물을 지어서 영업을 하는 형태등으로 렌트비에 구애를 덜받는 방식등으로 렌트비에 대한 부담감을 경감 시키는 방향으로 계속 분위기가 이어질수 있다고 봅니다.

특히 과거와 마찬 가지로 자기 건물의 구입이나 신축이 가능하신 업종의 경우 그런 방향으로 고려를 해보시는게 단순히 매장을 리스 형태로 확장 하시는것 보다는 더 긍정적일것으로 전망이 됩니다.  다만 이러한 시도는 충분히 자기자본을 가지시고 좀더 은행 융자를 포함한 재비용을 감당하실수 있는 여력이 있는 분들로 국한이 되어야만 할것 같습니다. 자기 건물 보유나 신축등도 장기적인 관점에서 이루어 지셔야 하기 때문 입니다.

그리고 기존의 사업체가 잘되고 있다고 하더라도 좀더 다양하게 사업체를 업데이트 시키셔서 새로운 세대 즉 밀레니엄 세대를 수용 가능하게 바꾸어 가시는게 유리 하다고 생각이 됩니다.

예를 들어서 최근에 베트남 커뮤니티를 방문해 보니 잘되고 있는 음식점겸 찻집이 새로이 리모델링 공사를 진행하고 오픈한 경우들을 몇경우 보았습니다. 한국의 경우 특히 프랜차이즈에 가맹이 되어 있을경우 몇년마다 의무적으로 매장 내부를 업데이트 시키는 규정을 신규 계약시 포함 시키지만 이러한 단독으로 운영되는 사업체들의 경우에도 적용이 되고 있는 예들이 적지않게 목격이 되고 있습니다.

앞으로 여러가지 흐름상 더이상 단순하게 그리고 방식의 변화나 업데이트 없이는 기업 생존이 힘들것으로 생각이 됩니다. 한마디로 자금이 지속적으로 투자가 되어야만 꾸준한 성장이 이루어 지기 때문에 이는 부동산 투자시에도 똑같이 작용을 해야 한다고 생각 합니다.

건물을 소유하고 계셨던 한인분들이 지난 몇년간 무모하게 1031 exchange 를 통해서 세금을 유예 받기 위해서 수익성이 현저히 떨어지는 건물들을 매입 하시는 경우들을 여러번 보아 오면서 느낀점은 일반적인 투자 방식에만 억매이기 되면 큰실수로 이어질수 있다는 생각이 많이 들었습니다. 어떠한 경우에는 무모하게 구입 보다는 차라리 세금을 납부 하시는게 더 유리할수 있다는 점을 생각해 보셔야만 합니다.

만일 유예된 택스가 추후 세금이 인상이 되는 시기에 밀린 세금을 납부 하시고 또한 시세 차익또한 크게 기대를 할수 없다면 차라리 현재 세금율대로 세금을 납부 하시는게 유리할수 있다고 생각 됩니다 (물론 모든 분들에게 적용이 되는 이야기는 아닙니다) .

그리고 어떤 경우에는 차라리 증여를 고려 하시는게 현실적으로 더 나은 대안중에 하나가 될수 있다고 생각이 됩니다.

남이 하는 투자 방식이나 패턴 보다는 나에게 맞는 그리고 특히 나의 재정적 상태를 먼저 고려해 볼줄아는 지혜를 가지시기를 기원 드리며 내년에는 대박 나시는 한해가 되시기를 기원 드립니다. 새해 복많이 받으십시요.

문의: (213) 663-5392,  ameribest11@gmail.com