UGN복음방송 곽재혁의 부동산 나라 곽재혁 사장 부동산 칼럼

2019년 11월의 남가주 부동산 소식

안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2019년 11월의 남가주 부동산 소식을 업데이트 드리겠습니다

최근에 거래량은 조금씩 줄어들고 있습니다. 지난달 까지 상당히 높은 거래량을 기록하던 곳들도 서서히 좋은 조건의 신규 매물들이 마켓에 나오는 확률이 줄어들고 있고 아주 긴급한 상황이 아니라면 매매를 늦추는 경향들을 보여주고 있습니다.

지난달 까지 인컴을 위한 방두개나 한개의 콘도들의 매매가 꾸준한 수요에 힘입어서 늘었었지만 최근에는 이사 시즌이 지나면서 앞으로 한두달의 기간동안에는 렌트비가 약간씩 하락할 전망입니다. 이미 11월에 들어 서면서 렌트비는 내려가고 있는 지역들도 있고 고가의 하우스 (최소 $3000대 이상, 지역별 격차 있음) 의 경우 렌트시장이 주춤하고 있습니다.

내년도 1월1일부터 렌트 관련해서 새로운 법이 시행이되고 (시행은 내년 2020년도 1월이지만 실제로는 2019년 3월 계약까지 소급해서 적용) 렌트비를 합법적으로 매년 5%에 소비자 물가 상승율인 CPI를 합산해서 올릴수 있게 되었지만 최근의 상황을 본다면 기존의 테넌트가 이사등의 움직임이 없이 기존의 렌트를 리뉴 하면서 거주하는 상황이 새로운 흐름으로 나타나고 있는듯 합니다. 다만 현재 렌트비 리뉴시 상당폭의 가격 인상을 가지고 가는 지역적 특징을 보이는 지역들도 있습니다. 그렇지만 그폭이 크지 않다면 외곽등으로의 이주 보다는 중심부 지역에 그대로 거주하는 싱글족이나 적은 가족단위의 렌트 패턴은 변하지 않고 유지가될 전망입니다.

11월 마지막주의 땡스기빙 연휴 시즌과 이어지는 12월달의 크리스마스 시즌을 지나서 본격적으로 내년의 시장이 시작이 되는 1월 중순때 까지 이러한 상황은 이어질것으로 보이며 내년도 택스 보고시 추가 공제를 위한 인컴 유닛의 구입은 계속 수요가 있을것으로 기대가 되고 있습니다. 최근에 가능한 셀러들과 접촉을 해보면 금년 보다는 내년 봄전후로 주택 매매를 시도 하려고 하는 셀러들이 적지 않고 또한 가격을 현시세보다 낮게 리스팅 하겠다는 사람들은 한명도 없는(?)것 같았습니다.

물론 제가 모든 매매 의사를 가지고 있는 셀러들을 접촉해 볼수는 없겠지만, 렌트시장의 수익이 좋고 주택을 소유하고 있는 은퇴 가능연령대의 베이비 부머나 투자 회사들의 매물이 시장에 나오지 않는다면 내년도에도 좋은 조건의  매물이 시장에서 여전히 적을수 밖에 없을것으로 생각이 됩니다.

결국 최근의 구매 패턴을 볼때 매물의 업그레드 상태가 좋고 합리적인 가격대의 매물 이라면 가격이 설령 더 높게 리스팅 된다고 하여도 내년에도 꾸준히 매매가 되리라고 생각이 듭니다.

그리고 내년도 주택 시장에서는 아무래도 외국인 투자가들의 움직임이 이들이 특히 구입을 선호하는 지역을 중심으로 중요한 바이어층으로 다시 등장할 가능성도 조심스럽게 예상 해보고 있습니다.

예를 들어서 최근 한국에서 EB5 비자 투자 금액이 상승하기 전에 이민 신청을 하시려는 분들로 인해서 상당히 변호사들이 바빴다는 이야기를 들었습니다. 이는 단순히 금액의 상승전에 영주권을 취득하기 원하시는 경우들도 있지만 ($500,000만불에서 $900,000로 그리고 $1million은 $1.8 million으로 투자 금액이 상승 11월 21일 전까지 접수마감경우 기존 금액) 단순히 $500,000로 생각을 한다고 해도 한국의 자녀들에게 부모님들이 증여를 해주는 경우의 세금과 환율의 차이에 의한 금액을 고려 한다면 추가 비용을 뺴고도 $500,000도 최소 7-8억은 소요가 되기 때문에 이러한 막대한 재력을 바탕으로 하는 분들의 이민 수요가 있다는점은 재력을 갖춘 이들의 미국 이주가 어느정도 늘어난다면 상대적으로 이들이 선호하는 최초의 주거지로 유력한 지역들의 부동산 시세에 영향을 미칠수 밖에는 없다고 생각이 됩니다.

사실 재정적으로 넉넉한 분들의 경우 굳이 이민을 선택하지 않는 경우가 대부분 이라고 생각 합니다. 이러한 분들이 미성년자 자녀들을 대동하고 아니면 성인 자녀들을 위해서 이민대열에 합세를 한다면 이들의 움직임의 추이에 따라서 여러가지 부동산 시장에 영향을 미치게 됩니다. 한국 뿐만이 아니고 최근 Eb5 시장에서 3위권의 순위에 들어가는 베트남의 신흥 이민 움직임 또한 여러가지로 지역 부동산 시장에 영향을 미치고 있고 택사스나 조지아의 경우 주택 뿐만이 아니고 장기간의 수익이 가능한 모델등과 임대용 샤핑몰이나 아파트등에 투자를 하는 경우들도 알게 모르게 늘어나고 있습니다.

그리고 이미 거주용 부동산 외에도 장기간 투자를 하려는 한국을 위시한 세계로 부터의 미국 부동산시장 투자의 수요는 꾸준히 유지될 것으로 보여 집니다.

불과 2-3년 전만 하여도 수익률에 집중을 하거나 투자하려는 기관 들에게 금융 상품의 투자를 진행하던 한국의 경우에도 이제는 직접 투자를 집중 하거나 여러가지 다양한 투자 상품을 통해서 좀더 자세히 시장에 접근하면서 안정성에 집중한 투자가 예상이 되고 있습니다 . 사모펀드의 조건 완화로 인한 여러 형태의 공동 투자가 늘어날 가능성 또한 조심 스럽게 감지가 되고 있습니다. 또한 다시 e2 비자의 투자가 늘어날수도 있다고 생각이 됩니다.

내년도나 그이후를 위해서라도 이제 부터 인컴을 만들어 낼수있는 투자의 방식을 조금더 다양하게  이제 부터라도 새롭게 준비해야할 시기라고 생각이 됩니다. 한동안 붐을 이루었고 현재도 진행이 계속 되고 있는 opportunity zone에 대한 투자의 경우에도 단순한 부동산 매입뿐만 아니라 직접 비지니스 운영을 통한 최대한의 절세와 최소 10년의 투자를 통해서 양도세(capital gain tax)를 면제 받는 방식으로 장기간 플랜을 통해서 인컴을 안정적으로 유지하는등 새로운 영역으로의 투자를 고려 하셔야만 합니다.  부동산에 사업체 부동산도 포함이 되기 때문에 이를 이용한 투자방식을 생각해 보아야만 할것 같습니다.

렌트 시장또한 이미 변화를 예고 하고 있습니다. 단순히 테넌트를 유치하고 최소 일년이나 그이상의 임대를 주는 단순한 형태에서 새로이 short term 리스인 에어비엔비와 유사 업체의 방식 (호텔업과 비슷한 컨셉으로 시도) 이나 대학가 중심의 새로운 일종의 기숙사 형태의 주거환경을 제공등 다양한 형태의 새로운 임대 방식을 적용 시켜 오고 있습니다.

요즈음 어려움을 겪고는 있지만 최근의 wework와 같은 사무실 공유 개념등도 새로운 렌트 양식으로 참고하실만 하다고 봅니다.

이에 현재 발전되어오고 있는 새로운 형태의 렌트에 관한 정보를 숙지 하시는게 아주 중요 하다고 생각 합니다. 그리고 새로이 개정된 세법을 중심으로 종합적인 절세를 포함한 최소 5-10년 정도의 비지니스 플랜으로 장기적인 임대사업 (renting business)를 계획해 보시는것도 중요 하다고 봅니다.

단순한 형태의 투자 보다는 부동산 분야에도 좀더 세심한 계획과 활용 방안이 앞으로 투자 성공의 절대적 요건이 될거라고 생각이 듭니다.

앞으로 향후 5년정도후 더많은 현재의 대학생들을 포함한 젊은이들이 사회에 진출 하거나 최소 대학에 입학할 무렵이 되면 현재와 같이 돈이 많이드는 주택 구입이나 고가의 렌트 보다는 단순화한 형태의 방식 즉 단기간이나 잠만 자는 용도로 렌트를 활용 하거나 소가족 중심으로 좀더 작고 가격이 합리적인 렌트에 대한 수요가 늘어날수 밖에 없습니다.

필요에 의한 부동산에 새로운 수요를 창출할수 있어야만 추후 부동산 투자에 장기적인 관점에서 성공할수 있음을 아셔야 할것 같습니다. 

  

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