UGN복음방송 곽재혁의 부동산 나라 곽재혁 사장 부동산 칼럼

2020년 6월의 남가주 부동산 소식

안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2020년 6월의 남가주 부동산 소식을 업데이트 해드리겠습니다. 이제 3월 20일부터 시작되었던 캘리포니아 봉쇄령이 막바지로 접어 들면서 속속 영업을 재개하는 비필수 업종들이 늘어나고 있습니다. 이에 따라서 기존의 비필수 업종들은 새로이 주정부에서 지정한 규정에 맞추어서 오프닝을 진행하고 있고 시기가 빠르다는 여론에도 불구하고 새로운 상황 즉 new normal 에 적응을 하고 있습니다.

지난번에 대형 식당들의 메니저 급들이 진행한 좌담회를 webinar로 시청을 했는데 대부분이 여러가지로 새로운 환경속에 재개된 문제점이나 어려움에 대해서 이야기를 하고 있었습니다. 일단 공히 지적하는 사항이 첫째, 일단 오픈을 했어도 기존의 take out 즉 “투고” 오더는 줄어들고 있지 않고 여전히 많은 이들이 기존처럼 오더하고 픽업 서비스를 이용 (curb  side pick up) 하거나 Grabhub나 postmaster 등 배달 전문 업체를 이용하고 있다는점 두번째, 전염병 상황에서 영업을 재개 하는 것이기 때문에 전례가 없는 상황속에서 2차 감염을 막아야 하고 특히 손님들과 종업원들에대한 위생 대책이 중요 하기 때문에 추가 개인 보호 장비 (마스크와 장갑 그리고 손세정제등) 의 구입과 비치 특히 조리시설과 화장실에 대한 청소와 방역, entrance와 exit을 one-way로 만들고 최대한 6 피트 간격을 띄어서 식탁을 운영하는등 변화된 환경 속 (예. 장사가 잘되었던 soup plantation 이 폐점을 선언하게 된 계기도 바로 사회적 거리 지키기의어려움과 주요 재료인 야채 값의 상승으로 앞으로 장기적 관점에서 이득추구가 힘들것으로 보고 내린 결정으로 보고 있습니다)에서 여러가지로 적응을 해가고 있다고 전하고 있습니다. 

이에 따라서 이러한 추가 비용의 발생으로 음식물 가격 인상이 현실화 될것으로 보이며 관련 해서 구체적으로 가격이 인상된 지역은 없는것으로 보입니다. 현재 까지는 제한적으로 식당을 운영 하기 때문에 전체 종업원의 50-70% 선정도에서 운영이가능한 상태이고 (규모가 작고 투고 위주의 식당이나 아직 투고만 실행하는 식당의 경우에는 주인 혼자 운영하고 몰의 지침상 영업시간을 단축해서 운영중인 곳이 많음) 추가로 인원이 필요할 경우 기존의 직원을 복직 시키거나 복귀 의사가 없을경우 문서화 하고 있다고 합니다. 이또한 추후 소송의 가능성을 염두에 둔 조치로 보여 집니다. 두번째로, 여러가지 정부의 지원속에 융자를 받았던 부분들에 대해서 특히 탕감이 가능한 PPP요건을 맞추고 EIDL이나 SBA express bridge loan등 여러가지 가능한 지원책외에도 새로이 로컬 정부에게서 가능한 여러 지원책들도 챙기고 있다고 합니다. 그리고 이러한 지원과 별도로 지방 정부별로 가능할수 있는 여러가지 새로운 규정 에 대해서도 대비를 하고 있으며 세번째로, 앞으로의 식당 사업에 관한 전망을 묻는 질문에 대해서는  일단은 시일이 지나면 자신들과 같은 대형 식당들은 적응 하면서 살아 남을것으로 예상을 하고 있습니다. 다만 소규모 식당들의 경우는 앞으로의 생존을 장담하기가 힘들거라는 이야기도 간접적으로 이야기 하고 있었습니다.

오늘 서두로 식당을 예로 든 이유는 바로 우리들 서민들이 대부분의 생계를 끌어가고 있는 분야가 바로 자영업 이기때문 입니다. 어떤 식으로든 자영업은 이민 사회를 이끌어 오는 동력이었고 한인들중 대부분의 이민 1세대가 삶의 터전을 일구어온 삶의 장치 였습니다. 그리고 식당업종의 경우가장 대표적으로 최근에 대형 자본이 투자가 되어 대형화 하고있고 많은 고용 인원과 더불어 투자의 개념이 추가된 새로운 형태의 비지니스 업종이기 때문입니다. 그리고 소규모 식당의 경우에도 여러 형태로 많은 고용이 가능케 하는 분야 이기도 하기 때문 입니다.

중요한 것은 이번 코로나 사태를 계기로 느끼고 있는것은 바로 옛날로 돌아갈수 없다는 것입니다. 그리고 개인의 소규모 자영업자들이 이끌던 비지니스 들도 업종에 따라서는 더이상 존속이 힘들수도 있고 더이상 권리금을 받을수도 없을수 있다는 점입니다.  

현재 필수 업종으로 지정이 되어있는 사업체들중 매매시장에 나와있는 비지니스가 꽤 있고 상업용 부동산 시장의 매물들도 필수 업종으로 전부 테넌트가 차있는경우와 테넌트가 렌트비를 잘내는 업종들과 같이 어느정도 경쟁력이 있고 관심을 끌만한 동인이 있는 곳들은 몰래  시장에서 바이어를 구하고 있는 상황 입니다.  이러한 상황들의 원인은 바로 코로나 사태로 인해서 급격하게 바뀐 환경에 적응이 힘든 경우나 아니면 일단 권리금을 손해 보지않고 최대한 자금을 확보해서 추후 다른 투자를 하기 위함으로 추측이 됩니다. 그리고 적지않게 최근 2-3년간 거래의 많은 부분을 차지해왔던 은퇴중인 65세 이상의 오너들의 움직임 또한 바빠지고 있음을 의미 하기도 합니다. 마침내 팔기로 결정을 하게한 계기가 바로 코로나 바이러스 의 확산이 된것입니다.

레스트랑 메니저들이 공통적으로 이야기 하는것들중에 하나가 앞으로 소규모의 식당들이 문을 닫게 되면 자기들의 인력 수급에도 문제가 없을것 이라고 이야기 하고있었고 실제로 사회적 거리 제한으로 비지니스가 힘든 작은 사이즈의 식당의 경우 앞으로 새로운 투고 중심의 업종으로의 전환등이 이루어 지지 않을경우 앞으로 비지니스가 문을 닫게 될것으로 보인다는 의견을 주었습니다.

몇년전에 시에틀에서 기본 임금이 시간당 $15불로 인상이 되었을때 유행했던 아이템이 바로 일인이 운영하는 데리야끼 샵 이었던걸로 전해 들었습니다. 한명이 모든 일을 다하고 종업원 없이 단독으로 주 5일 정도 오픈하는 식당으로 거의 90% 정도가 투고로 매상을 올리는 형태의 1000sf 이하의 업소들이 수익이 높았고 권리금도 상당했던 걸로 압니다.

하지만 불과 몇개월에서 1-2년 사이에 유사 업소들의 등장으로 가격을 포함한 경쟁력이 떨어지면서 권리금도 줄어들게 되었고 이제는 큰 권리금 즉 매매가격을 기대하기가 어려워진 선례가 있었던 것으로 압니다. 제가 직접가서 보지는 않았지만 인건비의 급격한 상승이 불러온 하나의 변종 비지니스 형태의 출현이라고 기억하고 있습니다.

요즈음 두달동안 세미나를 많이 듣다보면 확실히 그이전과는 다른 분위기에서 같은 업종이라도 변화가 필요 하다는데에 이의 제기가 없다는 점을 느끼게 됩니다 .

식당의 경우 일단 작은 면적의 가계인 경우 투고위주의 종업원이 적은 형태의 casual한 형태가 앞으로 대세가 될것입니다.  그리고 특히 retail 업종의 경우 최근에 급격히 소비자들이 온라인 구매로 전환이 되어서 여러가지 장단점을 강제적으로 (?) 체험하게한 경험이 온라인 판매가 오프라인을 압도하는 계기가 되었다고 생각 합니다.

최근에 대형 백화점 업계의 절대 강자중의 한곳 이었던 JC Penny가 챕터 11 파산 신청을 하고 매장의 25% 를 정리하면서 (이미 매출의 하락으로 어려움을 겪다가 봉쇄 조치이후에 파산을 하면서 부채를 정리하고 지원책을 받아내기 위해서 4월의 페이먼트를 이미 내지 않으면서 장기 협상에 돌입하는 낌새가 있었습니다) 주가가 폭락 했었으나 이후 아마존의 인수 가격설이퍼지면서 어느정도 가치를 유지하고 있습니다. 이또한 새로운 온라인 강자인 아마존의 비지니스 확장모델로써 새로운 시도가 되고 있다고 생각 합니다.

최근의 상업용 시장에서 오피스와 샤핑몰이 상당한 밸류에 약세를 가져오고 있습니다. 오피스 또한 공유 오피스 업체였던 “위워크”의 경우에도 대규모로 리스 계약 중단 통보를 받고 있는 상황이고 대규모 IT 업체들을 중심으로 재택근무 체제로 거의 전환이 되는 게기가 되었고 이를 통해서 수익률의 개선이 고정 렌트비가 빠지면서 개선이 되는 효과를 가지고 오게 되었습니다.

산업용 렌트시장중 특히 웨어 하우스의 경우 주가가 폭등 하면서 인랜드 지역의 hi desert 지역인 빅터빌과 아델란토 그리고 애플 밸리 등의 경우 오너 유스 목적으로 대규모 웨어 하우스 개발 수요가 증가 하였고 기존의 LA 나 오렌지 카운티 지역의 웨어 하우스 렌트의 경우 적지않게 sf당 $2불에 육박하는 시세의 급등을 보이고 있습니다.

앞으로의 사업체 시장의 방향의 위에서 나열한 대로 새로운기존의 모델에서 다른 모델과 결합된 연관성을 가지거나 아니면 없었던 새로운 방향으로 급속히 변화가 이루어질 전망 입니다.

이번에도 세금 보고의 미비등의 이유로 PPP나 EIDl 융자가 거부가 되는 경우들도 발생 하고 있고 위기 일때의 자금 동원력에 문제가 생겨서 어쩔수 없이 도산을 피할수 없는 경우들도 보고 있습니다.

각지역별로 은퇴한 자영업을 중심으로한 비지니스 오너들이 자문을 무료로 해주는 sba 산하에  score등을 이용 하시거나 코칭 프로그램이나 특히 지역별 이용 가능한 소액및 사업 운영자금의 finance 소스등에 대한 확실한 확보와 이해 그리고 현재의 비지니스에서 온라인으로의 전환이나 마케팅 방식의 변화를 통해서 새로운 환경에 적응을 하는것이 앞으로의 사업 성패에 중요함을 이해 하셔야만 할것으로 보입니다.  

더이상은 관망 보다도 발빠른 적응이 상당히 중요한 시기가 되었다고 봅니다. 

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