UGN복음방송 곽재혁의 부동산 나라 곽재혁 사장 부동산 칼럼

2020년 2월의 남가주 부동산 소식

안녕 하십니까? 여러분의 부동산에이전트 곽재혁 입니다. 2020년 2월의 남가주부동산소식을 업데이트 해드리겠습니다.

이번 겨울동안 남가주 부동산은 전반적으로 거래가 예년에비해서 활발하게 전개가 되고있는 상황이 이어지고 있습니다. 떙스기빙의 연휴기간후 크리스마스 연말 휴가가 이어지면서 리스팅 숫자와  거래가 감소 되어왔던 예전과는 다르게 오히려 10-11월 보다 12월과  1월둘째주 이후의 주택 시장의 움직임이 더 활발해진 기현상이 나타나고 있습니다. 마켓에 있던 오래된 매물들과 새로운 매물들이 시장에서예상보다 빠르게 매매가 되면서 2020년에 주택 매매를 계획했던 샐러들이 시장에 1월부터 본격적으로 매물을 내놓고 있으며 앞으로 두어달 간의 거래량 여부에 따라서 금년도 부동산 시장의 자세한 예측이 가능할 것으로 개인적으로 보고 있습니다.

 

일단 금년도의 상황은 마켓에 나와있는 매물들중 실거주를 원하는 바이어들이 전반적으로 시장에서 주도적인 역할을 하고 있고 이들이구입하는 매물들도 비교적 장기 거주가 용이한 1) 방세개 이상의 타운홈과 콘도 그리고 하우스에 많이 집중되어 있고 2) 최신형의 업그레이드를 포함한 주택의 전반적인 관리 상태가 좋아서 추후 수년간 추가로 수리비를 포함한 지출이 상대적으로 적은 상태의 주택매매가활발하며 3) 바이어들이 비교적 장기간 시장에서 매물을 찾아 왔기 때문에 결정이 다른 시기보다 빠르게 이루어지고 있고 4) 주택의 인스펙션시 에스크로가 취소가 되는 경우도 있었기 때문에 셀러 입장에서는 인스펙션 조건부 조항 (contingency) 을되도록 에스크로 초창기에 없애도록 바이어들에게 요구 하고 있는 특징들이 나타나고 있습니다.

 

방이 두개나 세대 정도의 경우에도 실바이어들의 경우 주로 은퇴후 거주를 목적으로 당장은 인컴 가능한 콘도나 타운홈을 미리 구입 하거나 비교적 젊은층의 첫주택 구입자들의 경우에도 높아진 주택 가격과 유지비의 상승등으로 (예. 각종 유틸리트의 상승과 주택 보험의상승 그리고 hoa의 상승등) 구입 가격과 사이즈를 축소해서 쇼핑을 하는 경우들이 많았으며 투자자들의 경우 금년초부터 시행이 되고있는 강화된 rent control 에 따라서 여러가지 손익 분기점을 따져 보면서 투자를 조율하고 있는것으로 추측이 됩니다.

이번에 강화된 rent control 관련 법안중 에서 투자가들에게 가장 중요한 것은 바로 기존에 rent control 과는 다르게 퇴거시 지정된 조건에 해당이 되는 경우 새로이 테넌트 들에게 이사 비용을 제공해야 하는 경우들이 생겼고 새로운 렌트 control 법안보다 해당되는 로컬정부의 더욱더 강한 법률이 존재할 경우 로컬 정부의 법이 우선적으로 적용이 된다는 점입니다.

 

또한 기존과는 다르게 캘리포니아 법인 (예. LLC)을 설립해서 임대용 주택 이나 인컴 프라퍼티를 구입해 최대한 비용 공제 즉deduction 혜택을 누려 왔지만 앞으로는 특히 개인들의 경우 본인의 세무 전문인가 상담을 통해서 법인 설립과 개인이름으로 투자시 어느쪽이 더욱 유리한지를 여부를 반드시 확인 하시고 투자를 결정 하셔야 합니다.

 

금년도 커미셜 투자시 재산세 산정과 관련된 새로운 법안이 통과 될지의 여부또한 주의해서 살펴볼 사항 입니다.

 

거주용을 제외한 상업용 부동산 (commercial 과 industrial 에 주로 해당) 의 경우 기존과 같이 구입가격 기준에서 매년 일정 캡을 가지고 재산세를 비교적 시장의 실시세보다 유리한 조건 하에서 부과 되었던 산정 방식이 실제로 매매가 되는 시장 가격 위주로 산정 방식을바꾸려는 시도들이  있다는 점입니다.

만일 이법이 통과가 되어서 적용이 될경우 오래전에 구입해서 장기간 보유해왔던 상업용 부동산 소유주들의 재산세가 큰폭으로 상승이될수 있기 때문에  가장 문제는 거의 대부분의 임대용 상업 부동산중 특히 NNN  즉재산세를 테넌트가 점유 면적에 따라서 부담을 해약하는 계약의 경우테넌트들에게 큰폭의 렌트비 상승요인으로 작용해서 스물 비지니스 오너들의 사업 운영에 막대한 지장을 초래할 가능성이 조심스럽게 전망이 되고 있습니다.

아무래도 금년 11월의 대통령 선거와 더불어서 일종의 추가적인 선거용 공약들이 부동산 시장에 일정부분을 영향을 줄것으로 보여 집니다.

 

 렌트 관련 법률과 재산세 상승등이 맞물려서 여러가지로 복잡한 한해가 될수 있다고 봅니다. 다만 상대적으로 제도적 변화에 취약할수밖에 없는 개인 위주의 소액 투자자나 개인 비지니스 운영을 하는 테넌트들에게 여러가지로 도전요인으로 작용할수 있다고 봅니다.

지난 몇년간 온라인 비즈니스가 활발해 지는등 환경의 변화로 상대적으로 어려운 시기를 보내고 있는 비지니스 운영주들의 경우 앞으로추가적인 비용 부담이 가능한 상황들을 어떻게 대처해 나가냐에 따라서 비지니스 존폐의 여부가 좌우될 가능성이 높다고 봅니다.

 

새로운 비지니스 운영 방식으로의 탈바꿈과 더불어서 리스 계약의 중요성도 더욱더 커지게 될것이며 업종에 따라서는 가능하면 종업원수를 줄이거나 기존의 사업체 매장 사이즈의 축소가 가능한지를 어부들을 면밀히 체크해 보셔야 하며 특히 온라인 마케팅을 보다 원활하게 하기 위해서 전문 외부 업체를 고용 하거나 새로운 비지니스 경영에 관한 정보를 획득하기 위해서 SBA (small business administration) 지부에서 실시하는 각종 교육 프로그램이나 세미나 참석 (최근에는 많은 세미나나 교육 프로그램들이 webinar 형태로이루어지기 때문에 온라인을 형태의 교육을 많이 이용 가능 합니다) 이나 특히 여유 운영자금 (working capital)의 확보를 위한 해당 지역의 비영리 단체나 (예. LA 지역의 pace 나 VEDC 등의 이용) SBA 을 통한 정보를 최대한 본인에 맞게 알아보셔야만 합니다. 그리고이러한 프로그램에 승인이 되기위한 기본적인 승인 조건을 충족 시켜야 합니다.

 

앞으로 당분간은 시장에 매물이 적은 상태로 거래량이나 가격이 “한자릿수로“의 증가에 그칠 가능성이 금년도 상반기에는 가능하기 때문에 앞으로의 한두달간 겨울철 임에도 늘어난 매물들이 어떻게 소화가 되나에 따라서 금년도 전체의 주택 시장의 흐름이 결정이 될가능성이 높다고 보시면 될것 같습니다.

  

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