UGN복음방송 곽재혁의 부동산 나라 곽재혁 사장 부동산 칼럼

2020년 9월의 남가주 부동산 소식

안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2020년 9월의 캘리포니아남가주 부동산 소식을 업데이트 드리겠습니다. 인벤토리가적은 상황속에서 계속되고 있는 “Buy”의 열풍속에서 남가주 부동산 시장은 2006년의 초황기의 상황을 다시금 재현시키고 있습니다. 이자율이 기록적으로 낮은 현상황에서 실거주를 위한 수요자 중심으로 가격대 별로 상태가 좋고 위치등 모든 요소의 주거환경이 우수한 지역들을 중심으로 매매가 활발히 이루어지고 있으며 또한 렌트를 살고있는 테넌트들의 렌트비 미납수준도 생각보다 심각하지 않은 것으로 통계상 나타나고 있습니다. 상황을 좀더 지켜 보아야겠지만 class a보다는 c (저소득층 임대주택 중심)가 렌트비 default의 비율이 상대적으로 높은 상태로 나타나고 있으며 시장에 렌트용 콘도나 타운홈 그리고 하우스의 경우 별다른 가격의 변동이 없거나 약간의 할인폭으로비교적 쉽게 테넌트를 구하고 있는 상황이 나타나고 있습니다. 렌드로드의 입장에서는 약간의 가격 할인폭을 가지고 가더라고 비교적 양질의 테넌트를 장기간 계약하시는게 상대적으로 유리하며 또한 싱글 occupancy 보다는 가족 단위의 렌트 유치가 가능한 주택이 더렌트에 유리한 상황이 당분간 이어질 전망입니다.

두번의 경제 봉쇄 조치로 말미암아 현 9월 2일 현재 아직 까지는 대부분의 indoor business의 영업재개가 불투명한 상황이 지속이 되면서 자구책으로 특히 식당의 경우 임시로 야외 영업이 허용이 되면서 새로운 볼거리와 사업기회를 제공하고 있습니다. 한인타운을 중심으로 LA시에 그간 한국형 포장마차를 도입하기 위해서 여러가지 노력들이 있어왔고 현재 시험 무대를 만들고 있으며 아직은 매상에서 차지하는 부분이 적은 편이지만 기온이 변화하고 습도가 높아지면서 위생과 파킹 문제에 신경을 쓴다면 동남아 시장의 문화인 일종의 “야시장” 문화로 탈바꿈 가능하지 않을까 하는 생각도 개인적으로는 하고있습니다 .

일단 지금까지는 전례없이 낮은 모기지 이자율로 실거주를 원하는 바이어들이 전체적으로 마켓을 견인해 왔고 낮은 공실율과 렌트 default비율로 투자가들이 일부 하우스 위주로 주택을 구매 하거나 아니면 비교적 렌트 수요가 높은 타주에서 지역별로 렌트용 하우스를 구입하거나 건설하는 움직임들이 지속적으로 이루어 지고 있습니다.

최근 통계에 따르면, 전체 부동산 매매에서 약 6% 정도를 차지하는 하우스 즉 단독주택(single family residence)이 렌트용으로 거래가 되고 있으며 향후 렌트만을 목적으로 하는 하우스는 약 3십만채 정도 건설이될 전망입니다. 앞으로 15년 정도를 예측시 일단 렌트용 임대 주택 (콘도포함)의 수요는 공급량에 비해서 높아질 것으로 예측이 되고 있습니다.

그이유는, 낮은 모기지에도 불구하고 높아진 가격으로 인해 특히 직장등을 통한 인컴의 증명이 까다로워 지면서 상대적으로 구입 가능한 사람들의 비율이 현저히 줄어들 가능성이 크기 때문 입니다. 이러한 이유로 앞으로 가을 이후의 주택 시장의 경우 거래량의 비율이 떨어질수 있다고 생각하고 있습니다.

소규모 투자가들의 경우 여러주중 특히 재산세가 낮거나 비교적 임대의 수요가 높은곳을 중심으로 가능한 파이넨싱을 이용해서 투자 가능지를 알아보는 경향이 나타나고 있지만 일단은 주요 대규모의 투자가들의 경우 상업용 시장에 주로 관심을 두고 있는것으로 보여집니다. 일단은 여러가지 가능성이 있는 매물들에 대해서 20-30%의 가격 할인이 가능한곳에 투자를 원하고 있는것으로 보여지며 직접적인 구입보다 여러가지 금융기관의 투자상품을 이용하거나 (예. 릿츠상품) 기타 tenancy in common등의 동업형태 아니면 기관 투자가들이 애용하는 전체 또는 지분 매입후 제 3자에게 하나의 금융 상품으로 되파는 형식으로 투자를 비교적 “안전하게” 진행할 것으로 보입니다.

여러가지 상황속에서 본다면 앞으로는 은퇴를 미루고 최대한의 benefit을 받으려던 베이비부머 세대들 (보통 70세 정도에 은퇴를 하려고 계획 하시려던 분들)의 은퇴가 조기에 이루어지게 되고 현재 대학을 막 졸업한 젊은 세대들의 직장 생활들이 늦추어 지면서 일정 기간은 주택 투자시 일정 세대나 일정 가격대에 대한 선호도가 낮아질 가능성도 있다고 생각 합니다.

앞으로 한인 이민사회에 가장 중요하게 영향을 미칠 상황 세가지는 첫번째, 현재의 경제 봉쇄 조치가 마무리 되어서 자영업자가 대부분인 한인 이민사회의 실질적인 경제활동이 재개가 되어야만 하고 두번째, 대통령 선거가 조속히 종료되고 그후 경제 활성화의 정책이 나와야 하며 세번째, 코로나 사태가 어느정도 해결이 되어 자유롭게 왕래가 가능(14일 격리가 없이) 해져야만 당장 우리 한인사회가 살아남을수 있다고 생각 합니다.

미국 주류 사회와는 다르게 한인을 포함한 이민 사회는 좀더 독득한 구조를 가지고 있다고 생각 합니다. 일단 자영업자의 비율이상대적으로 높고 본국과의 교류가 특히 중요하며 주택 시장의 움직임등이 전체 이민사회에 미치는 영향력이 다른 사회보다 크다는 것입니다.

차기 대통령 선거에서 양측이 내세우는 특히 경제분야의 정책이 너무 차이가 나고 아직까지 민주당의 경우 정확한 정책이 뚜렷하게 나오지 않았기 때문에 모든 투자가들을 포함한 관련해서 추후 가능한 “계획” 을 세우지 못하고 있는 상황이 지속되고 있습니다 .

결국 이번 가을 이후에 부동산 시장의 거래량이 유지가 된다고 하여도 일단 매물은 더욱더 줄어들 것이기 때문에 코로나 극복과 대통령 선거의 결과까지는 구체적으로 특히 장기적인 대비를 결정 하기 까지 상당히 소강 상태를 보일수도 있습니다.

일단 새로운 상황에서 지혜롭게 각자의 위치에서 준비를 하셔야 살아남을수 있는 상황이 이어지고 있습니다. 

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