UGN복음방송 곽재혁의 부동산 나라 곽재혁 사장 부동산 칼럼

2019년 5월의 남가주 부동산 소식

안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2019년 5월의 미국 남가주 부동산 소식을  업데이트 해드리겠습니다. 지난달 중순부터 시작된 거래량의 증가의 패턴이 이어지면서 남가주 부동산 시장에 활력이 붙고 있습니다.

모기지 이자가 낮아 지면서 지난해 11월 한때 5%에 달하던 최고치에서 4% 초반대 까지 하락한 이자율 추이 속에 최근 재융자를 포함한 융자에 관한 문의가 늘어나고 있다고 융자 업계 관계자들이 현재의 상황을 전하고 있고, 거래량 또한 증가추세에 있지만 아직 3월까지 거래가 되고 특히 에스크로가 끝나고 레코딩 (Recording 즉등기) 이 된 딜들의 대부분이 지난 겨울에 마켓에 오래 대기중이던 오래된 리스팅들 이었고 이러한 리스팅들의 경우 대부분 ASKING PRICE 보다는 하락이된 상태에서 (차이는 있지만 최소 10%에서그이상) 레코딩이 이루어지고 있고 이미 시세에 반영이 되고 있습니다. 통계치로 본다면 3월기준 거래량은 지난해 대비해서 10-15% 줄어 들었고 가격또한 지난해에 비해 무려 (?) 0.3% 정도 평균 하락했다는 통계 자료도 발표가 되었습니다.

지금 까지는 이러한 수치상의 여러 결과들이 앞으로 주택 가격이 조정이 될것이라는 일부 주장을 강하게 뒷바침 하는 근거로 활용이 되고 있습니다.

일단 가장 앞으로 중요한 키 포인트는 4월중순이후에 시장에 매물로 나와서 현재 에스크로 오픈후 소위 pending (active under contract또는 bakup offer등으로 표현) 되어 있는 매물들이 최종 에스크로가 종료가 되는 5월 중순에서 5월말까지의 실제 거래량과 특히 거래가격이 어떻게 형성이 되느냐 입니다.

제개인적인 의견으로는 현재 거래가 진행이 되고 있는 경우 그리고 최근에 시장에 나오는 뉴리스팅들의 경우 가격이  1) 최근 거래가의 평균이나 아니면 최저가 보다 약간 높은 가격대에서 리스팅 가격을 결정 하거나 (이런경우 상태에 따라서 복수의 오퍼가 가능)  2) 가장 높게 팔린 가격 기준으로 리스팅 하는 경우 (이경우는 내부의 업그레이드가 거의 완벽에 가까운 경우나 비교적 짧은 시기내에 재판매를 여러가지 사정상 (예. 타주로의 이주나 귀국 또는 새로운 잡오퍼를 받아서 지역을 옮겨야 하는경우 그리고 새로이 자녀들과 거주를 위해서 주택을  재구매 해야만 하는경우 그에 따른 추가 비용들이 발생하거나 아니면 업그레이딩 비용을 많이 최근에 소모해서 소위 본전(?) 을 찾으려는 경우) 3) 터무니 없는 가격으로오퍼하는 경우 (이런 경우는 거의 없지만) 등으로 분류가 이루어지고 있습니다.

그리고 비교적 중저가의 경우와 특히 렌트가 가능한 방두개 이상의 콘도 매물의 경우 올캐시나 적은 다운으로 융자를 하는 경우도 큰 가격의 디스카운트를 요구하는 오퍼들이 최근 증가 추세에 있습니다.  예를 들어서 $400,000 셀링 가격에서 $50,000이상의 디스카운트를 요구하는 오퍼들도 있었고 전액 캐시가 아닌 경우라도 가격을 특히 다운 시키려는 오퍼들이 최근까지 이어지는 경향들이 있었습니다.

이러한 가격디스카운트의 시도는 주로 타지역의 인베스터나 일부 실거주를 원하는 바이어들 사이에도 시도가 되어지는 추세가 있었지만 대부분 그런식의 거래는 셀러들이 아직은 받아들이지 않고 있습니다.

그리고 특히 장기간 거주를 목적으로 하는 주택을 구입 하는 경우 내부 업그레이드나 가격대가 좋은경우 여전히 복수의 오퍼가 들어가는 경우들이 적지 않습니다.

만일 이러한 상황들이 이어지고 가격의 디스카운트가 받아들여지지 않는 경향이 최소 여름까지만 이어진다면 여름과 가을의 시기까지 거래량의회복과 더불어 최소 작년 가격대를 계속해서 유지할 가능성이 크다고 생각하고 있습니다.

즉 바이어들이 적극적으로 바이를 할 가능성이 커지고 있는것입니다. 최근에 오픈 하우스를 진행하다가 보면 특히 많은 바이들이 여전히 주택시장의 상황을 지켜보고있다는 생각이 듭니다. 실제로 구입을 진행 하려는 바이어들과 주변 시세를 알아 보려는 주변 지역의 주택 소유주들 그리고 봄이 되면서 외국에서 직접 방문후 주택을 쇼핑하기 시작하는 투자가들등 (주로 남가주 부동산 시장의 특성) 여러 손님들이 오픈 하우스 현장에서 목격이 되고 있습니다.

특히 중저가 주택들의 경우 특히관리가 용이한 콘도등의 물건들은 추후 여러번 언급 드렸듯이 택스 혜택을 바라는 투자자들이나 고인컴자들의 투자 수요가 이어질 전망입니다. 이러한 투자자들이 (흔히 ABSENTEE OWNER용 ) 전체 거래량에서 대략 25% 정도를 남가주에서 차지하고 있다고 통계 수치는 말하고 있습니다.

다시금 셀러스 마켓이 오기에는 가격이 많이 올라가 있고 특히 10년 주기설을 굳게 믿으시는 분들의 경우 가격의 하락을 이야기 하시지만 중요한 것은 과거와는 다른 새로운 세제개혁의 상황속에서 주택의 구입을 단순히 시세 차익과 인컴 창출 그리고 주거의 단순 개념 보다는 절세의 수단과 더불이 장기간 양도소득세의 연기 (예. 1031 exchange)나 면제 혜택 (예. Opportunity zone에 대한 투자)을 위한 투자 그리고 젊은이들의 새로운 주거 형태인 SHARING HOUSE 의 수요를 겨냥한 아파트 유사 매물로의 투자의 증대등 (주로 기존의 아파트를 특정 목적에 맞게 리모델링 하거나 신축하는 건물에 대한 투자등) 으로 새로운 부동산 시장의 투자 패턴들이 향후 수년간 나타날 것으로 예측이 됩니다.

하나의 주택을 거주용으로 구입 고려 하시는 경우에는 장기간 거주에 적합한 조건으로 구입 목적을 단순화 해서 생각 하셔야만 합니다. 특히 구입후 유지시에 모기지 외에도 재산세와 보험 그리고 필요한 유지비용등을 생각해서 넉넉하게 부담없이 주택의 유지가 가능한 방향으로 미리 계획을 세우셔야만 합니다.  주택 하나만의 구입은 투자를 먼저 우선순위로 생각 하시면 절대 안된다고 봅니다.

투자시에는 이제는 단순한 수익률 보다는 전문 회계사와 변호사 그리고 부동산 중개인의 전문적인 컨설팅을 통해서 자기에게 맞는 투자를 실천 하시는 여러분들이 되시기를 바라면서 기회는 언제나 노력하는 자에게만 올수밖에 없다는 교훈을 잊지 않으시는 여러분들이 되시기를 바랍니다. 

 

  

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