UGN복음방송 곽재혁의 부동산 나라 곽재혁 사장 부동산 칼럼

2020년 12월의 남가주 부동산 소식

안녕하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2020년 12월의 부동산 소식을 전해 드리겠습니다. 대통령 선거가 종료된후 아직까지 선거 결과에 대해서 결론이 나지 않은 상황에서 가장큰 이슈는 바로 코로나가 급속히 확산이 되면서 다시금 봉쇄 조치가 급속이 이루어지고 있다는 사실 입니다. 여러번 언급 드렸듯이 이민 사회에서 가장 높은 비중을 차지하는 자영업자들이 다시금 락다운되면서 영업이 거의 불가능한 상황이 3월 이래로 지속이 되면서 이번 겨울에 수많은 업체들이 파산을 하거나 사업을 포기할 가능성이 높아지고 있습니다. 상황이 악화되고 소매점들을 포함한 자영업의 영업 활동이 제한 되면서 앞으로의 계획을 세울수도 없게 되었고 각종 리스 계약과 더불어 본인의 주택페이먼트 부담과 기타 여러가지 연계된 경제 활동의 지속이 힘든 상황이 전망이되고 있습니다 .

이미 집행이 가능한 약 $ 46 million 달러의 부양금액이 아직도 여야간의 정쟁으로 인해서 지급이 유보되고 있고 모든 결정과 과정의 검토들이 내년 대통령 취임 이후로 미루어지는 듯한 분위기 속에서 금년내 우선 부양책 타결이 과연 현실화 가능하느냐에 따라서 앞으로의 경기 회복이 어떤 방향과 특히 기간을 두고 가능할지 결정이될 전망 입니다.

대통령 선거가 실시된 11월 3일 전후로 해서 주택시장의 거래량은 하락하고 있으며 대략 이전시기에 비해서 거래량이 20% 정도 감소한것으로 보여지고 있습니다. 이는 부동산 거래의 비수기인 겨울이 다가오고 있고 대통령 선거가 있는 시기의 부동산 거래가 줄어든 과거의 사례와도 일치하지만 코로나가 급격히 확산이 되면서 이루어 지는 현상이라고도 생각해 봅니다. 백신이 12월 중순부터 의료진을 시작으로 접종이 시작된다고는 하지만 보관 방법이 까다롭기 때문에 일반인들이 안심하고 마스크를 벗고 정부에서 경제활동을 제한없이 푸는 시기까지는 전문가에 따라서 내년 여름정도 까지 걸릴것으로 예상이 되고 있습니다. 추가적인 경기부양책이 없이는 자영업자들은 앞으로 이번겨울을 넘기기가 고통스러울것으로 보입니다. 내년초 부터 당장 캘리포니아의 기본 임금이 고용원 수등의 조건에 따라서 $13-15불 까지 인상이 되며 각종 재난등으로 보험료가 인상이 될전망이고 각종 워컴을 포함한 의무 보험과 더불어 코로나로 인한 여러가지 수입 감소때문에 상당히 어려운 시기를 보낼것으로 예상이 됩니다.

일단 최우선적으로 고려 되어야만 하는 상황은 바로 추가 경기 부양책이 신속하게 처리가 되어야 하고 코로나가 어느정도 진정되고 control이 가능해져야만 앞으로 긍정적인 전망이 가능해질수 있다고 생각 합니다.  

투자를 고려하시는분들이 아직은 본격적으로 쇼핑을하고 계시지는 않은 상황입니다. 시장에 평균 인벤토리가 (CAR:캘리포니아부동산협회) 남가주 지역의 경우 2개월치에 불과하고 (금년도 2,3분기기준) 평균 매매속도도 오렌지 카운티나 샌디에고등 소위 핫한곳들은 10-15일정도에 불과할 정도로 투자가능한 매물이 없습니다. 추후 소위 distressed property 즉 차압매물이나 숏세일들이 시장에 나오려면 최소 1년에서 2-3년은 시간이 걸릴것으로 보입니다.

앞으로 가장 2-3년내에 투자 가능한 매물로는 개인 투자가들인 경우 여전히 렌트용 주택들이 안정적일 것으로 보이고 렌트용으로 단독주택이나 어느정도 단독으로 생활이 가능한 타운홈등이 각광을 받을것입니다. 급하게 나올수 있는 사업체 매매 또는 리스 계약만 하고 들어가서 사업체의 인컴을 끌어올려서 나중에 프리미엄을 받는 전략은 앞으로 바뀔 여러가지 비지니스 환경과 패턴에 맟추어서 계획 하셔야만 합니다.

커머셜 시장의 경우 급매로 할인될 매물들이 겨울이 지나면서 나올 가능성도 있으나 이또한 반드시 저렴한 가격으로 구매하는 목표외에 본인들이 용도를 가지고 추후 수년간 끌고갈수 있는 전략이 세워져 있고 그만큼 여유자금도 충분한 경우로 구입을 제한해야 할것으로 보여 집니다.

금년도의 부동산 주택 시장의 붐은 사실 작년말에는 전혀 예측을 못했던 상황 이었기 때문에 오히려 팬데믹으로 인해서 수요가 몰린상황에서 가능했던 결과물 이라고 생각 합니다. 모기지  이자율이 지속적으로 3% 미만을 기록했고 이로인한 구입이나 재융자 수요가 많았으며 가격이 최소 YOY 즉 작년대비 거의 20%정도 상승했고 이로인해서 내년도 컨포밍 모기지 리미트가 $548,250로 증가하면서 내년의 모기지 시장에서 모기지나 재융자의 수요가 여전히 많아질 가능성을 열어 두었습니다. 재융자의 경우도 지난해에 비해 약 79% 상승했고 단지 미래에 대한 우려로 더이상 빚을 만들지 않기위해 cash out은 (은행측도 캐시아웃의 경우 까다로운 기준을 적용함) 가급적이면 피했던 것으로 나타나고 있습니다. 홈세일이 2006년 이래 가장높은 상승폭을 나타냈고 재융자나 모기지가 이자율이 낮은 관계로 많은 소비자들의 지출을 절약하게 해주었으며 주택 오너들의 equity가 늘어났고 각종 technology의 발달로인해서 원격에서 일을 하는것이 가능해 지면서 좀더 큰단독 주택에 대한 수요가 외곽에서 늘어났고 내년에도 렌트 시장중에서 특히 단독 주택의 수요와가격이 상승될 전망 입니다. 캘리포니아의 경우 부동산 중개업이 여전이 필수 업종이어왔고 앞으로도 그럴것으로 예상이 되고 있기 때문에 좀더 활발한 마케팅 활동과 더불어 경쟁이 치열해 지면서 최소 여름시기 까지는 셀러스 마켓이 형성되고 지속될 가능성이 높게 전망이되고 있습니다.

금년을 마무리 하면서 여러가지 큰 변화들이 이루어졌지만 일단은 부동산이 전반적으로 고루 성장을 지속한 경우가 아닌해 였기 때문에 그리고 코로나라는 전염병의 상황이 부동산을 포함한 경제 전반에 영향력을 행사하면서 내년과 추후 수년간 경제 예측과 전망에 가장큰 변수로 그영향력을 지속할 것으로 보여 집니다. 코로나가 잡히면 괜찮지만 아니면 주택 시장역시 부정적으로 영향을 받을수 밖에 없기 때문 입니다. 충분한 자격 조건을 갖춘 바이어들의유입이 전염병으로 줄어든다면 결코 장기적으로 좋은 결과가 나올수 없기 때문 입니다. 이외에도 캘리포니아의 경우 급증하고 있는 산불을 포함한 자연재해 또한 중요한 고려 사항이 될것입니다.

크리스마스 연휴부터 보통 다음년도 1월 중순 까지는 모든 부동산 활동을 포함한 제반 활동들이 소강기를 보이게 됩니다. 이시기에도 마켓을 주시하면서 준비 하시는 여러분들이 되시기를 바랍니다.

내년에는 모두에게 좋은일이 함꼐하고 또한 건강 하시기를 기원 드리며 금년도 부동산 시장 소식을 마무리 해봅니다. 새해 복많이 받으십시요!

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