UGN복음방송 곽재혁의 부동산 나라 곽재혁 사장 부동산 칼럼

2018년 1월 캘리포니아 부동산 소식

안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2018년 1월 첫번째 부동산 소식을 업데이트 해드리겠습니다. 매해의 첫번째달인 1월에는 미국 부동산 시장은  활발한 움직임을 보이지 않습니다.

금년도에는 다만 30여년만에 단행된 연방정부 택스 계혁안 (Tax Reform)으로 인한 부동산 시장에 미칠 영향을 분석하는라 전문가들이 바쁜편이며 금년도 리스팅은  중순은 되어야만  시장에 나오고 은행등의 여러 관련업계의 휴가가 아직도 종료되지 않은 경우가 있기 때문에 적어도 1월 중반후가 되어야만 어느정도 2018년의 시장 상황을 알아볼수 있다고 보시면 됩니다.

2017년 11월중순이후 그리고 지금까지의  새로이 나타나고 있는 현상들을 간단히 정리해 보자면  1) 한국등을 위시한 해외에서의 부동산 관련 상담이 늘어났고 이는 개인뿐만이 아니고 투자 회사나 관련 회사의 업무협조건 그리고 한국이외의 중국을 포함한 다양한 나라들로 부터 구체적인 문의가 상당히 늘어나고 있고 2) 렌트 관련해서 문의가 늘어나고 있으며 이는 기존에 있던 곳에서 렌트를 옮기시는 수요와 함께 한국과 타주에서의 이주 그리고 특히 주택 구입을 중단하거나 미루시고 렌트를 찾으시는 경우등이 대부분 이며  3)  달러의 약세가 어느정도 금년초 까지 가능한 관계로 그리고 특히 트럼프 대통령의 세제 개혁안이 통과가 되면서 한국등의 회사에서 프랜차이즈 또는 공장이나 물류 관련으로 필요한 각종 커머셜 리스와 구입등에 관한 재문의가 활발해지고 있는 특징이 있습니다.  아무래도 이번 세재 개혁안에서 가장 핵심적인 변화가  바로 법인세를  영구히 21%로 하락해 주는 것이기 때문 입니다.  이로인해 세재 개혁안 발표후 바로 중국등에서 법인세를 인하 하겠다고 발표할 정도로 파장은 상당히 크다고 봅니다. 그리고 미국 기업들이 해외에 비축해 놓은 상당수의 자금또한 미국내로 이동할 가능성이 있습니다.

보통 비수기로 들어가는 년말에 이번과 같이 많은 상담이 들어오는 경우는 많지 않았습니다. 그동안 택스 개혁안을 놓고 여러가지 의견들이 엇갈리면서 왔던 불안감이나 불확실성이 상당부분 해소되면서  적지않은 사람들이 본격적인 부동산 시장으로 투자를 늘려갈려는 조짐들이 나타나고 있다고 생각이 듭니다.

한국의 경우에도 달러의 약세가 시작 되면서 년말부터 달러표시 통장으로의 투자성 자금이 흘러들고 있고 동시에  미국 부동산을 개인 차원에서 투자를 하면서 위험도를 분산 시키려는 목적의 문의가 동반해서 증가하고 있습니다.

이제까지 가장 중요한 세제 개혁시의 쟁점중 부동산 관련해서의 각종 결정 사항들을 정리해 보면 1) 본인 거주 주택 매매시 기존과 같이 기간은 5년에 2년 실거주시 양도세 $250,000(싱글) 그리고 $500,000 (부부)의 혜택이 유지가 되며 2) 세금보고시 재산세와 기타 지방세등의 과세 면제 범위는 $10,000로 고정이 되며 3) 매년 세금 보고시 새로이 구입하는 주택에 관한 모기지 이자 감면 혜택은 기존의  $ 1백만불에서 $750,000불로 줄어드는 것으로 결정이 되었습니다.

이번 제 개인적인 생각으로는 트럼프 세제 개혁으로 인해서부동산 시장에 미치는 영향은 그다지 크지 않을거라고 조심 스럽게 전망을 해봅니다.  특별히 투자를 생각 할때 물론 모기지 이자 감면 혜택이나 제반 비용에 대한 항목별 공제등이 중요 하겠지만 한국과 같이 두채 이상의 매매시 중과세가 되는등 큰 단위의 부담이 늘어나지 않는다면,  특히 남가주 부동산 시장의 렌트비가 지금과 같은 높은선을 유지 하는 상황에서는  투자가들의 주택구입을 멈추지는 못할걸로 보여 집니다.

중요한것은 소위 “투자 수익률” 보다는 “안정적인 투자” 에 더 비중을 두는 한해가 될 전망입니다.

최근에 가상통화인 비트코인에 대한 투자 과열 현상이나 제한적일수 있지만 마리화나  관련된 투자 (재배지 구입이나 dispensary나 delivery 관련등) 열기등은 투자처를 찾지못한 자본들이 상당히 많다는점을 반증하는 것입니다.

한국에서 투자를 원하시는 분들의 경우 예전과 같이 투자 수익률 보다는 좀더 안정적으로 장기간에 걸쳐서 투자가 가능한 매물들을 원하시는 경향입니다. 예를 들어서  한국에서 선호하시고 보편화 되어있는 보장형 투자 (부동산을 이용한 수익상품들)는 대개 8%까지 광고를 하고 있지만 엄밀히 택스등을 계산하고 재비용을 따진다면 3-4% 선일것으로 알고 있습니다. 부동산 시장은 한국의 경우에 최근 과열 조짐을 보이고 있고 이전 정권에서 부동산 담보 대출을 장려 하면서 이자율의 상승이 상당히 부담이 될수 있지만 미국의 경우에는 일정 부분의 부동산 담보 대출이 오히려 커머셜의 경우 더큰 수익을 가져다 줄수있는 좀더 고가의 매물 구입시 유리한 장점이 있습니다.  한마디로 한국과 중국등을 위시한 해외 투자가들도 미국 부동산 시장의 투자의 장단점을 융자나 세법의 문제 까지도 고려를 하실 정도로 신중해 지셨고 성숙해 지셨다고 생각이 듭니다.

수익률을 강조하는경우 역으로 더이상은 시세 차익을 크게 기대할수 없다고 판단하는 투자가들의 이목을 끌수는 있지만 이경우 또다른 대체 투자 가능상품이 나타날시에는 자금이 빠져 나가는 악순환이 생겨서 한마디로 “오를래야 오를 시간이 없을가능성” 이 크다고 생각을 하시는 투자가들이 늘어나고 있다고 생각이 듭니다. 시세 차익을 단기간에 기대할수 없다면 장기간의 투자시 유리한 점등을 찾으려고 노력할 것이기 때문 입니다.

사실 어떠한 연고를 통해서든 한국에서 미국 부동산을 위시한 투자에 관한 관심과 문의가 있었지만 일단은 새로운 30-40대 젊은층과 은퇴를 이민과 결합해서 미국으로 하시면서 투자를 계획 하시는 자본력 있으신 중년 이후의 실질적인 투자가 늘어나는 한해가될 전망 입니다.

아직까지 일단 투자용을 겸한 렌트용 주택에 관한 수요와 전망은 나쁘지 않으며 금년 부터는 임대용 주택과 더불어 각종 중대형 커머셜 문건에 대한 문의와 투자도 늘어날 전망 입니다. 이미 구입을 하신 많은 분들이 계시고 이러한 트렌드가 전혀 새로운 현상은 아니겠지만 새로운 목적을 가지고 다양한 년령대에서 비교적 장기간 투자를 진행 하시는 경우를 많이 보게될 지도 모른다고 생각이 듭니다. 

또한 분야별로 세법과 이민 관련 전문 변호사 그리고 부동산 중개등이 분업화 전문화 되어있는 미국 시장의 사정을 파악하고 이미 투자시 캘리포니아 법인의 설립과 관련 업무의 처리를 위한 회계관련 전문인과의 상담 , 가능한 연계 이민을 위한 이민법 변호사와의 연결과 부동산 투자의 다양한 포트폴리오 구성을 위한 부동산 중개인과의 접촉을 꾸준히 지속 하시는 장기 투자형 투자가가 상당수 시장에 존재하고 있습니다.

금년도에도 예년과 같이 기존 주택 매매용 (Resale) 주택의 공급은 제한될것으로 보여 지며 특히 외곽의 신규주택 들의 매매가 주요한 거래량의 상당 부분을 차지할 가능성이 높다고 봅니다. 그렇게 된다면 신규 주택의 건설이 거의 힘든 LA나 Orange 카운티등의 경우 장기간 거주를 원하는 경우의 주택 구입은 더더욱 어려워질 전망이며 현재 감세안이 실현이 된다고 하여도 직접 구매로 연결이 되는 경우는 (예를 들어 감세된 돈을 다절약해서 다운페이로 사용한다고 가정해도) 몇년은 지나야 실제적으로 가능하다고 생각이 듭니다. 그렇다면 지금처럼 일정 자본력을 갖춘 실소유주나 투자가에 의해서 마켓은 변함없이 이끌어져갈 전망 입니다. 

모기지이자가 높아 진다고 하여도 급격하게 상승되지 않는다면 추가 다운등을 통해서 페이먼트를 낮출수 있기 때문에 아직은 여유가 있다고 생각이 듭니다.

투자에 대한 포트폴리오를 계획 하실 때에는 1) 주택 구입을 가능하면 해당 지역의 중간 가격대로 해서 여러채를 구입 하시고 (한번에 몰아서 한채를 구입 하시기 보다는) 2) 장기간 보유 하시며 (최소 10년) 3) 평균 렌트비가 높은곳도 좋지만 꾸준히 안정적으로 렌트 수요가 있는 지역으로 구입을 고려 하시기 바랍니다 . 그리고 확실히 렌트를 낼수있는 테넌트를  조금 시간이 더 걸리시더라도 찾아서 계약 하시는게 중요 하다고 생각이 됩니다.

그리고 특히 세입자 보호를 위한 렌트 control 을 위시한 여러가지 보호 대책이 늘어날수 있는 한해가 될수 있기 때문에 이에 관해서도 충분히 숙지를 하셔야만 합니다.

실거주를 위한 주택의 구입을 위해서는 일단은 정확히 본인이 원하시는 바를 정하시고 주택의 상태등을 꼼꼼하게 체크를 하시고 무엇 보다도 가장 확실하게 셀러가 원하는 바를 충족시켜 줄수있는 오퍼를 작성 하실수 있도록 준비 하셔야만 할것 같습니다.

여러모로 세제개혁을 포함한 여러가지 변동의 요소들도 있지만 일단은 “안정성”에 촛점을 맞추는 투자의 해가 될것이라고 조심 스럽게 전망을 해봅니다.

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