UGN복음방송 곽재혁의 부동산 나라 곽재혁 사장 부동산 칼럼

2020년 3월의 남가주 부동산 소식

안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 콜드웰 뱅커의 곽재혁 에이전트 입니다. 2020년 3월 남가주 부동산 소식을 업데이트 해드리겠습니다 .

지난 12월과 1월의 부동산 거래량이 생각보다 큰폭으로 이루어지고 한자리수 정도의 가격까지 상승 하였고  모기지 이자율이 30년 기준으로 3% 초반대를 기록하면서 일반 바이어들이 마켓에서 동분서주 하면서 구입 의사를 타진하는 바쁜 년초를 보내었습니다.  모기지 이자율의 하락으로 재융자의 수요가 많이 있었고 관련해서 모기지 업체또한 비교적 바쁜 시간을 보내온것 같습니다.

최근에 세일이 빨라지면서 1,2월중에 마켓에 매물들을 내놓으면서 통상 3월정도부터 시작이되던 주택 매매시장의 움직임이 년초부터 빠르게 이루어진 한해의 바쁜 시작의 첫 두달을 보내었습니다. 이로인한 금년 시장에 대한 기대감이 주택시장 관련업계와 셀러와 바이어들 모두에게 비교적 긍정적인 영향을 주었습니다.

그러나 이러한 부동산 주택 시장의 붐속에서 코로나 바이러스 (covid-19)의 출현으로 인해서 남가주 주택 시장에 예상치 못했던  부정적인 변수가 생겨나게 되었고 이로인해서  어떠한 영향을 주택 시장을 포함한 부동산 시장에 미칠지에 대한 여러가지 가정들이 난무하고  있습니다.

일단 코로나 바이러스의 영향으로 실제 거래가 이루어지고 있는 시장에서 소위 “투자자” 로 분류가 되는 대륙의 중국인들의 경우 미국으로의 방문이 사실상영주권자 이상의 신분을 가진 사람들로 제한이 되면서 상당수의 투자자들을 포함한 인적자원의 교류에  제한이 발생하고 추후 자금의 이동이 경색이 예상이 되면서 향후  부동산 거래에 이미 부정적인 영향을 끼치기 시작했습니다.

중국인 바이어들중 연락이 두절이 되면서 에스크로가 캔슬이 되거나 불가피 하게 연장이 되는 경우가 늘어나고 있고 이는 특히 중국인들이 집중적으로 주택을 보유하고 있는 지역들의 경우 마켓에 매물을 내놓는 시점을 보류 하는 경우등도 늘어나면서 거래 자체가 거의 없는 지역들도 흔하게 생겨나고 있습니다.

3퉐3일부로 미국 정부의 연방 준비제도 이사회 (이하 FED)에서 기준 금리를 기존의 1.5-1.75%에서 0.5% 나 하향한 1-1.25%로 조정한점 그리고 기존의 주식등에서 자금을 인출해서 소위 안전자산에 속하는 채권시장이나 금시장으로 자금을 이동 시키는 투자가들의 움직임들 그리고 코로나 사태에 대비한 연방 정부의 추가 예산안 편성 관련 법안의 통과등으로 중장기 적으로 코로나 사태로 인한 경기의 충격에 대비하고 있습니다.

그리고 주식 시장의 침체 분위기가 이어지면서  IPO 를 앞둔 AIRBNB를 위시한 기업들의 기업공개가 늦추어지는 현상또한 일어날 것으로 추정이 되고 있습니다.

전반적으로 경제 전체에 부정적인 영향으로 코로나 바이러스가 작용을 하고 있고 이러한 악순환은 사태가 장기화 될시 더욱더 뚜렷하게 시장에 영향을 줄것으로 생각이 됩니다.

간단하게 이번 코로나 사태로 인해서 예상 가능한 부동산 시장의 움직임은 아래와 같습니다 (개인적인 의견 입니다_. 첫번째, 채권시장으로 돈이 몰리면서 모기지 즉 주택 담보 대출 이자율은 당분간 하락가능성이 있고 보통 변동 금리를 많이 적용하는 COMMERCIAL 융자를 이용했던 상업용 부동산의 경우 RATE OF RETURN이 올라가고 CAP RATE가 상승함으로써 결국 상업용 부동산의 가격을 인상 시키는 요소로서 작용할것으로 보여 집니다.

두번째, 코로나 사태 이전과 이후 공통적으로 주택 시장에 나타나는 성향은 실거주 목적의 바이어들이 시장에서 차지하는 비중이 늘어나고 있고 이들이 주로 목표로 하는 주택 시장의 가격대는 크게 남가주의 인랜드 지역 (San Bernardino와 Riverside 카운티 지역)의 하우스 (Single Family Residence) 인경우 대략 오렌지 카운티나 LA 카운티의 경계지역과 가깝거나 신규 주택건설이 지난 20여년간 집중되었던곳 그리고 로컬 고용 시장이 활기를 띄었던 지역들을 중심으로 해서 대략 $500,000대의 주택이 선호되고 있고 오렌지 카운티를 포함한 LA 카운티 또한 대략 방세개에서 화장실 두개 정도의 1500-2000sf 정도의 하우스인 경우 가격대가 대략 $650000-800000미만 지역의 수요가 높게 형성이되고 있는것으로 보여 집니다. 물론 모든 지역에 적용이 되는 경우는 아닙니다.

코로나 바이러스의 악영향이 예측이 힘든 이유는바로 이러한 사태가 이전에는 거의 선례가 없었던 전염병에 의한 에측 불가 요인이기 때문에 이자율이 낮아 지거나 매물이 어느정도 증가가 된다면 거래량이 증가하면서 시장이 유지될수도 있고 불안감을 느끼는 바이어들이 늘어날 경우에는 거꾸로 거래량이 줄어들고 가격에도 부정적인 원인을 제공할수도 있습니다. 일단 문제는 기간이 수습시 얼마나 걸리느냐에 달려 있다고 생각 합니다.

세번째, 상업용 부동산의 경우 지난 2년정도 붐을 이루어왔던 주로 저소득 지역의 투자를 즉 opportunity zone에 대한 비교적 높은 수익률이 시장 가격에 반영이 되는 추세를 이러갈 것으로 보여 지며 보통 12-15% 정도의 가격을 인상 시켜온 모멘톰을 이어갈것으로 보여 집니다. 아무래도 연방 정부의 개입으로 인해서 상업용 부동산의 경우 가격을 포함한 모든 지표가 나빠지게 방치하지는 않을것으로 보입니다.  다만 상대적으로 거주용 보다 정부의 정책등에 큰 영향을 받는 상업용 부동산의경우 만일 이번의 사태가 장기화 될경우 타격이 예상이 됩니다.

투자가들의 일반 주택을 일정 리모델링후 짧은 보유기간후 되파는 Flipping 투자가 여전히 선호되고 있으며 이러한 플리핑에 대해서 거래를 약간은 꺼리던 바이어들도 최근에는 매물의 부족으로 인해서 높은 가격과 짧은 보유기간에도 불구하고 구입에 높은 경쟁을 보여주고 있습니다.  오렌지 카운티나 LA 카운티의 경우 하우스의 경우 대략 $3000 정도의 월수입이 가능한 하우스 위주의 투자는 지역별로 차이는 있지만 어느정도 활발히 진행이 되고 있습니다.

그리고 특히 자영업자들이나 개인 사업자 그리고 기업체들에 대한 중앙정부와 지방 정부의 재정적인 지원책이나 택스 혜택을 포함한 정책들이 준비될것으로 예상이 되어 집니다.

종합적으로 보면 정확히 이번 사태가 장기화 될경우 모든 경제 분야에 타격이 예상이 되기 때문에 모두의 일정 대비가 필요한 시점이고 추후 3-4개월의 경과에 따라서 시장 전체에 미치는 영향이 결정이될것으로 보여 집니다.

전례가 없었던 전염병이라는 변수가 시장에 영향을 어떻게 미칠지 상황을 지켜 보아야만 할것으로 보여집니다.  장기간 지속될경우 시장에 부정적인 영향을 줄것임은 자명한것 같습니다. 

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