내년도에는 금년과 비슷한 전망이 가능하게 주택 시장은 흘러갈것으로 예상이되지만, 한 두가지 정도 금년과는 다른 추세가 주택과 상업용 시장에 전개될 가능성이 있어서 이에 대해서 언급을 드리고자 합니다

첫째는, 주택 시장의 경우 아파트 시장과의 경쟁이 어느정도 일어날 가능성 그리고 매물이 늘어날 경우 렌트비가 약간은 하락이 가능할수 있다는 점과 더불어 확실한 렌트 인컴을 원하는 투자가들이 철저한 계산을 하고 구입을 진행하는 패턴이 반복될것으로 보여 집니다. 그리고 실거주자 중심으로 외곽으로의 주택 구입은 꾸준히 유지가될 전망 이지만 투자가나 실수요자 모두 공히 저가의 매물에 대한 구입 선호가 증가할 전망입니다. 이러한 패턴은 반복이 되는 경향도 있지만 아무래도 현재의 가격이 약간 떨어진다고 하여도 방두개 보다는 한개로 또는 세개 보다는 두개 정도로 기대치를 낮추어서 매입을 하시는 패턴을 보일것입니다. 즉 중장기 적으로는, 시세차익 보다는 꾸준한 인컴을 기대 가능한 투자를 선호할 것으로 보여 집니다.

두번째는, 상업용 부동산의 경우 금리가 추가로 인상이 된다면  신규로 커머셜 시장에 투자가가 몰릴 가능성이 적어질수 있습니다.  대부분의 커머셜 융자는 현재 Prime rate을 기준으로 이루어 지기 때문에 기준 금리가 인상이 계속 되어 오면서 부담하는 융자 페이먼트가 늘어나게 되면  추가로 커머셜 구입을 주저하는 결과가 나타날수 있습니다. 그리고 기존 건물주의 경우에도 공실이 발생 하거나  리스 인상이 어려운 경우 인컴의 증가없이 지출이 늘어나는 결과를 초래 할 경우 그리고 특히 재융자가 힘들거나 이자율을 포함한 조건이 나빠질 경우 여러가지로 보유시 문제가 될 가능성 또한 적지 않습니다 .

제 생각에는 상업용 부동산의 경우 당분간은 오너 유스의 경우에도 여러가지로 은행 융자의 쇼핑을 먼저 확실히 하시고 나서 인근의 리스 시세와 비교후 구입을 진행 하시는등 여러가지로 준비를 철저히하셔야만 문제가 없다고 생각이 됩니다.

그리고 특히 현재 존재하는 공실(vacancy) 그리고 앞으로 가능할수 있는 공실에 대한 철저한 대비를 하셔야만 할것 같습니다.

그리고 철저하게 인컴이 확실히 들어올수 있는 방향으로 부동산 구입을 선택하시는 투자 방식이 대세를 이룰 전망 입니다.

지난 몇달간 프랜차이즈에 관련된 여러가지 행사나 기타 사업체에 관한 여러가지 행사나 세미나에 다녀보고 시장 조사를 해본 결과 일단 앞으로는 인건비의 부담을 최소화 하고 리스비를 고려해서 오픈 면적을 최소화 하는 방향으로 창업을 진행 하시는게 좋다는 생각을 많이 해보았습니다.

예를 들어서 커피에 간단한 케이크 정도를 취급하는 프랜차이즈가 총 두세가지 정도의 오픈 모델을 가지고 있는 경우가 있었습니다. 하나는 기존의 정식 오픈 매장이고 다른 하나는 일종의 투고 전문의 매장체제를 갖춘 모델 이었습니다. 투고 전문 매장의 경우 거의 주인 혼자 운영이 가능한 형태로 일반 매장이 대략 1500SF 정도라면 이러한 투고 전문은 약 500SF 에서 그미만으로도 오픈이 가능한 형태 였습니다.

앞으로는 매장의 형태도 소형화 되고 자동화 되는 양상이 될것이고 취급 품목도 간단화 하면서 보편적인 선택이 가능한 간략한 형태의 모델들이 나올것 같습니다.

인컴을 만들수 있는 부동산을 찾아 보시는 노력 그리고 그에 맞추어서 새로운 비지니스 모델을 만들어 가시는 노력들이 중요 하다고 생각해 봅니다.