UGN복음방송 곽재혁의 부동산 나라 곽재혁 사장 부동산 칼럼

2019년 9월의 남가주 부동산 소식

안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2019년 9월의 남가주 캘리포니아 부동산 소식을 업데이트 드리겠습니다. 이번 여름의 마지막 연휴가 막 끝나가고 있고 자녀들의 새학기 준비로 바빠지는 시간이 되면서 부동산 시장에도 약간씩 변화가 오고 있습니다. 일단은 아직 주택을 구입 하지못한 예비 바이어들의 경우 자녀들이 있는 경우에는 주택 구입을 미루고 렌트를 계약하는 경우들이 증가하고 있고 이결과로 현재 시장에는 특히 하우스나 타운홈이나 콘도중 가족단위로 거주가 가능한 방세개 이상의 매물들이 계약이 거의 끝이 나가고 있는 상황입니다. 주택 시장도 숨을 고르는 시기가 도래했고 앞으로 thanksgiving이 오기전까지 마지막 금년도의 주택시장의 셀링 시즌이 시작이 되고 있습니다.

금년도 4사분기의 부동산 시장의 특징은 일단 시장에 매물들이 약간더 증가추세를 보일것으로 전망이 되고 있으며 반면에 시장에서 선호가 되는 지역이나 업그레이드가 우수하고 학군과 교통 그리고 생활이 편리한 지역등에 위치한 소위 수요가 많은 “우수 매물들” 의 경우 상대적으로 인밴토리가 줄어들 가능성이 점쳐지고 있습니다.

현재 좋은 조건의 A급 매물들의 경우 굳이 지금 팔지 않더라도 앞으로 더 셀러에게 유리한 조건에 매매가 가능 하다고 생각하는 오너들이 많고 반드시 매매가 필요한 경우라도 어느정도 경제적으로 여유만 있다면, 굳이 급하게 매매하는것보다 렌트를 놓거나 아니면 조금더 거주하는 방법으로 좀더 좋은 매매의 시점을 기다리는 셀러들이 늘어날 전망 입니다. 이는 아직도 부동산 시장에 대한 셀러들의 긍정적인 자신감이 더 우위를 점유하고 있음을 반영하는 현상 이라고 생각 됩니다.

앞으로의 부동산 시장은 9월이후 두가지 방향으로 특징이 나타날 것으로 보입니다.

첫번째, 실제로 투자를 원하는 경우 플리핑(FLIPPING)  즉 단기 소유후 매매의 방식보다는 세금 혜택을 위한 임대 위주 즉 인컴 프라퍼티를 소유하면서 절세를 택하는 투자가들이 금년초의 상황과 같이 꾸준히 지속될 전망 입니다. 시기적으로 구입 가격도 많이 올랐고 렌트비도 거의 다 오른 상태에서 작년의 세제 개혁으로 인해서 좀더많은 세금 deduction 이가능한 인컴 유닛의 수요가 자연스럽게 늘어났고 이제는 소위 “단타” 보다는  장기 보유로 수익률에 관계없이 안전하고 꾸준한 인컴을 올리면서 세제혜택에 치중하는 형태의 투자가 주를 이룰것으로 보여 집니다. 이러한 방식은 가격의 인상이나 인컴의 증가를 위한 투자가 힘든 상황에서 어느정도 부동산 시장의 성장세에 토대를 제공할것으로 보입니다.

두번째는, 당분간은 실거주중에서 가족 단위의  주거지중 까다로운 바이어들의 조건에 적합한 주택들의 매매경쟁이 더욱더 치열해질 전망 입니다.

지금 몇달간 시장에 매물이 쌓이면서 확연하게 매매의 패턴이 달라지고 있음을 많이 피부로 느끼고 있습니다. 매물의 시장에서의 대기기간이 긴경우 큰 가격인하를 원하는 바이어들의 가격 깎기 오퍼들이 늘어났고 일단 에스크로를 오픈 한후에 인스펙션등을 통해서 다시한번 가격 깎기를 시도 하거나 이미 계약서가 양쌍방간에 싸인을 통해서 바인딩 (binding) 된 상태에서 취소를 원하는 바이어들이 상당수 있었고 원래 바이어들이 융자를 얻을경우 가장 최초에 이루어지던 융자 승인의 과정을 생략하고 일단 오퍼를 제출하고 뒤늦게 융자승인의 실패로 에스크로를 취소하는 경우들도 상당수 실제 케이스로 나타나고 있습니다. 그리고 바이어들이 선호하는 조건의 주택의 경우에도 무분별한 오버 프라이스 등으로 일단 에스크로를 오픈한후 중간에 취소가 되는 경우들도 셀러들의 스트레스를 가중 시키는 원인들을 제공하였습니다. 그리고 이는 리스팅의 취소나 리스팅 에이전트의 교체가 이루어지는 경우들로 이어지곤 했었습니다. 

9월초의 마지막 휴가철을 마치면서 아마도 셀러들은 무조건 자신들의 주택을 팔려고 이러한 주변 경험들을 바탕으로 마켓에 내놓지 않을것이며 이로 인해서 시장에는 바이어들이 좋아할 조건을 갖춘 양질의 매물들이 줄어들 가능성이 있습니다 .

이와 더불어 시장에 나오는 매물들중 가격이 지나치게 높거나 유지비용 특히 공동 관리비인 HOA가 높은 경우 그리고 여러가지로 수리가 많이 필요한 주택이나 주택의 노후화로 인한 운영비가 높게 필요한 주택 (예. 뒷마당이나 앞마당에 잔디가 많고 각종 꽃과 나무들의 가드닝 비용이 높은 경우등) 그리고 경제적인 어려움으로 주택 유지가 어려운 경우 그리고 심리적으로 주택 가격의 하락을 예상해서 빨리 주택을 매매하고자 하는 셀러들의 매물들의 경우 앞으로 특히 겨울을 지나면서 주택 시장의 매매가격을 떨어 뜨리는 원인을 제공하게 될수 있다고 생각 합니다. 금년 초까지는 대개 겨울의 시기에 가격들이 하락하거나 거래량이 둔화가 되어도 어느정도 여름 시기에는 회복세를 보이는 경우들이 지역별로 눈에 띄게 나타났으나 이러한 경향이 지속될지는 아직은 아무도 예상을 못하고 있습니다 .

지역에 따라서는 이번 겨울에 가격과 거래량이 둔화될 경우 회복 되는데 상당한 시간이 걸리는 지역들도 있을것으로 예상이 됩니다 . 그리고, 이렇게 회복이 늦어지거나 힘들게 될경우 지역별로 실제 가격과 거래량의 동반 하락이 이루어질 가능성도 있습니다.

최근에 눈에 띄는 변화는 바로 한국에서의 주택 시장에 대한 관심이 높아지면서 본인의 케이스를 상담하기 위한 문의가 지난 몇주간 눈에 띄게 증가했다는 점입니다 .

이미 어느정도의 시장 조사를 마치고 구체적으로 비교적 장기간의 투자 계획을 세운 상태로 주로 인컴 프라퍼티를 유지하는 쪽으로 많은 상담이 이루어지고 있습니다.

한국에서의 환율이 높아진 상황 이지만 과거와는 다르게 환율이 내려가길 기다리는 것보다는 현재 상황에서 송금을 추진하는 경우들이 조금씩 늘어나고 있습니다.

그리고 가능한 경우라면 저도 가급적이면 송금을 권유해 드리고 있습니다. 정확히 예측을 할수는 없지만 어느정도 위기의 상황이 온다면 환율의 문제가 아닌 제도적으로 개인이 달러를 바꾸거나 아니면 해외로 송금 하는게 막힐 가능성에도 대비 해야만 하기 때문입니다. 실제로 이러한 상황에 대비하고자 하는 예비 바이어들의 구체적인 움직임 또한 현실화 되고 있습니다.

약 20여년전 이러한 상황이 실제로 일어난적이 있습니다. 대만에서 선거철에 독립을 추진했을때 중국에서 독립 추진시 전쟁 상황으로 갈수 있다고 경고 하면서 많은 외환이 (특히 달러가) 유출이 되었고 이때 대만 정부에서 송금을 최소 한두달간 막은적이 있습니다. 이때 대만에서 미국으로 주택을 포함한 부동산 구입을 추진하던 적지않은 바이어들의 에스크로가 송금이 안되어서 취소가 된 사례들이 있었습니다.

일단 지금 당장 어떤 상황으로 전개가 이루어질지 모르지만 여러가지 상황성 세계 경기의 침체가 어떤 형태로든 발생을 한다면 외국인들의 경우 수익률 보다는 안전한 투자처를 찾아서 미국 부동산 시장으로의 자금 이동이 현실화될 가능성이 있다고 봅니다. 현재도 수익률에서는 뒤지지만 가장 안전한 투자처라고 여겨지는 미국 채권 시장으로 자금이 이동하면서 모기지 이자율은 예상 이상 낮은 상태로 유지가 되고 있습니다. 그리고 아직은 미국의 시스템과 이민 자체의 매력이 완전히 사라지지 않았기 때문에 실제 이민을 원하는 수요와 자금의 안정적인 유지를 위한 부동산 수요가 생겨날수 있다고 생각이 듭니다 .

그리고 북가주 실리콘 밸리 지역에서의 IT 계열 회사들의 남가주 실리콘 비치 지역 (주로 LA 공항 인근의 바닷가를 중심으로 이루어 지고있는 신 IT 단지들, 이미 여러 회사중 스냅쳇과 같은 세계적으로 성공을 거두는 회사들이 나오고 있음) 에 대한 대규모 자본 투자가 꾸준히 이루어지고 있는 관계로 이를 중심으로한 상업용 오피스나 창고 그리고 신축 상가등에 대한 투자가 앞으로 수년간 꾸준히 남가주 시장의 가치를 끌어올릴것으로 보입니다

지난 몇년간 느껴오고 있는 상황 이지만 확실히 부동산 쪽으로 투자를 계획하는 투자가나 바이어들 그리고 셀러들또한 상당히 여러가지 지식과 경험을 쌓아 가면서 특히 인터넷과 Ai 등을 이용해서 새로운 부동산 시장에의 접금을 모색 하면서 나름의 판을 키워가고 있습니다

앞으로 향후 5년간 부동산 시장의 경우 특히 직거래나 블록체인등을 이용한 수월하고 투명한 거래로의 전환 그리고 비트코인을 포함한 새로운 온라인 결제 방식등의 실물 적용과 법제화 등으로 인해서 판도가 바낄 가능성이 현실적으로 실현될 겁니다.

중요한 것은 초기에 나타날수 있는 여러가지 부작용과 더불어 자칫 특정한 세력에 의한 부동산 시장의 독점화가 일어날 가능성은 항상 경계를 해야만 하는 부작용 일수도 있다고 봅니다 예를 들어서 Ai나 여러가지 시스템을 이용해서 렌트 시장에 에이전트가 특정 시스템이나 entity 에 의해서 독점화가 이루어질 경우 이것이 반드시 커미션을 없애는 스타일로 에이전트 없이 직거래가 가능한 시스템으로 실 테넌트나 오너쉽에게 도움이 될수도 있지만 바꾸어 말하자면 진정으로 자신의 입장을 대변할수 있는 에이전트의 부재로 인해서 소비자나 오너쉽 모두 보다 자신들의 이익을 지켜주는 보호막이 사라질 가능성도 있을수 있다는 점또한 동시에 알아야만 합니다.

현재 여러가지 “시스템으로” 모든 “경험과 경우의수”를 대치할수 없기 때문에 소위 구식의 “아날로그 스타일”을 고수하는 시장과 실리콘 밸리와 같이 모든 최첨단의 신식 방식을 고수하는 지역들이 거래 방식에서 차이를 발생 시킬수 밖에 없을것이고 아직 까지는 거주용 주택이 대부분인 지역들의 경우 신식 방식이 구식 방식을 대체 하기 까지는 상당한 시간이 걸릴수도 있다고 생각이 듭니다 .

그리고 아직은 경험과 더불어 구식과 신식을 둘다 경험하고 활용이 가능한 에이전트에 의한 소위 변화의 시기가 어느 일정기간 과도기 형태로 존재할것 이라고 생각해 봅니다.

9월이 되면서 11월 말까지 부동산 시장의 상황변화 속에서 성공적으로 부동산 시장에서 성공된 목표를 이루시는 여러분들이 되시기를 기원 드려 봅니다. 금년도 2019년 마지막 분기의 여러분들의 건투를 빌어봅니다. 

  

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