UGN복음방송 곽재혁의 부동산 나라 곽재혁 사장 부동산 칼럼

2020년 4월의 남가주 부동산 소식

안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2020년 4월의 남가주 부동산 소식을 업데이트 드리겠습니다. 코로나 바이러스 (COVID-19) 으로 인해서 미국 거의대부분이 셧다운 상태가 이어져 가고 있습니다. 이로인해 엄청난 각분야의 타격들이 예상이 되고 현재 진행이 되고 있습니다. 향후 코로나 바이러스로 인한 피해 규모는 지금 예측조차 불가능한 상태이며 셧다운이 풀려야 모든 사태의 해결책이 비로소 시작이 될것으로 생각이 듭니다. 

다만, 4월 첫째 까지의 상황을 정리해 보면서 특히 부동산 시장에 미치는 영향에 대해서 간단히 알아보려고 합니다 

 

(1) 모기지 시장의 상황

 

일단 3월 첫째주에 주택 담보 대출 즉 모기지 시장의 이자율이 2.75% (30년 고정기준) 까지 하락했다가 점차 상승하기 시작합니다. 이러한 상황의 이유는 경기 침체에 대한 시장의 긴장 상태를 반영한 것이며 3월 20일에 선언된 캘리포니아 주 의 셧다운 선언으로 정점을 이루면서 이자율이 한때 30년 고정으로 최대 4.5% 선까지 폭등 하였고 당시에 펀딩이 대기중이던 융자들도 펀딩이 렌더측에서 거부가 되었고 가능했던 프로그램들이 없어지는등 모기지 시장에 일대 혼란이 초래가 되었고 이에 따라서 에스크로 취소가 되는 경우가 속출 한 상태에서 20일 금요일의 상황이 종료가 되었고 주말을 맞게 됩니다. 

3월 23일 월요일에 연방 정부의 CARES ACT 즉 각종 코로나 바이리스 관련 위기 상황들을 해결하기 위한 대책들이 논의가 되었고 이 법안에 1) 모기지 담보채권 즉 MBS 에 대한 정부의 무한포함 대책이 포함이 되었다는 소식이 시장에 전달이 되면서 23일-24일에 이자율이 다시 3.5% 선까지 허락하면서 약간의 안정제를 찾게 되었습니다. 그후에 모기지 시장은 2) 여러가지 융자 프로그램들이 취소가 되거나 3) 융자 승인 조건이 요구하는 다운페이의 증가와 특히 대량 실직에 대비한 job verify를 까다롭게 하게 되었고 fha 융자시 크레딧 점수가 상승하는 렌더가  늘어났고 그동안 가능하던 외국인 융자가 상당수 은행에서 프로그램을 폐지 하였고 비교적 쉽게 융자가 되던 stated income의 경우에도 거의 모든 펜더의 상품이 한개 정도만 빼고 불가능 하게 되는등 상당히 보수적으로 렌더들의 입장이 바뀌게 되었습니다. 

 

(2) 취소되는 에스크로의 증가

 

3월20일을 전후로 주로 모기지 관련으로 인한 에스크로의 취소가 많이 이루어졌고 추후 캘리포니아 부동산 협회 (CAR)과 각종 지역별 부동산 협회를 중심으로 소비자를 보호하기 위해서 여러가지 작업을 진행 하면서 corona virus addendum 이라는 폼을 표준폼 양식에 추가 하면서 이 addendum 을 거래의 한 서류 또는 한 조건부 사항으로 추가하게 됩니다. 이폼의 가장 핵심은 코로나 바이러스 사태로 추가로 에스크로 기간을 한달을 연장하는 내용과 더불어 코로나 바이러스로 인한 상황으로 에스크로를 취소 하더라도 바이어의 디파짓을 보호하는 것이 가능해 졌다는 것입니다. 이 양식을 추가 시키면서 일단 추가적인 에스크로의 캔슬을 방지하는 효과를 가져오게 됩니다. 바이어들의 경우 당장 디파짓을 보호가 가능하게 되었고 셀러들의 입장에서도 당장 에스크로가 취소가 되는 상황을 막을수 있게 되었습니다. 모두다가 만족 하는것은 아니지만 일단은 마켓의 거래 붕괴를 막는 단초는 제공했다고 생각이 됩니다. 

아직까지 이번 코로나 바이러스로 인해서 얼마만큼의 에스크로가 취소가 되었는지는 정확한 통계는 없지만 일단 직접적인 타격은 크지 않은것으로 개인적으로 생각하고 있습니다. 

 

(3) 리스팅 에이전트들의 어려움의 증가

 

일단 리스팅 에이전트들의 경우 기존의 리스팅은 쇼잉이 일시적으로 금지가 되면서 거의 모든 부동산 협회에서 회원들은 에이전트 들에게 리스팅 status 를 active에서 Hold로 바뀌도록 요구 하였고 에이전트가 직접 주택 리스팅을 보여 주는것을 금지하게 됩니다. 20일에 비상사태 선포시 부동산 업종이 필수 업종에서 제외가 되면서 다시금 필수 업종으로 분류가되는 28일 까지 모든 리스팅의 쇼잉이 원칙적으로 금지가 되면서 이기간동안 리스팅이 캔슬이 되는 경우와 일단은 모든 키박스를 리무부 하고 아예 추후 대책이 나올때까지 바이어나 바이어 에이전트와 접촉을 안하는 에이전트들도 늘어나게 되었습니다 그리고 많은수의 오피스들이 문을 닫게 되면서 사실상 거의 일주일간 특히 리스팅 에이전틀 에게는 전래가 없는 전염병으로 인한 활동의 중단이 이루어지게 됩니다. 

 

(4) 중단되다 시피했던 바이어들의움직임들

 

바이어들의 경우 구입하려고 하던 주택들을 직접 보지 못하게 된관계로 새로운 방식 즉 사진이나 비디오 또는 3D Virtual tour를 이용한 구매를 결정하는 방식에 아직 까지는 적응하지 못하고 있는것으로 보여 집니다. 

다만 최근 1-2년간 투자자들의경우 사진이나 개인 비디오 그리고 주택을 포함한 부동산의 자료를 인터넷으로 검색하고 가입의사를 결정하는 경우들이 상당히 늘어가고 있었고 보다더 거래를 간결하게 하기 위해서 인터넷을 이용한 이싸인 즉 전자 서명제도의 도입 그리고 융자 심사와 최종 융자관련 론닥의 사인과 공증까지 온라인으로 처리하는 시스템 그리고 최종 단계에서 부동산이 소재한 카운티의 레코드오피스에서 매매의 모든 조건이 성사된후 소유권 이전을 하기되는 ‘recording” 과정도 카운티 오피스에 가는 대신에 온라인으로 가능하게 되었습니다. 아직 까지는 아니지만 어느정도 일정 시기가 지나서 사태가 정상화가 이루어지게 된다면 오히려 이번사태로 촉발된 online 화 진행이 추후 거래의 새로운 방식을 넘어서 활발한 거래가 가능하게 하는 시험 무대가 될수도 있다고 생각 합니다. 

일단 현재 상황속에서 바이어들 중에서 자택 근무로 전환된 경우와 아예 직장 자체가 폐쇄가 되면서 실업수당을 신청하게된 경우들이 늘어나게 되면서 기존의 융자 승인을 다시금 새로운 상황에서 업데이트 하거나 일단 사태가 가장 위험하다고 이야기 하는 4월 이후로 주택 구입에 관련된 준비 작업과 실제 구매를 연기하고 있습니다. 

투자가들의 경우에도 특히 단기 매매 포함 주로 임대를 주려고 인컴 주택을 구입 하시려는 분들의 경우 현재 상황에 따라서 테넌트의 렌트비가 연기가 되는 경우들이 많아지면서 캘리포니아의경우 주지사의 결정으로 최소 5월 31일 까지 렌트비 납부가 연기가 되면서 이와 관련된 현재 주택 주인의 모기지 페이에 어려움이 있는 경우 또한 임대용 아파트나 상업용 건물의 라테일 업소 테넌트를 둔 건물주에 이르기 까지 미친 여파로 인해서 인컴의 측정이 불가한 상황이 이어지는 이유로 구입을 보류 할수밖에 없는 상황이 시작되고 있습니다.

일단 이러한 상황이 장기화 될경우 융자 자체가 거부되는 사유가 될수있고 경우에 따라서는 건물주의 파산 상황도 올 가능성이 대두되고 있습니다. 

결국 어떤 방식이든 현금 즉 유동성을 확보하고 일정기간 짧게는 6개월에서 12깨월 가지의 장기상황에 대비하는 준비가 필요한 시기가 되었습니다. 

거주지 목적의 경우 일부 제한된 경우에 계속 매매는 이루어질 가능성이 있습니다. 일정 가격 이상의 주택의 경우 일정 준비가 없다면 접근 가능한 바이어가 제한이 되기 때문에 계획대로 장기간 보유 목적인 경우 매매는 이루어 지겠지만 좀더 바이어에게 유리한 조건의 시장 흐름은 이어질것으로 보여 집니다. 사태가 두달 이상 간다면 일정 가격의 하락은 어쩔수 없는 현실이 될수밖에 없다고 봅니다. 저의 경우에도 현재 진행이 되고 있는 구입관련 딜은 가격을 깎아서 오퍼를 하고 있는 상황이고 아직 짜기는 셀러들이 원하는 가격을 고수 하는 경우가 대부분 이지만 일단 최근의 상황속에서 새로이 시도되고 있는 구매 전략이라고 보시면 됩니다. 

 

(5) 다시금 쇼잉이 가능해진 현상황 

 

일단 주택을 출입하는 바이어나 에이전트 그리고 에스크로 오픈하고 필요한 인스펙션을 위한 인스펙터의 주택 출입 또는 감정사의 주택 출입시 새로이 추가된 PEAD 폼에 싸인을 받고 코로나 바이러스에 대한 위험을 인지한 상태에서 주택의 조건부 출입이 지난주 부터 가능해 졌습니다. 

아직 까지는 적지만 바이어들의프리뷰 등이 가능해지면서 리스팅 방문이 늘어나고 있고 아직 까지는 기존의 오픈된 에스크로가 진행이 되는 과정상에 필요한 경우 출입을 하는 경우가 대부분 이지만 특히 앞으로 2-3주 정도만 지나가면 다시금 바이어들이 주택을 실제로 방문 하는것이 가능해질수 있다고 생각 합니다. 앞으로 2-3주후 새로이 오픈이 되는 에스크로가 어떤 방식으로 끝까지 크로징이 되느냐가 상당히 중요 하다고 생각 합니다. 

 

(6) 앞으로 전개될 양상은?

 

현재 까지의 상황을 살펴 보았을때 단 이주만에 부동산 시장의 상황은 전혀 새로운 변수인 전염병에 의해서 바뀌어 왔고 이로인해 거래량 저하를 포함한 부동산 시장에 악영향을 미친것이 사실 입니다.

다만, 코로나 바이어스 사태 이전에 이미 경기가 침체 한다는 여러가지 경고 들이 있어왔고 부동산 시장 특히 주택 시장의 경우에도 이미 시장이 침체 상태에 들어간 상황이 이어지고 있었습니다 

이러한 상황 속에서 트럼프 대통령의 입장은 경기를 되살리기 위한 양적 완화의 필요성을 여러번 언급해 왔지만 2007년후 부동산 침체 상황속에서 경제 위기를 경험한 경제계와 정치계의 지지를 받지 못해왔었고 이번 코로나 바이어스를 기화로 해서 전격적으로 단행한 셧다운과 더불어 양적 완화 정책의 실시로 경기 부양과 코로나 극복이라는 두가지 목표를 달성하기 위한 행보를 시작한 것으로 개인적으로는 생각하고 있습니다. 

CARES ACT 하에 진행되고 있는 2.2 조 달러의 경기 부양책 속에서 제가 생각하는 모든이의 대책은 바로 가능한 충분한 유동성을 확보해야 한다는 것입니다. 

즉 기존의 까달로웠던 SBA 융자 대신에 (3년치 개인과 회사 택스 리턴에 기초한 까다로운 승인 절차와 실제로 높았던 다운페이의 요구등) sba에서 주관을 하되 비교적 간단한 과정으로 거의 1천만불 가까운 융자가 가능해 지면서 많은 이들의 경우 프로그램상 자금의 쓰임에 관한 철저한 이해만 있으시다면 충분히 자금 확보가 가능한 호기가 왔다고 생각할수도 있습니다. 현재 셧다운된 상태에서 대부분의 경우 실업 수당에 신청 자격이 생긴 상황이고 여기에 추가로 연방정부에서 주 $600 까지 추가로 보조가 가능한 상황은 앞으로 셧다운이 되고 다시금 기존 직장에 복직이 될때까지 2달 정도 까지는 어느정도 인컴의 부족을 해소하게 해주는 계기가 되고 있습니다. 

추후 새로운 소식들을 추가해서 업데이트 드리겠지만 이번의 사태 속에서도 좋은 기회를 가능하게 하는 길이 있을수 있다고 생각 합니다.

아직은 결론을 말하기에는 갈길이 멀지만 초반의 혼돈기만 극복이된다면 새로운 투자 방향을 잘준비 하실수 있는 계기는 될수 있다고 생각 합니다. 

건강 지키시고 두려움을 극복 하시고 앞으로 나가시는 여러분들이 되시길 바랍니다. 

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