UGN복음방송 곽재혁의 부동산 나라 곽재혁 사장 부동산 칼럼

2020년 7월의 남가주 부동산 소식

안녕하십니까? 여러분의 부동산에에전트 곽재혁 입니다. 2020년 7월의 남가주 캘리포니아부동산 소식을 업데이트 해드리겠습니다. 5월과 6월을 지나면서 본격적인 부동산 시장의 활황 시점이 다가오면서 코로나 사태에도 불구하고 남가주 부동산 시장의 거래량이 늘어나면서 본격적으로 부동산 매매시즌이 시작이 되고 있습니다. 이번에는 3월말부터 지속되어온 코로나 사태로 인한 소위 봉쇄 조치들이 마무리 되면서 경제 봉쇄가 완화되고 다시금 경제 활동이 비필수 업종을 중심으로 재계가 되기 시작하고 있습니다. 물론 7월 첫째주부터 다시금 남가주 La county와 오렌지 카운티등 코로나가 다시금 급속도로 번지기 시작한 일부 카운티에 대해서 식당들의 dine in 서비스를 추후 3주까지 금지시키는 행정명령이 주지사의 긴급명령으로 시작이 되고 있고 감염자가 증가하고는 있지만 경제 재개에 대한 필요성 때문에 어찌되었건 다시금 총체적인 봉쇄조치로 전활될 가능성은 적게 전망이되고 있습니다. 이유는 3월말 이후의 봉쇄 조치로 인해서 경제에 미친 막대한 타격을 직접 경험했기 때문 입니다.  지난몇달간 특히 5,6월간의 부동산 시장에서 일어나고 있는 여러가지 상황들을 다시 정리를 해보고자 합니다.

첫번째, 경제가 재개되면서 일단 영업활동을 다시 하고있는 일반 리테일과 식당 그리고 여러 업종들에 공통적으로 정도는 다르지만 상당히 복합적인 문제가 나타나고 있습니다. 식당의 경우 원래 예측은 소형 업소들의 경우 앞으로 영업 재개시의 비용문제와 더불어 강화된 여러 위생상의 조건등으로 영업 재개 자체가 대형 업소들에 비해서 힘들것으로 예상이 되어 왔지만 일부 대형 요식업소들의 경우에도 별다른 장점없이 힘든 상황을 연출하고 있다는 점입니다. 일단 다시 영업을 시작하면서 여러가지 방영과 관련된 그리고 추가적인 개인 보호장구의 구입과 지급 외에 기타 다시금 영업을 재개하는 비용이 대형 업소의 경우 $100,000에서 그이상 소요 되고 있지만 전체의 dine in 매장의 20-25% 정도만 수용이 가능한 지침에 따라서  매장내의 손님들은 줄어들고 종업원들의 경우 90% 선까지 다시금 출근하면서 실 매상에 비해서 수익이 사실상 적자를 기록하는 업소들이 늘어나고 있고 지역에 따라서 최저 임금의 인상과 추가적인 보험의 부담등의 고정비용의 증가등으로 다시금 문을 닫는 경우들도 속출하고 있습니다. 대형 프랜차이즈 업소들의 경우 거의 일괄적으로 단기간 (보통 1년내)의 렌트비를 최소 20-25% 인하하도록 협상이된 경우들도 많지만 다시금 최근에 3주의 영업정지 조치가 강제 되면서 사실상 dine in 식당들의 경우 영업을 지속 할수록 손해를 어느정도 감래할수 있을지 의문시 되고 있습니다. 이전과 다르게 일단 영업을 시작하고 거의 한달정도 지난결과 최근에 동종 업계의 설문 조사에 의하면 최소 60% 이상의 식당이 페업할 가능성이 있다고 예측하는 사업주들의 많은것으로 파악이 되고 있습니다. 이수치는 실제로 영업을 진행하고 있는 사업주들에 의해서 나온 수치라 실제 상황이 우리가 알고있는 상황보다 더 심각하다는 점을 알게 합니다.

식당들의 경우 casual dining 이라는 되도록 dine in 보다는 take out이나 curved pick up서비스 위주의 업소들을 제외 하고는 (예. 인앳아웃이나 스타벅스등) 자금 융통에 상당한 어려움을 겪고 있고 이러한 상황들 하에서는 자금력을 갖춘 헤지 펀드나 소위 투자가들이 사업성 가치가 있는 업소들을 대상으로 이미 소위 “헐값” 구매를 위한 마케팅 활동들을 이어가고 있는 상황 입니다. 이사람들이 보는 기간은 대략 앞으로 2년내에 사업의 유지가 힘들어지는 업소들이 대량으로 나올수 있다고 판단하는것으로 생각됩니다.

리테일의 경우 거의 50% 이상은 페업이 불가피할 것으로 보여 집니다. 작은 매장들의 경우 경쟁력이 큰 매장에 비해서 떨어지고 가장큰 문제는 자금을 융통할 소스가 부족해지고 또한 온라인 업소와의 경쟁력 약화로 더이상은 지속되기 힘들어진 상황이 현실적으로 이번 코로나 사태로 페업까지 결정하게되는 계기가 될것으로 보여 집니다.  자금을 쏟아 부어도 결국 남는것이 없다면 차라리 문을 닫는 것이 중요하면 이들 업소들의 업주중 상당수의 경우 영구 페업후 다시 다른 업종으로의 전환 보다는 은퇴를 택하는 경우도 늘어날 것으로 보여 집니다. 문을 닫을 경우에도 기존 리스계약에 대한 현 건물주와의 확실한 마무리를 문서화 하셔야 합니다. 청산 절차에 대해서는 각자의 세금보고를 담당해 주시는 CPA등의 세금 전문인들과의 상담이 필요합니다.

이러한 업소들의 문제에서 주목할 점은 이업소들이  대부분의 고용을 담당하는 중소기업에 속하는 곳들이 많기 때문에 현재 실업률이 15% 대에 머물고 직장 복귀가 늘어나고 있다고는 하지만 과연 최대 4천만명에 달하던 실업자중 최대 15-20%나 그이상은 영구히 잡을 읽어버릴 가능성이 있다는 최근의 전망치를 본다면 일단 정부 지원만으로 이사태를 해결하는데에는 역부족인 상황이 곧 닥칠 가능성이 있기 때문에 이에대한 장기적 대책이 조속히 마련이 되어야 할것으로 보여 집니다.

예를 들어 불과 일주일전에 캔터키 루이빌에 있는 포드 자동차 트럭부문 생산공장이 자동화로 전환 발표가 되었고 이러한 사태가 이어질 경우 지역에 따라서는 지역 경제에 상당한 타격이될수 있다고 생각 합니다. 이는 관련된 식당과 리테일 업소들의 연쇄 도산도 일어날수 있게 하는 요인이 될것이기 때문 입니다.

두번째, 코로나 사태로 인해서 외곽 지역의 매물에 대한 관심도가 증가하였고 이러한 관심이 단순한 “클릭” (인터넷으로 매물을 검색) 하던데에서 실제 거래로 이어지고 있고 특히 6월 마지막 주 부터는 외곽 매물에 대한 과도한 비딩 경쟁으로 이어지고 있습니다. 하우스에 가격대가 예를 들어 $500,000대가 안되는 코로나 인근의 하우스의 경우 10개 이상의 오퍼가 들어가고 가격또한 오버 프라이스 되는 경우도 눈에 띄고 있고 2000sf 이상인 경우 $600,000 이하 까지는 경쟁이 복수인 상태를 보여주고 있습니다. 그리고 일종의 별장 개념인 second home의 경우에도 오히려 코로나 사태 이전의 침체 시점 보다도 현재 가격대가 비싼 경우도 세일이 증가하는 현상을 보여주고 있습니다. 아주 가격이 비싼 천만불대 이상의 매물들은 어느정도의 가격 디스카운트후 매매가 되고 있고 여러가지 운동과 (수영장이나 Gym 등의 시설) 홈 오피스가 가능하고 solar 가 설치되어 코로나등 질병으로 부터 독립적인 생활이 가능한 하우스를 선호하는 경향이 있고 전형적인 second home 단지들이 많은 palm springs나 네바다의 Lake Tahoe나 Aspen 지역들의 경우 의외로 매매가 잘 이루어 지는 것으로 나타나고 있습니다 (물론 가격이 비싼 지역들의 경우 여러 투자가들이 discount 된 매물을 찾고 있다는 소식들이 해당지역의 luxury 부동산을 전문 취급하는 에이전트들에게서 들리고 있습니다. 다만 아직까지 이들 고가 주택 소유주들이 가격 인하에 대한 반응은 냉담한편 입니다). 생활 패턴이 바뀌고 있는 현상이 최근에 대도시의 콘도 단지들의 경우 집의 발코니 등에 각종 plant 의 경작이 가능하도록 퍼밋을 HOA에 요청하는 경우가 늘어나고 있고  복층 구조의 타운홈이나 어느정도의 마당이 있는 경우가 앞으로 경쟁력을 가질 것으로 보여 집니다.

세번째, 아직 까지도 이자율이 낮은 상태를 요구하고 있지만 확실한 2년치 이상의 택스리턴으로 수입이 증명이 되고 크레딧 관련 기록이 좋은 경우에는 별다른 무리없이 conforming 융자 상한선 까지는 융자가 가능하지만 소위 점보론과 수입이 모자른 조건등에 융자가 가능하던 Non QM 융자등의 경우는 펀딩이 상당히 어려워질 것으로 보여 집니다. 최근 주택을 구입 하시는 분들중 앞으로 모기지 얻기가 힘들어질 상황을 예측하고 구입을 서두르시는 분들도 상당수 있다고 합니다.  그리고 언제까지 모기지 이자율이 낮게 유지될지는 아무도 모르기 때문에 일부 내년까지도 낮게 이자율이 유지가 된다는 전망도 있지만 의외로 높아질 가능성도 있다고 생각합니다. 제사견입니다).

네번째, 주택 거래가 활발한 현상황은  대략 대통령 선거전까지 이어질 전망 입니다. 여러가지 제한적인 면도 있지만 일단 실업자를 포함한 여러가지 현금을 포함한 각종 지원책들이 대통령 선거의 시기와 연계해서 계속될 것이고 이로인해서 눈에 띄게 경제상의 수치가 나빠지는등  어려움이 표면적으로 나타나지 않을수 있다고 개인적으로는 생각하고 있습니다. 다만, 대통령 선거전이 너무 일찍 시작이 되었고 과거와 다르게 극단적인 대결 양상을 띄면서 민주당과 공화당의 경제 정책이 판이하게 다르게 추진이될 전망이 되기 때문에 일단 투자 관련 부동산 시장은 대통령 선거 이후로 투자를 미루는 투자가들이 대부분일것으로 생각이됩니다. 양당의 책에 따라서 특히 세금관련 이슈와 정책의 변화가 투자 친화적에서 변화 한다면 이건 실제 부동산 시장에 상당한 타격이 될것이기 때문 입니다. 

어차피 투자 시장은 본인들의 판단으로 상이한 계획대로 움직이고 각자의 역활과 책임에 따라서 달라지기 때문에 미국 부동산 투자 시장의 가장 큰 장점인 투자자들의 세금 관련 혜택의 추후 향배가 앞으로의 부동산 시장의 전망에 중요한 바로미터가 될것으로 보입니다. 현 상황에서 소위 “퍼주기식” 공약과 실정책이 난무하게 되면 나중에 그에 따른 일정부분의 세금 인상등 경제 회복에 반대되는 정책들이 어쩔수 없이 선거전후  생길수 밖에 없다고 생각 합니다. 지켜 보아야 겠지만 아직 까지는 내집 마련을 위한 첫주택 구입자들의 움직임 그리고 밀레니엄 세대로 점차 바어어 층이 젊어지게 되면서 이두 그룹의 시장에 대한 접근 방식이 앞으로의 부동산 시장의 움직임을 장기간 좌우하게 될것이고 새로운 new normal의 해결책으로 technology 기반의 4세대 혁명에 어떻게 적응하느냐가 앞으로의 여러가지 투자 관련 승패와 생존의 기반이 될것으로 보여 집니다. 

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