UGN복음방송 곽재혁의 부동산 나라 곽재혁 사장 부동산 칼럼

2019년 8월의 남가주 부동산 소식

안녕 하세요 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2019년 8월의 캘리포니아 남가주 부동산 시장 소식을 업데이트 해드리겠습니다.

8월달 들어서 특히 7월말의 연준회의 결과 금리 인하 결정이 내려진후의 부동산 시장에 미치는 영향에 관해서 여러가지 전망들이 나오고 있습니다.  보통 금리인하가 이루어진후에 시장에 그영향이 미칠려면 아무래도 길게는 3-4달 혹은 분야에 따라서는 그이상의  시간이 소요가 될수 있습니다. 다만  금리를 인하 했다는 소식 자체로 가장 빠른 반응을 보인 분야가 증권 시장입니다. 증권시장의 하락세가 최근에 이어지고 있고 결국에는 부동산 시장에도 영향을 미칠겁니다. 물론 채권시장의 가격과 장기 전망이 모기지 이자율에 가장 직접적인 영향을 줄수도 있지만 일단 금리가 인하가 된다면 여유 자금을 가진 투자가들이 부동산 시장의 바이어로 다시금 부상 할수도 있고 모기지 이자가 하락을 한다면 아무래도 실거주 목적을 포함한 일반인들의 부동산 거래의 참여도 동반 상승할것으로 보여 집니다.  

다만 8월 한달동안은 아무래도 셀러나 바이어와의 사이에 마켓 상황을 지켜 보면서 어느정도 거래가 소강상태에 들어갈 가능성이 있다고 봅니다. 어떤 지역에서는 가격이 올라가고 어떤 특정 지역에서는 리스팅숫자가 갑자기 증가 하지만 거래량은 늘고있지 않고 여전히 에스크로 캔슬의 케이스들이 적지않게 목격이 되기도 하고 리스팅이 캔슬이 되는 경우들도 있습니다.  현재 매매가 되는 주택들의 거래 유형들을 살펴보면 어느정도의 최근의 시장판도를 엿보게 하는 공통의 특징들이 눈에 띄고 있습니다.  그리고 이를 토대로 현 부동산 시장의 상황과 앞으로의 전망에 대해서 약간은 가능한 시나리오를 알수 있을것 같습니다.

첫째, 특히 거주용을 목적으로 구입을 원하는 지역들의 경우 내부 업그레이드나 위치그리고 가격이 합리적인 경우에는 리스팅후 매매가 금방 이루어지며 단수가 아닌 멀티플 오퍼로 인해서 asking price를 상회해서 매매가 되는 경우들이 적지않게 발생하고 있고 

두번째, 임대 즉 렌트 수입이 일단 가능한 경우 주로 대도시권을 중심으로 투자가들이 매입을 시도하는 경우들이 있으며 이경우 주로 내부에 업그레이드가 많이 필요로 하고 시중 가격보다 낮게 구입이 가능한 경우는 장기적인 렌트 수입 보다는 단기 보유후 매각하는 플리핑 (Flipping)방식의 투자방식도 여전히 선호가 되고있고

세번째,  최근 바이어들은 첫주택 구입의 경우 주로 중저가 주택을 중심으로 주로 젊은세대의 바이어들이 그리고 은퇴의 목적이나 투자 등을 위한 구입의 경우 자금력이 있는 중년이나 그이상의 연령대에서 비교적 두텁게 바이어층이 형성이 되고 있는 특징을 보이고 있습니다. 그리고 아직까지의 동향으로 보건데 시장에서 여전히 중년대 이상의 바이어들이 시장의 움직임을 좌우하고 있는것으로 보여집니다. 이런 동향은 자금의동원이나 크레딧등 여러가지 투자가 용이한 조건에 부합하는 연령층이 주로 중년층 이상인 이유도 있지만 자산의 증식을 많은부분 부동산을 통해서 가능케 해왔던 오랜 세월의 노하우와 경험또한 중요한 원인이 된다고 생각 합니다. 학자금 부채등 여러가지 시장에 접근하기 어려운 재정적 상태 외에도 가격이 높은 고점에 형성이 되고있는 현재의 주택 시장의 상황이 주택 구입을 삶에 우선순위로 두지 않은 젊은 세대들의 현실적인 고민또한 이들의 시장진입을 어렵게 하고 있습니다.

네번째, 렌트비가 약간은 가격의 조정이 예상이 되지만  대다수의 지역 에서는 렌트비의 하락을 예상하기 힘든 상황들이 앞으로도 당분간은 계속될 것으로 보이고 있습니다.  다만 임대 목적의 신규 아파트가 집중적으로 건설되었거나 건설이 진행중인 지역들은 시세는 상대적으로 높게 책정이 되기는 하지만 기존의 콘도 프로젝트중 CONVERT된 아파트 단지들과의 경쟁구도가 치열한 관계로 (예. LA DOWNTOWN) 이런 지역들을 제외 하고는 일반 주택가나 상대적으로 신규 주택이나 아파트의 공급이 제한된 지역들의 경우 렌트비가 급격히 떨어질 조짐은 아직 까지는 보이고 있지 않습니다.

다섯번째, 특정 프로젝트가 있거나 대규모 잡의 유치가 가능한 지역들 (예. IT 업체들이 대거 몰리고 있는 소위 LA 주위의 해안가 지역인 “실리콘 비치”지역) 의 경우 앞으로 어느정도는 “지역적인 부동산 특수”가 가능할것으로 보여 집니다.  이러한 지역에 관한 문의가 최근에 증가하고 있습니다.

앞으로의 부동산 시장 에서는  일단은 일정기간 “관망”후에 구입을 시도하는 경우와 (주로 고가의 주택일 경우 예. 1백만불 이상의 구입가격) 모기지 이자율의 하락으로 더이상 기다리지 않고 매입을 시도하는 경우 그리고 , 오래된 리스팅들에 대한 가격의 덤핑을 기대하고 오퍼를 내거나 written (서면계약)이 아니 verbal 즉구두로 계약 의사를 타진해 오는 경우들과 같이 실제로 매매와 연결이 되지 않는 경우들과 더불어 융자 승인을 포함한 주택 구입의 준비없이 주택을 샤핑 하거나 정식 오퍼를 내는 바이어들 또한 적지않게 보이고 있고 (이는 모기지 이자율이 낮게 형성이 되는 현재의 상황에서 일어나는 일들입니다) 이러한 상황들이 추후 반복적으로 일어날 가능성이 있습니다.  

확실히 주택 시장에 여전히 바어어들이 많다는 점은 분명한것 같습니다. 다만, 이러한 바이어들이 가격이 너무 오른 현상황 속에서 과연 주택 구입을 결정해야 하는지의 여부를 아직 정하지 못하다는 점만은 분명 한것 같습니다.

중요한 것은 현재의 상황에서 주택 시장의 가격 하락이 큰 규모로 이루어 질수있다는 생각이나 아니면 많은 선택이 가능할수 있다는 예상으로 주택 시장에 대한 접근을 미루기 보다는 적극적으로 마켓 상황을 점검하고 정말로 구입 계획이 있는 경우 1) 확실하게 융자 승인등 주택 구입 관련한 준비를 서두르고 2) 실제 매물을 에이전트와 아니면 오픈 하우스드을 통해서 방문 하는 단계까지를 실천에 옮기는 일이 상당히 중요하다고 생각 합니다.

주택 시장의 가격은 일년중 매매시점에 따라서도 최소 10%는 등락이 반복될수 있습니다. 여름이 겨울 보다는 똑같은 조건 이라면 좀더 가격을 포함한 조건에서 유리한 판매 시점이라고 생각할수 있습니다. 일단 준비 하시고 본인에 맞는 주택을 직접 살펴 보시면서 추후 상황을 대비 하시는 여러분들이 되시기를 바랍니다. 

  

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