UGN복음방송 곽재혁의 부동산 나라 곽재혁 사장 부동산 칼럼

2019년 12월의 남가주 부동산 소식

안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2019년 12월의 캘리포니아 남가주 부동산 소식을 업데이트 해드리겠습니다. Thanksgiving에 이어서 크리스 마스 그리고 신년으로 이어지는 년말의 분위기 속에서 서서히 2019년 부동산 시장이 막을 내리고 있습니다.

금년도 마지막 4분기의 경우 좀더 일찍 시장 분위기가 슬로우 되었고 거래량이 줄어들면서 이에대한 원인을 놓고 여러가지 설왕설래가 많았습니다.

모기지 이자율이 상당히 좋은 편이지만 최근에는 낮은 모기지 이자율도 부동산 시장에 활력소를 제공하는데에는 역부족인 상황이 이어지고 있고 그렇다고 시장에 바이어나 셀러가 없는것도 아니어서 더더욱 내년 시장에 대한 전망을 예상하는 이들을 당황하게 하고 있습니다.

무엇 보다도 가장 중요한 원인은 바로 시장에 쓸만한 인벤토리(재고) 가 부족하다는데에 거의 모든 이들이 의견을 같이하고 있습니다.

예전과 다른점은 가격이 많이 올랐음에도 불구하고 바이어들의 숫자는 줄어들고 있지 않으며 이들 바이어들이 원하는것은 본인에게 맞는 투자 또는 소유를 원하고 있으며 준비가 되어있는 바이어들이 많다는 점이 특이하고 셀러들도 가격이 충분히 오른 상황에서도 급한 매매 보다는 자기들에 계획과 가격을 포함한 조건에 맞는 시기를 기다리고 있다는 생각이 많이 들었습니다.

신규 주택 건설로 재고가 늘어날수는 있지만 다른것은 몰라도 특히 분양가격을 낮게 책정하는 경우는 없는 환경이기 때문에 신규 주택이 바이어들의 구매욕을 끌만한 매력은 현저하게 떨어진 한해 였고 새로이 아파트가 대량으로 지어진다고 하여도 대부분이 주변 렌트 시세보다 현저히 높은 경우가 많기 때문에 사실상 신규 건설 주택이나 아파트 매물에 대한 수요도 극히 제한될 가능성이 높습니다.

그리고 대도시 즉 Los Angeles나 오렌지 카운티와 같이 인구가 비교적 조밀하게 분포가 되어있고 신규 주택의 건설이나 렌트를 위한 아파트 건설 매물이 제한되는곳들의 경우 결국은 기존 주택 매물이나 아파트등으로 수요가 몰릴수 밖에는 없습니다. 

기존 주택이나 아파트등의 매력은 가격과는 별개로 이미 주변의 생활 거주 환경이 잘 셋업이 되어있고 공립학교를 포함한 교육 환경이 우수한 곳들도 많으며 주변에 이미 거주자들의 직장이나 사업체가 위치되어있는경우들이 많기 때문에 (예. 아파트등은 주변에 거주 인구가 많은 경우 건설이 되므로 특별히 대규모 아파트인 경우 주변에 학교나 직장등이 이미 근거리에 위치하는 경우가 적지않음) 거주용과 투자용 부동산 매입시 언제나 잠재수요가 충분하다고 할수 있습니다.

이러한 상황들을 종합해서 본다면 아무래도 투자이든 거주이든 간에 비교적 장기간 보유가 가능한 환경을 제공하는 곳들에 대한 수요는 여전할 것이므로 이러한 곳들에 대한 부동산 거래는 매물만 충분히 확보가 된다면 내년부터도 거래의 주를 이룰것으로 보여 집니다.

그리고 이외에 모기지 이자가 안정세를 이룬다면 주택에 대한 매매에는 긍적적인 영향을 미칠 것으로 보여 집니다.

요즈음 바이어나 셀러들은 워낙 수많은 정보들에 노출이 되어져 왔고 이제는 몇년간의 경험으로 거의 에이전트급 으로 (?) 부동산 거래에 대해서 아시는 분들이 많기 때문에 일단 매물이 나오게 되면 이에대한 각종 다양한 정보는 거의 누구나 관심만 있다면 알수있게 되었습니다.

다만 이러한 정보의 홍수속에서 본인에게 맞는 현명하고 정확한 결정을 내리는데 도움이 될수있는 정보를 선별적으로 받아 들이는 것이 상당히 중요 하다고 하겠습니다 .

정보들은 많지만 어떤 것들은 본인에게 맞는것도 있지만 맞지않고 참고용으로 이용하셔야 하는 경우들도 있기 때문 입니다.

예를 들어서, 본인의 주택 구입시에 굳이 세계 경제 동향이나 정치적인 사태나 정황등까지 너무나 거시적인 정보는 큰 규모의 상업용 투자등이 아니라면 참고만 하시고 본인의 재정적인 상황이나 앞으로의 보유계획 그리고 해당 주택이 위치한 지역의 각종 생활 편의시설 여부와 학군 그리고 본인 비지니스나 직장 까지의 거리 그리고 주택 유지비용의 충분한지에 대한 계산등 본인의 보유 목적에 맞는 상황과 정보만 챙겨서 결정에 도움을 받으시기를 권해 드립니다.  아파트등의 인컴 유닛의 보유를 계획 하시는 분들이라면 주변 가능한 현실적인 렌트 시세와 관련된 사항과 주변의 렌트에 관한 각종 벌률등을 숙지 하시고 세금 혜택이 보유중 가능한지의 여부와 자신에게 직접적인 도움을 줄수있는 회계사와 변호사 부동산 에이전트 그리고 컨트렉터등과의 네트웍크를 가지시는  노력을 하셔야만 합니다.

최근에 자영업을 운영 하시는 한인들의 파산과 스토어 폐쇄가 많다고 뉴스를 통해서 전해지고 있습니다.  관련해서 렌트계약을 조기 해약을 원하는 테넌트들과 건물주와의 문제가 적지않게 생기고 있습니다.

중요한것은 조기에 렌트계약을 종결 하실경우 1) 렌드로드 또는 메니저나 메니지먼트사 직원과  계속 의사소통을 하셔야 하며 2) 만일 여러가지 합의를 보신경우 모든걸 가능하시다면 문서화 하시고 반드시 렌트에 대한 추가 의무조항이나 추가 추심 즉 콜렉션이 없다는 문구를 삽입 하셔야 하며 3) 남기시는 장비의 처리나 각종 세금의 정산도 신경을 쓰셔야만 합니다.

아무리 비지니스를 그만 두신다고 하여도 소위 뒷처리를 확실히 하셔야만 추후 새로운 비지니스 오픈시에도 문제가 없다고 봅니다.

최근에 비지니스의 신규 오픈등은 대부분 한인들의 경우 식당업종에 많이 집중이 되고 있으며 온라인 비지니스가 번성 하면서 온라인과 창고나 매장을 오픈하면서 온,오프라인화 하는 추세가 대세가 되어가고 있고 이런분들의 인컴이 상승 하면서 여러가지 택스에 관련한 혜택을 보기 위해서 부동산 구입이나 연금 가입이나 생명보험을 이용한 절세책을 찾으시는 분들도 계십니다. 그리고 창고에 대한 수요가 여전히 높기 때문에 외곽 지역 까지도 주요 프리웨이가 연결이 될경우 작은사이즈에 경우 수요에 비해서 공급이 특히 부족하여 기본 렌트비가 상승하고 있고 큰 사이즈의 경우에도 그동안 가능했던 서브리스의 매물이 거의 없어지고 있으며 보통 2년 미만의 계약은 렌드로드가 계약을 약간은 꺼리고 비교적 장기적으로 계약을 요구하는 경우가 늘어나고 있습니다.

내년에도 웨어하우스에 대한 수요는 여전히 높을것으로 전망이 되어지고 있습니다. 그리고 재택 근무의 증가와 여러가지 경기등에 연관해서 오피스에 대한 수요는 일부 지역을 제외 하고 줄어들수 있으며 지난 몇년간과 같이 오피스를 임대용 아파트로 변경 하는 경우는 이어지겠지만 신규 아파트 건설이 많은 지역들의 경우 이들과의 경쟁으로 빈도는 줄어들 가능성이 있습니다.

새로운 해인 2020년에는 조금더 체계적으로 준비 하시고 사업체를 시작 하시는 여러분이 되셨으면 합니다. 예를 들어서 요즈음에는 마켓이나 식당의 경우에도 한인만 목표로 해서 비지니스 계획을 세우지 않고 타 커뮤니티 특히 아시안 커뮤니티와의 병행 마케팅에 치중을 하고있고 실제로 많은 성공을 거두고 있습니다. 아무래도 앞으로는 여기에 대해 주류 사회에대한 마케팅에도 좀더 심혈을 기울여야 될것으로 생각이 됩니다. 그들에게 맞추는 것은 필요하지만  그들에게 어필 가능한 우리의 것을 좀더 알리는 방향으로 소통 방향을 잡으시는게 어떨까 합니다.

새해에는 경기가 좋아지지도 않겠지만 그렇다고 움치리고 시도하지 않는다면 주류에 따라가기 힘든 시기가 될수도 있습니다. 언제나 건승 하시고 건강 하시고 복받으시는 2020년 되시기를 기원 드립니다. 감사 합니다. 새해 복많이 받으십시요

 

$$$ 제가 12월 7일출발로 18일 까지 한국과 베트남 출장을 갑니다. 혹시 상담이 필요하실 경우 카카오톡 아이디 kwakjason또는  + 1(213) 663-5392 으로 카톡 추가후 상담이 가능하며 직접 미팅을 원하시는 분들은 미리 연락 주시기 바랍니다. 감사 합니다 $$$

  

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