UGN복음방송 곽재혁의 부동산 나라 곽재혁 사장 부동산 칼럼

2020년 5월의 남가주 부동산 소식

안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2020년 5월의 남가주 부동산 소식을 업데이트 드리겠습니다. 3월 20일 캘리포니아에 전반적인 봉쇄 조치가 시행이 된후 필수업종 (essential )을 제외한 모든 비필수 업종들이 강제적으로 문을 닫은 상태로 한달이상의 시간이 지나가고 있습니다. 지난 한달간 여러가지 경제 분야에 코로나 봉쇄로 인해서 미친 영향들이 지표로 즉 숫자로 정리가 되어서 발표가 되고 있습니다. 한마디로 코로나 이전과 이후의 모든 숫자들이 극과 극을 달리는 결과를 보여주고 있고 전염병으로 인한 경제 분야와 모든 분야들에 악영향을 미치고 있음이 증명이 되고 있습니다.

부동산 분야의 경우 일단 “봉쇄” 조치로 인해서 전통적인 부동산 거래방식이  이 되었습니다.  자유롭게 부동산을 방문 할수도 없고 손님을 직접 만날수 없게되었으며 (모든 IN PERSON CONTACT이나 MEETING 금지) 모든 거래를 위한 서류 작업들은 이전부터 시행해오던 이싸인 즉 전자서명 방식에 전적으로 의존할수 밖에 없게 되었으며 모든 인스펙션과 감정사의 출입 그리고 바이어 에이전트와 바이어들의 주택 방문시 캘리포니아 부동산 협회 (이하 CAR)에서 새로이 추가된 코로나 관련 addendum 에 싸인을 하고 가능하게 되었고 융자에서 담보가 되는 부동산 주택의 가치 결정에 가장 중요한 감정 절차 (APPRAISAL PROCEDURE)도 일부 렌더들에서는 기존의 매매 기록들을 바탕으로 소위 DESKTOP 감정을 허용해 주거나 DRIVE THROUGH 감정 방식이라고 해서 해당 주택에 내부가 아닌 외부만 점검하고 감정을 주고 이를 바탕으로 융자를 해주는 방식 또는 일부 렌더에서 감정 서류를 펀딩후 120일 이내에만 첨부하면 인정해주는 방식등이 새로이 주택 감정 즉 밸류 측정시 인정이 되고 있습니다.  또한 등기 즉 새로운 주인으로의 OWNERSHIP 기록또한 기존의 부동산 소재지 RECORDING OFFICE에서 사람이 줄서서 하던 방식에서 온라인 처리로 전면 전환이 되어서 시도 되고 있습니다.

인스펙터의 여러가지 지적 사항에 대해서 셀러들이 고쳐 주는 경우 핸디맨등의 주택 수리를 위한 주택 출입은 가능케 되었지만 어떤 경우에는 혹시 모를 RISK에 대비해서 가급적이면 크레딧을 주는 방식이나 가격을 깎아주는 선에서 마무리 하는 경우들도 늘어나고 있습니다.

일단은 이러한 상황들은 가급적이면 가능한 전염병의 위험에대한 노출에서 모두의 안전을 지키기 위한 조치들로 이해가 되고 있지만 이는 기존의 직접보고 결정하던 방식에서 모든걸 3D VIDEO 투어나 사진을 보고 (오픈 하우스도 원격에서 VIRTUAL TOUR로 대체) 구매를 결정해야 하므로 아직은 정착에 상당한 시간과 노력이 걸릴것으로 생각이 됩니다.

렌더들의 경우 이전보다 구입시의 융자뿐만이 아니고 주택에 충분함 에퀴티가 있음에도 불구하고 (현재 주택 시장 가격과 융자를 포함한 주택의 부채를 뺀 가치) CHASE BANK를 포함한 대형 은행들을 포함해서 에퀴티 담보 융자 즉 heloc를 아예 잠정적으로 중단한 경우들도 많고 금액을 제한한 경우 (특히 NQ: NON QUALIFIED 소유주인 경우, FULL DOC 즉 인컴과 크레딧등을 다 심사하고 융자를 받지 못하는 경우) 들도 적지않습니다. 구입의 경우에도 많은 융자 프로그램등이 중단이 된 상태이고 추가로 이전보다 높은 다운페이 먼트 (최소 20%, 전통적으로 다운이 20% 이하가 될경우에는 MORTGAGE INSURANCE를 요구하는데 이는 통계적으로 다운이 적으면 DEFAULT 확률이 높기 때문) 를 요구하거나 크레딧 스코어를 높게 요구 (최소 700; 아직 몇몇 렌더들은 크레딧이 650점대도 가능하다고는 하지만 여러가지 조건이 나빠질수 있음) 그리고 여러가지 조건에 따른 추가 비용이 붙는 ADD ON 조건이 나오는 경우도 많아지고 있습니다. 특히 점보 융자의 경우 상당히 조건이 까다로워 지고 추가적인 제약도 금액이 컨포밍인 경우보다 힘들어진게 사실 입니다.

그리고 최초 주택 구입자에게 주어지는 작은 다운의 FHA 융자등의 경우도 융자의 조건이 더 까다로워진것으로 나타나고 있습니다. 다운이 적은 융자로 주택을 구입한 최근 2-3년 동안의 바이어들의 경우 아무래도 최근의경제 위기속에 상당히 DEFAULT RISK가 높은것으로 나타나고 있기 때문 입니다. 

최종적으로 코로나 이후 리스팅 숫자가 거의 절반이 줄어든 상황이고 (코로나 이전 5년간의 리스팅 숫자와 비교시) 바이어도 줄어든 상황 입니다. 다만 아직 자가 거주 목적의 주택의 경우 시장에 바이어들에 비해서 공급량이 더적어진 상황 이어서 어느정도 코로나 봉쇄 조치가 완화되거나 풀린후에 거래량이 어느정도 증가될 것으로 예측은 되고 있습니다. 일단 거주지로 선호도가 높은 지역들의 경우 가격에는 큰 영향을 미치지는 않을것으로 보입니다. 다만 고가 (예. 1백만 이상)의 주택들이나 해안가 그리고 부유층이 모여 거주하는 지역들의 경우 당분간은 아예 리스팅을 하지 않는 추세가 지속될 것으로 보여 집니다.

앞으로 부동산 시장의 경우 가장 주목할 부분이 두가지가 있는데  바로 주택 구입시 하우스의 선호추세와 도심지 보다 가능하면 외곽에 있는 주택지를 선호할 가능성이 있다는 것입니다.

이번 코로나 바이러스로 인해서 서로간의 거리두기 즉 SOCIAL DISTANCING 이 전염병 확산의 주요 방안으로 실시가 되고 있고 오렌지 카운티를 비롯한 여러곳 에서는 마스크 착용이 특히 샤핑몰이나 식당 투고 픽업 이용시 (거의 모든 비지니스 사업장 출입시) 등에 필수화 되었습니다. 이에 따라서 좀더 안전한 거주 환경을 위해서 이웃과의 거리가 고려된 하우스나 DETACHED 된 타운홈등이 앞으로의 부동산 시장에서 콘도나 아파트 거주 보다 선호가 될수 있다고 생각 합니다.

특히 약간의 여유 공간이 있는 경우 가능한 텃밭등을 가꾸거나 어느정도 봉쇄 상황에서 운동등이 가능해 지고 내부의 여러 공간을 홈오피스나 간단한 운동이 가능한 개인 운동 공간으로 꾸미거나 학교에 아직 등교 하지 못하는 학생들을 위한 학습 공간 (이번 일을 계기로 “홈스쿨링” 에대한 관심이 다시금 높아지고 있습니다) 으로 활용 하거나 만일 전염병으로 인한 확진자 발생시에 일종의 격리 공간으로도 활용이 가능할수 있기  떄문에 하우스에 대한 선호도는 증가하고 또한 인구가 조밀한 도시 보다는 약간 외곽 지대의 거주를 원하는 수요가 높아진다고 생각 합니다.

모든 직종에 따라서 다르지만 이번 사태를 계기로 기존의 재택 근무가 더욱더 확대 되거나 재택 근무의 비중이 높아지는 업종들이 증가 한다면 굳이 대도시에서 생활을 할 필요가 줄어들수 있다고 봅니다. 이미 많은 모임들이나 교육 프로그램 그리고 추가적인 전문 업종들의 교육등이 ZOOM 이나 GOTO WEBINAR등의 앱을 이용한 방식으로 바뀌고 있고 이미 빠른 속도로 그추세가 확산이 되고 있습니다.

외곽 지역 중에서도 기존의 대도심 권에서 비교적 가까운 경우 그리고 주택의 가격이 저렴 하거나 그로서리나 각종 생활 편의 시설들이 가까운 곳들이 선호가 될것으로 보여 집니다.

11월의 선거철이 다가오면서 캘리포니아의 경우에도 여러가지 유권자를 의식한 여러가지 정책들이 추진이 될것으로 보여집니다. 이번에 전염병 상황을 어떻게 대처 하느냐에 따라서 추후 각 주지사나 여러 정치인들의 미래가 달라질수 있기 때문에 (개인 생각 입니다)  특히 부동산 분야 에서는 테넌트를 위한 여러가지 대책들이 추가로 가능해질 것이고 현재 주정부 차원에서 렌트비 일괄 25% 삭감안 (현재 이법안에 대해서 아파트 소유주 협회를 포함한 인베스터 들이 반발이 높아지고 있습니다 만일 렌트비를 일괄 삭감 할경우에 렌드로들들의 피해가 커질수 밖에 없고 특히 렌탈 비지니스가 심각한 타격을 받게 되어 가치 하락과 연쇄 DEFAULT 사태를 피할수 없다고 예상이 되기 때문 입니다)이나 거주용과 더불어 상업용 부동산 퇴거 금지의 각 지방 정부별 추진 (여러 지역별로 주정부 자체의 관련 법안과 지방의 카운티나 시별로 별도의 추가 법안이 추진되고 실행이 되기 때문에 지역별 법안에 대한 정확한 이해가 필요로 합니다) 그리고 추가로 가능한 여러 법안들이 추진이 되고 있고 확대될 전망 입니다.

렌트비의 경우 비상 사태 선포가된 3월 20일에서 10일이 지난 시점의 4월 1일 렌트비 미납 사례는 거주지의 경우 첫째주에 30% 였다가 두번째 주에 (패널티를 납부하거나 면제받고 납부)는 약 13-15% 대로 낮게 나타났지만 일단 5월 1일의 렌트비 미납에 대한 데이타가 나와 보아야만 전체적인 상황의 진단이 가능할것으로 보여집니다.

우려되는 바는 거주지 보다 영업 강제 중단으로 인해서 테넌트와 렌드로드의 동시 피해가 발생한 소위 “비필수 업종” 중심의 커머셜 상가들의 렌트비를 포함한 위기 상황이 미래에 어떻게 영향을 부동산 시장에 미칠지의 여부 입니다.

과거에 2007년의 경우 거주지의 부동산이 가격이 피크를 이루다가 2008-9년 사이에 대폭락이 이루어 졌고 상업용의 경우 그시점에서 2-3년이 지난후에 문제가 발생해서 어느정도 수습의 기간이 있었지만 만일 규모가 상대적으로 거주용보다 큰 상업용 부동산의 위기가 먼저 발생 한다면 이의 파급력은 더욱더 클수밖에 없습니다.

끝으로 비지니스 업종들의 타격이 심한 가운데 특정 비지니스 업종이나 영세한 규모의 비지니스 들은 봉쇄 조치가 해제된 후에도 영업 재개가 불투명 할것으로 보여 집니다.

여러 업종중에서 이번에  코로나 바이어스로 인해서 심한 타격을 입은 업종들은 수치적으로 병원(OUT PATIENT SERVICE 포함) 17.6%가 감소했고 항공 운송 분야가 53.5%, 영화가 62.1%, 카지노가 45.4% 식당이 23.4%,호텔 업종이 51.1%, 미용 분야가 22.8% 세탁 업종이 22.8%의 소비자 소비 (CONSUMER CONSUMPTION) 가 줄어든 것으로 파악이 되고 있습니다. 그리고 자동차 구입이 26.5% 감소 했으나 각종 그로서리는 20.3% 소비가 늘어났고 옷은  29.8% 감소, 개스와 관련된 상품은 소비가 15.2% 감소한 것으로 나타나고 있습니다.

아마존을 필두로 온라인 상거래 업종들의 거래가 늘어났다고는 하지만 일단 전체 모든 제품 (GOODS) 의 매출 증가가 아닌 전염병 관련 일부 품목의 매출 증가 이므로 순이익은 오히려 하락한 것으로 나타나고 있습니다.

실업 보험의 크레임이 늘어났고 $1200 STIMULS PLAN 지원, EIDL이나 PPP등의 혜택이 실시되고 있지만 약간씩 절차가 빨리 진행이 안되는 관계로 어려움이 앞으로도 예상이 됩니다. 인원 확충을 통해서 캘리포니아 주정부의 관련 조치가 빨라지게될것으로 예상이 되고 있습니다.

5월 4일 주정부 회의에서 캘리포니아 주지사는 앞으로 가이드 라인이 마련되는 대로 기준을 통과한 RETAIL 업종들을 중심으로 빠르면 5월 8일 정도부터 경제봉쇄 조치를 완하 하기 시작 하겠다고 발표를 했습니다. 이번 조치로 인해서 어느정도의 시간이 필요로 하겠지만 봉쇄 조치가 일단은 해결이 되어야만 최소 4월말 기준 전국의 3천만명의 실직자들의 복직등이 이루어질 전망 입니다. 다만 코로나 이후로 이 3천만명중 얼마나 많은수가 이전의 직장으로 돌아갈지는 솔직히 낙관할수 없다고 생각 합니다. 경우에 따라서 완전한 봉쇄 조치의 해소에 1년 이나 그이상의 시간이 필요하다고 예상하는 이들도 있습니다.

일단은 각종 가능한 정부 혜택들을 챙기시고 가능한 자금을 확보 하시고 이사태를 이겨 나가시기를 바랍니다. 5월달과 이어진 여름의 시기가 가장 해결에 중요한 시간 이라고 개인적으로 생각하고 있습니다. 여러분의 건투를 빕니다.

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